Nutzungsentschädigung bei unvollständiger Räumung

Das Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546 a BGB endet erst mit vollständiger Erfüllung der Rückgabepflicht; dies ist nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Gegenständen (hier: ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll) in den Mieträumen zurückbleibt. Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB steht nicht entgegen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt hat, die Räume erneut zu vermieten.

b) Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Bekl. der Kl. Miete für den Zeitraum von Oktober 2006 (anteilig) bis zur Kündigung im September 2007 gemäß § 535 Abs. 2 BGB und von da an Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB bis zum März 2008 einschließlich schuldete. Denn seit der Kündigung des Mietvertrages im September 2007 bis zum 31. März 2008 hat der Bekl. der Kl. die Mietsache vorenthalten und schuldet daher gemäß § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete eine Nutzungsentschädigung.

Die Mietsache wird gemäß § 546 a BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, NJW 2007, 1594, 1595). So liegt es hier.

aa) Anders als die Berufung geltend macht, kann nicht schon von einer Rückgabe des Grundstücks zum 30. September 2007 ausgegangen werden.

(1) Die Vorenthaltung endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht (Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 546 a, Rn. 18; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, Kap. V. Rn. 74). Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache (BGH, NJW 1994, 3232, 3234; OLG Hamm, ZMR 1996, 372, 373). Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (BGH, NJW 1983, 1049, 1050). Bleibt hingegen eine Vielzahl von Gegenständen zurück, liegt nur eine teilweise Räumung vor, die, weil Teilleistungen gemäß § 266 BGB unzulässig sind, zur Vorenthaltung der gesamten Mietsache führt (vgl. OLG Koblenz, NZM 2006, 181; OLG Hamm, ZMR 1996, 372, 374; Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 22; Scheuer in Bub/Treier, aaO, Kap. V. Rn. 60). Das ist auch hier der Fall.

(2) Die Kl. hat in der Klageschrift konkret vorgetragen, dass sich z. B. am 27. Dezember 2007 noch immer ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen, Blumenbehälter sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll und auch Einrichtungsgegenstände in dem Mietobjekt befanden. Auch den Zustand des Mietobjekts am 31. März 2007 hat die Kl. durch Bezugnahme auf die Anlage K 9 (Übernahme-/Übergabeprotokoll) detailliert beschrieben. Daraus ergibt sich, dass der Bekl. in erheblichem Umfang Gegenstände in dem Mietobjekt zurückgelassen hat und daher seiner Räumungspflicht in einem so erheblichen Umfang nicht nachgekommen ist, dass nur von einer unzureichenden Teilräumung ausgegangen werden kann.

Dem ist der Bekl., den bei einem Streit über die Rückgabe die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass er die Mietsache zurückgegeben hat (Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 52; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rn. 1135; Scheuer in Bub/Treier, aaO, Kap. V. Rn. 111), lediglich mit dem Vortrag entgegengetreten, er bestreite, dass das Grundstück nicht beräumt worden sei und sich noch Sperrmüll dort befunden habe. Damit hat der Bekl. weder den konkreten Vortrag der Kl. ausreichend bestritten noch gar seiner eigenen Darlegungslast genügt. Vielmehr hätte er im Einzelnen darlegen müssen, welche Gegenstände sich nach seinem Auszug noch auf dem Grundstück befanden. Das ist jedoch nicht geschehen. [...]

bb) Das Unterlassen der Rückgabe des Mietobjekts erfolgte auch gegen den Willen der Kl. [...]

cc) Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht entgegen der Annahme des Bekl. auch nicht entgegen, dass die Kl. möglicherweise nicht beabsichtigt hat, die Räume weiter zu vermieten.

Das für seine Ansicht angeführte Urteil des LG Berlin vom 18. Februar 2000 - 63 S 336/99 - (GE 2000, 677) betrifft einen anderen Sachverhalt. Dort ging es um einen sog. Mietausfallschaden hier um Nutzungsentschädigung. Die Fälle sind nicht vergleichbar.

Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er darlegen, dass ihm infolge des Zustandes der Mietsache ein konkreter Mietausfall entstanden ist (Langenberg in Schmidt-Futterer, aaO, § 538, Rn. 400). Das ist der Schaden, den er ersetzt verlangen kann. Zweck der Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB ist es hingegen, dem Vermieter bei nicht rechtzeitiger Rückgabe der Mietsache auf einfachem Weg einen vom Schadensersatzrecht unabhängigen Entschädigungsanspruch in Höhe der bisherigen Miete zu gewähren (Gather in Schmidt-Futterer, aaO, § 546 a, Rn. 4). Die Entschädigung hat daher Entgeltcharakter (Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 1119). Ein Schaden muss dem Vermieter daher gerade nicht entstanden sein. Es kommt mithin auch nicht darauf an, ob das Mietobjekt weiter vermietet werden sollte oder konnte. [...]

Lässt der Mieter eine Vielzahl von Gegenständen in den Räumen zurück, steht dem Vermieter der Entschädigungsanspruch auch dann zu, wenn eine Neuvermietung nicht beabsichtigt ist.

Der Beklagte hatte die Mieträume nicht vollständig geräumt, sondern einen Verkaufscontainer, Mülltonnen und mehrere Kubikmeter Sperrmüll zurückgelassen. Nach erfolgloser Aufforderung zur Räumung verlangte die Klägerin rückständige Miete und Nutzungsentschädigung. Der Beklagte wandte hiergegen u. a. ein, dass die Klägerin eine Neuvermietung gar nicht beabsichtige und auch deshalb keine Nutzungsentschädigung geschuldet sei.

Das Landgericht gab der Klage statt, die Berufung war erfolglos. Im Hinweisbeschluss wies das Kammergericht darauf hin, dass der Beklagte seine Rückgabepflicht nicht erfüllt habe, weil eine Vielzahl von Gegenständen in den Räumen verblieben sei. Deshalb stünde der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung der Entschädigung bis zur Räumung zu; dieser Anspruch bestünde anders als ein sonstiger Schadensersatzanspruch unabhängig davon, ob eine Neuvermietung beabsichtigt sei.