Nutzungsentschädigung bei unvollständiger Räumung

1. Der Mieter eines Grundstücks erfüllt seine Räumungspflicht nicht, wenn er Sachen in nicht nur unerheblichem Umfang auf dem Grundstück zurückläßt (hier: Streifenfundament und Betonflächen auf etwa 10 % der gemieteten Fläche). 2. Nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erlischt der Anspruch des Vermieters auf Beseitigung der Aufbauten und damit der Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von 68.652,59 E (= 134.272,80 DM) für die Zeit von Juni 1998 bis 6. April 1999 (§ 557 BGB). Ein weitergehender Zahlungsanspruch besteht nicht.

a) Ein Vorenthalten der Mietsache i. S. von § 557 BGB liegt grundsätzlich vor, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt - und somit seiner Rückgabepflicht nicht nachkommt - und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V. A., Rdnr. 57; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 7. Aufl., § 557 BGB, Rdnr. 15; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1108). Der Mieter hat zur Erfüllung seiner Rückgabepflicht grundsätzlich dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache einzuräumen. Der Anspruch des Vermieters geht dahin, daß ihm die Mietsache zur freien Verfügung zurückgegeben werde. Bei Räumen geschieht dies in der Regel durch die Schlüsselübergabe (BGHZ 104, 285), bei eingefriedeten Grundstücken kann grundsätzlich nichts anderes gelten. Entscheidend ist, ob der Vermieter ohne Beeinträchtigung über die Mietsache verfügen kann (Bub/Treier, a. a. O., V. A., Rdnr. 6, 9). Unstreitig sind die Schlüssel bisher an die Kl. nicht zurückgegeben. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Bekl. bei dem Gespräch im Mai 1998 auf dem Grundstück dem Vertreter der BEV den Schlüssel tatsächlich zunächst übergeben hat und er, der Bekl., diesen nur zum Zwecke der Ausführung der Beräumung zurückerhalten hat. Jedenfalls hat die BEV bei diesem Termin unstreitig die Ausführung von Beräumungsarbeiten verlangt. Auch im nachfolgenden Schriftverkehr, so in den Schreiben vom 21. Juni und 29. Oktober 1998, hat die BEV unmißverständlich zum Ausdruck gebracht, daß sie auf die vollständige Räumung des Grundstückes besteht und eine - wenn auch - "formale" Rücknahme noch fehle. Damit hat die BEV hinreichend deutlich gemacht, daß sie die Rückgabepflicht des Bekl. nicht als erfüllt angesehen hat. Die Rückgabe erfordert außer der Einräumung des Besitzes - also der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt - auch die Räumung (OLG Hamm ZMR 1996, 372). Überläßt der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz, entfernt er aber seine in den Räumlichkeiten befindlichen Gegenstände (ausgenommen in geringem Umfange) nicht, so gibt er die Mietsache nicht zurück, sondern enthält sie dem Vermieter vor (BGHZ 104, 285 = NJW 1988, 2665 = WM 1988, 1277; OLG Düsseldorf GE 2002, 1194). Der Vermieter kann dann die Rücknahme verweigern, ohne in Annahmeverzug zu geraten (BGH a. a. O.). In welchem Zustand sich die Mieträume bei Rückgabe befinden, ist für die Erfüllung der Rückgabepflicht zwar grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb kann allein darin, daß der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen läßt, an sich keine Vorenthaltung gesehen werden (BGHZ 86, 204; WM 74, 260). Der Umstand, daß der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann aber der Annahme einer Rückgabe entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGHZ 104, 285; Bub/Treier/Scheuer, a. a. O., V. A., Rdnr. 1109). Dann liegt nicht nur eine Schlechterfüllung, sondern eine Nichterfüllung der Räumungspflicht vor (Schmidt-Futterer/Gather, a. a. O., § 557 BGB, Rdnr. 20). Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (OLG Hamburg ZMR 1996, 259; OLG München ZMR 1996, 557; OLG Hamm ZMR 1996, 372). Maßgeblich kommt es darauf an, ob der Vermieter die tatsächliche Gewalt

