Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe

Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe; Quotenhaftungsklausel; Verjährung

1. Der Vermieter kann Entschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nur bis zur Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 546 BGB geltend machen; für die Zeit danach besteht unter Umständen ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung. 2. Der Anspruch aufgrund einer Quotenhaftungsklausel verjährt ebenfalls nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache.

1. Die Kl. können von den Bekl. gemäß § 557 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem am 3. April 1997 geschlossenen Mietvertrag nur die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 1. bis zum 20. Juni 1999 verlangen. Ein Anspruch für den gesamten Monat steht ihnen nicht zu. (...)

a) Dabei scheidet ein Anspruch aus § 535 Satz 2 BGB für den gesamten Monat Juni von vornherein aus. Denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis endete zum 31. Mai 1999. Die Bekl. hatten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28. Februar 1999 zum 31. Mai 1999 gekündigt. (...)

b) Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung kann den Kl. gemäß § 557 Abs. 1 BGB nur bis zu dem Zeitpunkt zustehen, zu dem sie den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen innehatten. Denn nur bis zu diesem Zeitpunkt dauert die Vorenthaltung an, die Voraussetzung für den geltend gemachten Anspruch ist. Den unmittelbaren Besitz haben sie den Kl. zurückgegeben, als sie nach Räumung der Wohnung am 20. Juni 1999 die Schlüssel weisungsgemäß dem Zeugen R. aushändigten. Dieser war unstreitig zum Empfang der Schlüssel bevollmächtigt. Von diesem Zeitpunkt an hatten die Bekl. aus eigener Machtvollkommenheit keinen Zugang zu den Mieträumen mehr. (...) c) Der Entschädigungsanspruch aus § 557 Abs. 1 BGB kann, wenn der Mieter die Räume innerhalb des Monats zurückgibt, nicht bis auf das Ende des Monats mit der Begründung ausgedehnt werden, der Mieter habe die Räume zur Unzeit zurückgegeben, wodurch dem Vermieter ein Mietzinsverlust entstanden sei (so aber LG Düsseldorf DWW 1992, 154). Denn wenn der Vermieter tatsächlich einen Verlust an Mieteinnahmen erlitten hat, denn beruht dieser Anspruch darauf, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 284 Abs. 2 BGB in Verzug geraten ist und dem Vermieter gemäß § 286 BGB ein Schadensersatzanspruch zusteht, wenn er wegen der unterlassenen Rückgabe nicht in der Lage ist, die Wohnung sofort weiterzuvermieten und damit Mieteinnahmen zu erzielen (siehe dazu auch Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 7. Aufl., § 557 Rn. 33 m. w. N.). Der Konstruktion eines bis zum Ende des Monats verlängerten Entschädigungsanspruches bedarf es nicht, um den Vermieter vor dem Verlust von Mieteinnahmen zu bewahren. Es ist im übrigen nicht ersichtlich, daß den Kl. ein solcher Verlust aufgrund der Tatsache entstanden ist, daß sie die Mieträume nicht schon am 31. Mai 1999 zurückerhalten haben. Sie tragen selbst vor, daß ein Nachmieter erst zum 1. Juli 1999 zur Verfügung stand. Bei einer Besprechung zwischen den Parteien am 19. Mai 1999 habe man sich mit den anwesenden Nachmietern geeinigt, daß die Wohnung von diesen zum 1. Juli 1999 angemietet werden könne. Damit war von vornherein der mögliche Verlust einer Miete für den Monat Juni 1999 einkalkuliert. (...)

2. Ein Anspruch auf Zahlung aufgrund der Quotenhaftungsklausel unter Nr. 4 Abs. 3 des Mietvertrages in Höhe von 40 % der Kosten für den Anstrich der Fenster nach Maßgabe des Voranschlages des Malermeisters P. steht den Kl. nicht zu. Nach Maßgabe dieser Klausel waren die Mieter verpflichtet, wenn das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen endete, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter mit folgender Maßgabe zu zahlen: Lagen die letzten Schönheitsreparaturen für Feuchträume während der Mietzeit länger als 12 Monate zurück, so zahlt der Mieter 20 %, la-gen sie länger als 24 Monate zurück, so zahlt er 40 %, lagen sie länger als 36 Monate zurück, so zahlt er 60 %, lagen sie länger als 48 Monate zurück, so zahlt er 80 % der veranschlagten Kosten an den Vermieter. Die Ausführung der Schönheitsreparaturen in fachgerechter Form blieb dem Mieter zur Abwendung der Zahlungspflicht vorbehalten.

