Nutzungsentschädigung bei rückwirkender Aufhebung des Mietverhältnisses

1. Mietet der Inhaber eines Bäckereifachgeschäfts eine Verkaufsfläche im Zusammenhang mit einem Lebensmittelmarkt, dann steht ihm bei Kündigung des Mietverhältnisses zu dem Marktbetreiber ein Recht zur fristlosen Kündigung zu.

2. Erklärt sich der Vermieter nachträglich mit einer vom Mieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung, der er zuvor widersprochen hatte, einverstanden, dann liegt in der Nichträumung der Mieträume ab der fristlosen Kündigung keine Vorenthaltung der Mietsache, die zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. hatte von der Rechtsvorgängerin des Kl. eine Verkaufsfläche zum Betrieb eines Bäckereifachgeschäfts gemietet. Diese Verkaufsfläche stand im räumlichen Zusammenhang mit einer von der Firma A gemieteten Fläche zum Betrieb eines Markts. Der Mietvertrag enthielt die Klausel "Mietzeiten analog des A". Der Kl. ersteigerte das Mietobjekt und kündigte der Firma A gem. § 57 a ZVG. Daraufhin kündigte die Bekl. fristlos mit Schreiben vom 19.1.1995. Der Bekl. ließ durch einen Anwalt widersprechen. Mit Schreiben vom 27.6.1995 rügte er, daß die Bekl. ungeachtet ihrer fristlosen Kündigung nicht geräumt habe und machte Ansprüche auf Mietzins und Nutzungsentschädigung geltend.

Das LG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Bekl. führte zur Klageabweisung, soweit für den Zeitraum nach dem 20.1.1995 Nutzungsentschädigung zugesprochen worden war.

Für den in der Berufungsinstanz nur noch streitbefangenen Zeitraum seit dem Zugang der fristlosen Kündigung der Bekl. beim Kl. am 20.1.1995 stehen diesem Zahlungsansprüche gegen die Bekl. nicht zu. Aus § 535 BGB läßt sich ein Anspruch mangels eines zu dem erwähnten Zeitpunkt noch bestehenden Mietvertrags nicht herleiten. Das Mietverhältnis ist im Hinblick auf die von der Bekl. durch Schreiben vom 19.1.1995 ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden. Der Bekl. stand das Recht zur fristlosen Kündigung im Hinblick darauf zu, daß der Kl. als Rechtsnachfolger der seinerzeitigen Vermieterin nach der Ersteigerung des Objekts der Firma A die von dieser gemietete Verkaufsfläche unter Ausnutzung des Sonderkündigungsrechts gem. § 57 a ZVG gekündigt hatte. Damit entfiel für die Bekl. die Grundlage für den Betrieb eines Bäckereifachgeschäftes auf der von ihr neben dem A-Markt von der Rechtsvorgängerin des Kl. gemieteten Verkaufsfläche. Allein schon der Umstand, daß ausweislich des Mietvertrages vom 28.2.1989 "Mietzeiten analog des A" vereinbart waren, belegt ausreichend und in für die Vermieterin erkennbarer Weise den hohen Stellenwert des Betriebes des A-Marktes für die Bekl.

Letztlich kann das Bestehen eines außerordentlichen Kündigungsrechtes für diese indessen dahingestellt bleiben. Auch wenn man ein solches Kündigungsrecht verneint, hat das Kündigungsschreiben des Bekl. gleichwohl zu einer Beendigung des Mietverhältnisses ab dem 21.1.1995 geführt. Indem der Kl. nämlich durch Schreiben vom 27.6.1995 die unterbliebene Räumung durch die Bekl. trotz der von dieser ausgesprochenen fristlosen Kündigung rügte, hat er sich rückwirkend mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 21.1.1995 einverstanden erklärt. Für den Fall, daß man ein Recht zur fristlosen Kündigung nicht annehmen wollte, müßte deshalb vom Abschluß eines auf den 21.1.1995 rückwirkenden Aufhebungsvertrags ausgegangen werden.

Auch § 557 I BGB scheidet als Anspruchsgrundlage aus. Nach dieser Bestimmung besteht ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der bisher geschuldeten Miete bei Nichtrückgabe der gemieteten Sache nur, wenn sie dem Vermieter vorenthalten wird. Eine Vorenthaltung liegt nur vor, wenn das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. BGH, NJW 1960, 909 = LM § 557 BGB Nr. 2; WM 1973, 386; NJW 1983, 112 [113] = LM § 556 BGB Nr. 9). Sie liegt deshalb dann nicht vor, wenn der Vermieter der Auffassung des Mieters, der Vertrag sei beendet worden, widerspricht - etwa indem er zu erkennen gibt, daß seiner Auffassung nach eine wirksame Kündigung nicht vorliegt. Solange der Vermieter nämlich das Mietverhältnis nicht als beendet ansieht, will er Räumung nicht verlangen (vgl. BGH, NJW 1960, 909 = LM § 557 BGB Nr. 2; ZMR 1973, 238; OLG Düsseldorf, DWW 1991, 237; Scheuer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., V Rdnr. 70; Sternel, MietR, IV Rdnr. 654 m.w. Nachw.). Vorliegend hat der Kl. der fristlosen Kündigung der Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 9.2.1995 ausdrücklich widersprochen und auch schon vorher mit Anwaltsschreiben vom 4.1.1995 deutlich gemacht, daß er auf der Fortführung des Vertrags bestehe. Erst mit Zugang des erwähnten Schreibens vom 27.6.1995 konnte die Bekl. von einem Rückerlangungswillen der Kl. ausgehen.

Schließlich läßt sich der Zahlungsanspruch auch nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung herleiten. Die Bekl. hat nämlich die Mietsache im Jahre 1995 nicht mehr für den Betrieb ihres Bäckereifachgeschäfts genutzt. Ob und ggf. in welcher Höhe sie durch den bloßen Besitz der Räumlichkeit Aufwendungen erspart hat, ist nicht dargelegt.