liegt nicht nur eine Schlechterfüllung, sondern eine Nichterfüllung der Räumungspflicht vor (Schmidt-Futterer/Gather, a. a. O., § 557 BGB, Rdnr. 20). Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (OLG Hamburg ZMR 1996, 259; OLG München ZMR 1996, 557; OLG Hamm ZMR 1996, 372). Maßgeblich kommt es darauf an, ob der Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Mietsache ungestört ausüben kann. Der Bekl. hat das Grundstück nicht vollständig geräumt und Sachen in nicht nur unerheblichem Umfange auf dem Grundstück zurückgelassen. So hat der Bekl. auf dem Grundstück Streifenfundamente, auf denen sich bereits entfernte Gebäude aus Holz und Wellblech befanden, zurückgelassen. Nach der Rechnung vom 4. Dezember 1998 nebst Aufmaß sind Streifenfundamente auf einer Fläche von 53,55 qm (und noch eine Betonplatte von 76,30 qm) entfernt worden. Ferner befanden sich auf dem Grundstück zwei Fahrzeuggruben (15 m x 5 m und 9 m x 4 m) auf einer betonierten Fläche, die vom Untermieter des Bekl. eingebracht worden waren. Die Kl. hat vorgetragen, daß eine Fläche von ca. 1.000 qm betoniert gewesen ist. Dies hat der Bekl. zwar bestritten. Aus dem Aufmaß zur Rechnung vom 13. Juli 2000 ergibt sich, daß Beton auf einer Fläche von 52,08 m x 15,10 m = 786,40 qm aufgenommen worden ist. Dem ist der Bekl. nicht substantiiert entgegengetreten. Folglich ist eine Fläche von mindestens 839,95 qm (786,40 zgl. 53,55 qm), etwa 10 % der gemieteten Fläche, nicht geräumt worden. Nach den vorgelegten Rechnungen vom 4.12.1998 und 13.7.2000 hat der Bekl. insgesamt 22.769,50 DM aufgewendet (das sind knapp zwei Monatsmieten), so daß nicht von einer vollständigen Räumung ausgegangen werden kann. Der Bekl. hat damit seine Räumungspflicht nicht erfüllt. Entgegen der Ansicht des Landgerichts kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Kl. durch das Belassen der Gegenstände und Aufbauten an der ungestörten Besitzausübung nicht gehindert worden ist. Die Kl. war an der Inbesitznahme wegen des Umfangs der verbliebenen Gegenstände und des damit verbundenen Kostenaufwandes von 22.769,55 DM gehindert. Denn es bedurfte eines nicht nur unerheblichen Aufwandes zur Beräumung des Grundstückes von den zurückgelassenen Gegenständen und Aufbauten. Aus den Rechnungen ergibt sich, daß Betonteile und Fundamente abzutragen waren und Verfüllarbeiten auszuführen waren, die nur unter Einsatz von Maschinen und technischen Hilfsmitteln ausgeführt werden konnten. Bei diesem technischen und materiellen Aufwand kann nicht mehr davon ausgegangen werden, daß der Vermieter die Mietsache ungestört in Besitz nehmen kann. Vielmehr wird - da nur eine unzulässige Teilräumung erfolgt ist - die Mietsache in einem solchen Fall faktisch vorenthalten (OLG Köln DWW 1996, 189). Soweit der Bekl. sich auf die Entscheidung des OLG Brandenburg beruft (ZMR 1997, 584), steht diese Entscheidung dem nicht entgegen, weil sie einen anders gelagerten Sachverhalt betraf. In dem dort entschiedenen Fall handelte es sich um ein vermietetes Grundstück mit aufstehenden Gebäuden, wobei der Mieter im Laufe der Mietzeit weitere Einrichtungen wie Abwasseranlage, Heizungsanlage und Garage errichtet hatte, deren Beseitigung der Vermieter verlangte. Die Schlüssel waren zurückgegeben und der Mieter hatte den Besitz vollständig aufgegeben. Für diesen Fall hat das OLG Brandenburg eine Vorenthaltung deswegen verneint, weil die verbliebenen Einrichtungen eine anschließende Nutzung - nämlich die Besitzausübung an einem Hausgrundstück - nicht vollständig