a) Es kann dahinstehen, ob die Bekl. den Kostenbetrag nur bestreiten können, wenn sie einen anderen Kostenvoranschlag vorlegen würden, ober ob wegen der Tatsache, daß in dem Anschlag die Kosten nur anhand eines Betrages von 32 Stunden und eines Stundensatzes von 72,50 DM errechnet worden sind, die Einholung eines Gutachtens über die Angemessenheit des Voranschlags erforderlich wäre. Denn die Bekl. haben gegenüber der Forderung aus der Quotenhaftungsklausel zu Recht die Einrede der Verjährung gemäß § 558 BGB erho-ben. Es trifft zwar zu, daß die Einrede der Verjährung aus § 558 BGB nur gegenüber Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache durchgreift und es sich bei dem Anspruch aus einer Quotenhaftungsklausel um ei-nen primären Erfüllungsanspruch auf Zahlung handelt (BGH, Rechtsentscheid vom 6.7.1988 - NJW 1988, 2790, 2792 unter III. 1. c). Dies schließt indessen die Anwendung der kurzen Verjährung des § 558 BGB nicht aus. Es besteht Einmütigkeit darüber, daß der Anwendungsbereich des § 558 BGB weit auszulegen ist (Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 7. Aufl., § 558 Rn. 27 m. w. N.). Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegt nicht nur der Schadensersatzanspruch aus § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, sondern auch der vertraglich begründete Hauptleistungsanspruch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen und auf Wiederherstellung des früheren Zustands der Mietsache, wie auf Beseitigung von Umbauten und Einbauten, der kurzen Verjährungsfrist des § 558 BGB (BGH NZM 2000, 547; NJW 1988, 1778, 1779 unter II. 1 c bb; BGH NJW 1987, 2072 unter 2. c aa; BGH NJW 1965, 151 unter 2.). In der Entscheidung NJW 1987, 2072 betont der BGH, daß der kurzen Verjährungsfrist auch Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache unterliegen, die ausschließlich vertraglicher Natur sind, auch wenn diese gerade durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, den der Mieter an sich nicht zu vertreten hat, § 548 BGB. Für Ansprüche aufgrund einer Quotenhaftungsklausel kann nichts anderes gelten. Auch dieser Anspruch ist vertraglicher Na-tur. Er beruht nicht auf einer Schadensersatzverpflichtung wegen ei-ner Vertragsverletzung. Auch diesem Anspruch liegt eine Verschlechterung der Mietsache zugrunde. Bei einer Abnutzung der Wohnräume durch vertragsgemäßen Gebrauch liegt die Besonderheit vor, daß die Verschlechterung des dekorativen Erscheinungsbildes von Decken, Wänden, Fußböden, Fenstern, Türen, Heizkörpern und Rohren gleichsam langsam vonstatten geht. Nach kurzer Zeit ist eine Abnutzung nur in geringem Ausmaß zu bemerken. Die Wohnung erscheint lediglich "angewohnt" aber nicht "abgewohnt". Erst im Laufe der Zeit tritt je nach Lebensführung seiner Bewohner ein nicht mehr hinnehmbarer Zustand ein. Auch der Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel betrifft eine Verschlechterung der Mietsache. Die Kammer schließt sich damit der Auffassung des LG Kassel an (WuM 1989, 135, so auch Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 7. Aufl., § 558 Rn. 33).

b) Die Frist für die Verjährung hat mit der Rückgabe der Wohnung am 20. Juni 1999 begonnen. Auf die obigen Ausführungen zur Übertragung des unmittelbaren Besitzes wird verwiesen. Nach der Rechtsprechung des BGH erfordert die "Rückgabe" der Mietsache, an die § 558 Abs. 2 BGB den Beginn der kurzen Verjährungsfrist knüpft, nach dem Sinn und Zweck der Regelung grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters. Dieser soll durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten, damit aber gerade nicht freien - Zutritt erhält, um sich in den Mieträumen umzuschauen (BGH NJW 2000, 3203 unter 2 f.; NJW 1991, 2416, 2418 unter II. 5 b bb; NJW 1992, 687 unter 2. b). Hier hat eine endgültige Besitzveränderung stattgefunden. Die Kl. waren ab 20. Juni 1999 in der Lage, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mieträumen zu machen. (...)

c) Diesem Ergebnis steht nicht die Behauptung der Kl. entgegen, wonach sich nach dem 20. Juni 1999 noch verschiedene Einrichtungsgegenstände in der Wohnung befunden hätten, die sie erst am 26. Juni 1999 abgeholt hätten, wie Kinder-, Schlaf- und Badezimmermöbel, Besteck, Geschirr und Töpfe, ein Fernseher, ein kleiner Fernsehtisch, Matratzen, etliche Kisten, Blumen in Töpfen, Abfälle von Reinigungsarbeiten usw. Da § 558 BGB der möglichst schnellen Abwicklung der Ansprüche der Mietvertragsteile dienen soll, ist der Zeitpunkt, in dem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hat und diese auf Mängelfreiheit untersuchen kann, auch dann entscheidend, wenn sie noch nicht vollständig geräumt ist (BGH NJW 1981, 2406 unter 2. a bb).

d) Die Verjährungsfrist ist damit am 20. Dezember 1999, einem Montag, abgelaufen. Die Klageschrift datiert vom 21. Dezember 1999 und ist erst an diesem Tag eingereicht worden. (...)

