Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe

Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe; Schlüsselrückgabe; Zugangsverschaffung

Einem Vermieter, der sich nach Beendigung des Mietverhältnisses monatelang nicht darum bemüht, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten, um sich Zugang zu diesem zu verschaffen, steht kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu.

Das Mietobjekt war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien nicht vollständig geräumt, es waren in der vom Bekl. (Mieter) genutzten Halle aber keine nennenswerten Gegenstände zurückgeblieben, die einer Wiedereinräumung des Besitzes im Wege gestanden hätten. Ein Untermieter hatte erst Ende August 2002 geräumt, allerdings die Schlüssel nicht zurückgegeben. Das OLG wies dennoch über den 31. August 2002 hinausgehende Nutzungsentschädigungsansprüche ab.

Der Kl. ist auch zuzugeben, daß die mangelnde Rückgabe sämtlicher Schlüssel grundsätzlich der Annahme entgegensteht, der Mieter habe seine Rückgabeverpflichtung erfüllt (vgl. z. B. OLG Hamm NZM 2003, 26).

Gleichwohl kann die Kl. über den 31.8.2002 hinaus keine Nutzungsentschädigung beanspruchen. Sie hat unstreitig zu keinem Zeitpunkt die Rückgabe der Schlüssel von dem Bekl. selbst und auch nicht von dem Zeugen S. verlangt, um die von diesem zwischenzeitlich geräumte Halle betreten zu können. Insbesondere hat auch der Hausmeister S. keinerlei Schritte unternommen, seine Kontrollmaßnahmen auf das Halleninnere auszudehnen. Dabei handelt es sich entgegen der Annahme des Landgerichts nicht um eine Frage mitwirkenden Verschuldens gemäß § 254 BGB, die im Rahmen des § 546 a BGB in der Tat ohne Bedeutung ist. Das Verhalten der Kl. und ihres Angestellten S. läßt jedoch unmißverständlich erkennen, daß ihnen nicht daran gelegen war, in die in Rede stehende Halle zu gelangen. Ein Vermieter, der sich monatelang nicht darum bemüht, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten, um sich Zugang zu diesem zu verschaffen, verfügt indes nicht über den im Rahmen des § 546 a BGB erforderlichen Besitzwillen, der Voraussetzung für die Annahme eines Vorenthaltens im Sinne dieser gesetzlichen Regelung und damit für die Gewährung einer Nutzungsentschädigung ist (so schon BGH NJW 1983, 112; vgl. außerdem die Nachweise bei Palandt/Weidenkaff, 63. Aufl., § 546 a BGB Rdn. 8). Die Verpflichtung des Bekl. zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung an die Kl. endete somit mit der Räumung durch den Zeugen S., die nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme spätestens als am 31.8.2002 erfolgt anzusehen ist.

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen. Diesen Anspruch hat er nicht, wenn er sich nach Ende des Mietverhältnisses monatelang nicht darum bemüht, sämtliche Schlüssel zu erhalten.

Nach Ende des Mietverhältnisses und Räumung durch den letzten Untermieter hatte dieser die Schlüssel zu den Mieträumen nicht zurückgegeben. Der Vermieter bemühte sich allerdings monatelang auch nicht, die Schlüssel zurückzuerhalten. Statt dessen verlangte er für die Zeit der Vorenthaltung Nutzungsetnschädigung.

Das Urteil: Das OLG Düseldorf wies die Klage auf Nutzungsentschädigung ab. Der Vermieter habe sich monatelang nicht darum bemüht, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten. Wer sich so verhalte, dem fehle der "Besitzwille". Der aber sei Voraussetzung für die Annahme, die Mietsache sei vorenthalten worden.