e, deren Beseitigung der Vermieter verlangte. Die Schlüssel waren zurückgegeben und der Mieter hatte den Besitz vollständig aufgegeben. Für diesen Fall hat das OLG Brandenburg eine Vorenthaltung deswegen verneint, weil die verbliebenen Einrichtungen eine anschließende Nutzung - nämlich die Besitzausübung an einem Hausgrundstück - nicht vollständig verhinderten. Vorliegend handelte es sich um eine vermietete Freifläche ohne jegliche Aufbauten, die die Vermieterin in diesem Zustand wieder zurückerhalten wollte. Durch die Vereinbarung im Mietvertrag, daß nämlich die Rückgabe im ursprünglichen Zustand erfolgen sollte, was im übrigen auch dem Gesetz entspricht, hat die Kl. auch nochmals zum Ausdruck gebracht, daß sie darauf Wert legte. Eine Anschlußnutzung - etwa Vermietung der Freifläche oder Bebauung - wäre bei dem Charakter des Grundstücks als Freifläche nur bei vollständiger Räumung ungehindert möglich. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung hängt im übrigen nicht von einem Nutzungswillen des Vermieter ab (OLG München ZMR 1993, 466). Soweit der Bekl. geltend macht, daß die Kl. das Grundstück habe verkaufen bzw. darauf Baumaßnahmen ausführen wollen, ist dies ohne Belang. Was der Vermieter im Falle der Rückgabe mit dem Mietobjekt macht, ist im Verhältnis zum bisherigen Mieter seine freie Entscheidung (Bub/Treier/Scheuer, a. a. O., V. A., Rdnr. 69 a).

b) Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung setzt grundsätzlich auch den Rücknahmewillen des Vermieters voraus, d. h. wenn das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bub/Treier/Scheuer, a. a. O., V. A, Rdnr. 69). Ein Vorenthalten liegt nicht vor, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache zur Rückgabe an-bietet, der Vermieter jedoch wegen des veränderten, verschlechterten oder beschädigten Zustandes die Rücknahme ablehnt (OLG Hamburg WuM 1990, 75/76; a. A. OLG Düsseldorf DWW 1997, 123). Befindet sich der Vermieter in Annahmeverzug, so ist daraus zu schlußfolgern, daß er keinen Rücknahmewillen gehabt hat (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV, Rdnr. 654; OLG Köln ZMR 1993, 71; Rechtsentscheid des Senats vom 19.7.2001 - 8 RE- Miet 2/01, KG Report 2001, 357 = GE 2001, 1132). Die Kl. war jedoch mit der Rücknahme der Mietsache gerade nicht in Verzug, da der Bekl. ihr die Mietsache - wie dargelegt - nicht in geräumten Zustand angeboten hatte und sie deren Annahme deswegen zu Recht verweigern konnte. Annahmeverzug lag nicht vor, so daß die Nichtrückgabe der Mietsache wegen der fehlenden vollständigen Räumung dem Willen der Kl. widersprochen hat.

c) Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach dem 6. April 1999 steht indes das Schreiben der Kl. vom 3. März 1999 entgegen. Hierin hat die Kl. dem Bekl. eine Frist zur Entfernung der Gegenstände bis zum 26. März 1999 mit Nachfrist zum 6. April 1999 mit Ablehnungsandrohung gesetzt. Nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB war der Anspruch auf Erfüllung - nämlich auf Beseitigung der Aufbauten - untergegangen, und damit lag eine Vorenthaltung i. S. von § 557 BGB nicht mehr vor (BGHZ 104, 285, 290). Soweit der Bekl. geltend macht, daß ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bereits mit Ausführung der Arbeiten im Dezember 1998 nicht mehr bestehe, kann dem nicht gefolgt werden. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Kl. die Rücknahme der Mietsache auch nach Ausführung der mit Rechnung vom 4. Dezember 1998 berechneten Arbeiten hätte ablehnen dürfen und ob auch zu dieser Zeit noch von einer unzulässigen Teilräumung hätte ausgegangen werden müssen. Jedenfalls hat die Kl. unbestritten vorgetragen, daß sie von den ausgeführten Arbeiten keine Kenntnis gehabt hat. Der Bekl. behauptet auch nicht, daß er der Kl. die Ausführung der Arbeiten angezeigt hat und die Mietsache zur Rücknahme angeboten hätte.

d) Der Bekl. kann sich auf eine Verletzung der Schadensminderungspflicht gemäß § 254 BGB nicht mit Erfolg berufen, weil die Kl. die Mietsache nicht selbst geräumt hat. Die Forderung aus § 557 BGB tritt im Rahmen des nach Beendigung des Mietvertrages bestehenden Abwicklungsverhältnisses als vertraglicher Anspruch eigener Art an die Stelle des Mietzinsanspruches (BGHZ 68, 307; 90, 145 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Die Forderung ist also kein Schadensersatz, so daß § 254 BGB hier nicht anwendbar ist (Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 546 a BGB n. F., Rdnr. 7; BGHZ 104, 284, 290).

Nach § 546 a BGB muß der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Nutzungsentschädigung zahlen, solange er dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Das ist immer dann der Fall, wenn zwar Schlüssel zurückgegeben worden sind, das Grundstück aber nicht vollständig geräumt wurde. Aber was ist "vollständig"?

Die Mieterin hatte auf dem Grundstück zwar das von ihr errichtete Gebäude abreißen lassen; es blieben aber Streifenfundamente und andere betonierte Flächen (ca. 10 % des Grundstücks), die sie nicht entfernte. Der Vermieter verweigerte die Annahme und verlangte Nutzungsentschädigung.

Mit Urteil vom 21. Oktober 2002 gab das Kammergericht der Klage grundsätzlich statt und verwies auf die Spirituosentank-Entscheidung des Bundesgerichtshofs (die auch in GE 1988, 721 abgedruckt ist), wonach der Mieter grundsätzlich Einrichtungen zu entfernen hat, um seine Rückgabepflicht zu erfüllen. Wenn der Vermieter vorher die Schlüssel nicht annimmt, gerät er nicht in Gläubigerverzug, sondern kann Nutzungsentschädigung verlangen. Dieser Anspruch entfällt allerdings, wenn der Vermieter nach § 326 BGB a. F. eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hatte, da dann der Erfüllungsanspruch erloschen ist.

Für die Zeit nach der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung hätte die Vermieterin lediglich Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen können. Ein Schadensersatzanspruch setzt aber eine Darlegung des Vermieters voraus, daß wegen der Nichtentfernung der Gegenstände eine mögliche Weitervermietung unterblieb. Der Vermieter hätte sich in dem entschiedenen Fall also besser gestanden, wenn er nicht nach § 326 BGB vorgegangen wäre. Für die Zukunft gilt allerdings etwas anderes: Nach § 281 BGB n. F. kann der Gläubiger nach einer Fristsetzung Schadensersatz statt der Leistung verlangen; der Anspruch auf Leistung ist aber erst ausgeschlossen, wenn der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat (§ 281 Abs. 4), so daß der Gläubiger die zukünftige Entwicklung abwarten und sich dann entscheiden kann, welches Recht er ausübt.