In vielen Mietverträgen findet sich für den Fall, daß der Mieter nach einer Mietzeit auszieht, die kürzer ist als die Frist für die üblichen Schönheitsreparaturen, eine sogenannte Quotenregelung. Danach ist regelmäßig ein Abgeltungsbetrag für anteilige Schönheitsreparaturen zu bezahlen. Dieser Zahlungsanspruch verjährt wie andere Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache in der kurzen Frist von sechs Monaten.

Das Mietverhältnis endete am 31. Mai, die Wohnung wurde jedoch erst am 20. Juni zurückgegeben. Der Nachmieter übernahm die Wohnung zum 1. Juli. Der Vermieter machte Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe für Juni geltend und verlangte ferner die Zahlung aufgrund einer vereinbarten Quotenklausel. Die Klage ist am 21. Dezember anhängig gemacht worden. Der 20. Dezember in dem betreffenden Jahr war ein Montag.

Das Landgericht, ZK 67, entschied, daß der Anspruch auf Nutzungsentschädigung mit Rückgabe der Mietsache endet, denn nur so lange wird dem Vermieter die Wohnung vorenthalten. Das Argument, der Mieter habe die Räume zur Unzeit zurückgegeben, wodurch ein Mietverlust entstanden sei, greife nicht. Wenn der Vermieter tatsächlich einen Verlust an Mieteinnahmen erlitten haben sollte, sei er auf einen Schadensersatzanspruch aus Verzug oder positiver Forderungsverletzung zu verweisen. Der Konstruktion eines bis zum Ende des Monats verlängerten Entschädigungsanspruchs bedürfe es nicht, um den Vermieter vor dem Verlust von Mieteinnahmen zu bewahren.

Der Zahlungsanspruch aufgrund der Quotenhaftungsklausel sei verjährt, insofern greife die Regelung des § 558 BGB (jetzt § 548 BGB). Die Vorschrift sei weit auszulegen. Nach der Rechtsprechung des BGH würden auch Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache unter die Vorschrift fallen, die ausschließlich vertraglicher Natur seien, auch wenn diese gerade durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, den der Mieter an und für sich nicht zu vertreten hat. Für Ansprüche aufgrund einer Quotenhaftungsklausel könne nichts anderes gelten. Auch dieser Anspruch sei vertraglicher Natur und beruhe nicht auf einer Schadensersatzverpflichtung wegen einer Vertragsverletzung. Auch der Anspruch aus der Quotenhaftungsklausel betreffe eine Verschlechterung der Mietsache.

Die überwiegende Ansicht der Literatur und Rechtsprechung geht dahin, daß der Entschädigungsanspruch nach § 546 a BGB (§ 557 BGB a. F.) mit der tatsächlichen Rückgabe der Mietsache endet (so auch LG Mönchengladbach DWW 1992, 215; vgl. auch Schach in Mietvertragsrecht, 3. Aufl. 2001, § 546 a Rn. 4). Die gegenteilige Ansicht des LG Düsseldorf (DWW 1992, 154) hat sich nicht durchgesetzt und ist im übrigen auch dogmatisch bedenklich. Der Vermieter ist dadurch nicht rechtlos, denn er hat einen Anspruch aus Verzug bzw. aus positiver Forderungsverletzung, nach Inkrafttreten der Schuldrechtsreform am 1. Januar 2002 aus Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB. Über die Ansicht der Kammer zur Verjährung des Zahlungsanspruches aufgrund einer Quotenklausel mag man dogmatisch streiten, weil es sich eigentlich nicht um einen Ersatzanspruch des Vermieters handelt. Die Entscheidung ist aber dennoch gut vertretbar, da letztlich die Quotenklausel deswegen vereinbart wird, weil die Wohnung "abgewohnt" wird und sich die Mietsache tatsächlich verschlechtert, ohne daß schon aufgrund der Fristenpläne Schönheitsreparaturen geschuldet würden. Die Kammer ist auch in guter Gesellschaft der Rechtsprechung (vgl. LG Kassel WuM 1989, 135). Die Vermieter werden also bei der Geltendmachung des Anspruchs aufgrund einer Quotenklausel darauf achten müssen, daß die Klage innerhalb der Sechsmonatsfrist nach Rückgabe der Mietsache/Beendigung des Mietverhältnisses rechtshängig wird; die Einreichung der Klageschrift mit der Folge der Anhängigkeit der Sache reicht nur, wenn die Klage demnächst zugestellt wird. Dabei muß dann auch darauf geachtet werden, daß der Gerichtsgebührenvorschuß rechtzeitig eingezahlt wird.