Nutzungsentschädigung bei Nichträumung nach Zwangsversteigerung

Räumt der ehemalige Eigentümer das Grundstück nicht, kann der Ersteigerer im Falle der vorgesehenen Selbstnutzung Nutzungsentschädigung (nur) im Umfang einer zeitanteilig zu berechnenden Wertminderung verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Kl. haben keinen über 5.100 € hinausgehenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Zwar ist der Einwand der Bekl., das Objekt sei nicht beheizbar gewesen, unerheblich, weil die Berufung zu dem Vorwurf des AG, die Bekl. hätte vortragen müssen, wann zuletzt Öl getankt wurde, keine Stellung genommen hat, so dass die Möglichkeit, dass die Heizung nur deshalb nicht funktionierte, weil die Bekl. kein Öl eingekauft hat, nicht ausgeräumt wurde.

Jedoch hat das AG seinem Urteil eine falsche Berechnungsart zugrunde gelegt. Zwar hat die Bekl. die Zugrundelegung des Mietzinses in der Berufung nicht direkt angegriffen ("ohne diesen Nutzungswert anzuerkennen" ist kein ausreichender Angriff). Die richtige Berechnungsart ist jedoch eine von Amts wegen zu prüfende Rechtsfrage.

Es ist davon auszugehen, dass die Kl. das ersteigerte Grundstück selber nutzen wollten. In Selbstnutzungsfällen ist die Nutzungsentschädigung nicht nach dem Mietzins, sondern nach der derzeit anteilig linear zu berechnenden Wertminderung zu berechnen (BGH, VII. Senat, ZMR 2006, 216 [217] = NJW 2006, 53; für den Fall, dass - wie hier - keine Finanzierungskosten bzw. Unterhaltungskosten geltend gemacht werden, auch BGH, V. Senat, NJW 2006, 1582).

Dass die Entscheidungen BGH, NJW 2006, 53 und 1582 zur Rückabwicklung von Kaufverträgen ergangen sind, steht einer Übertragung der dort aufgestellten Grundsätze auf die Bewertung von entgangenen Nutzungen selbstgenutzter Immobilien nicht entgegen. Vielmehr handelt es sich dabei um rechtsinstitutsübergreifende Grundsätze (OLG Brandenburg, Urteil vom 9.10.2008 - 5 U 142/ 07 -). So hat der BGH auch im Bereicherungsrecht in gleicher Weise bewertet (NJW 1996, 250). Und auch der Große Senat des BGH hat bereits in ZMR 1987, 253 [257] = NJW 1987, 50 ausgeführt:

"Prinzipiell ungeeignet ist eine Bemessung des Schadensersatzes daran, was den Eigentümer die Überbrückung der Ausfallzeit durch die Anmietung einer Ersatzsache gekostet haben würde, weil es nicht um das Reparationsinteresse, sondern um das Kompensationsinteresse geht. ...

Zu entschädigen ist der Gebrauchsverlust für eine eigenwirtschaftliche Verwendungsplanung, nicht der entgangene Gewinn aus einer entgeltlichen Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, die der Eigentümer gar nicht beabsichtigt hat . ..."

Kann keine Nutzung erfolgen, weil der Ex-Eigentümer nicht räumt, kann der Ersteigerer als Schadensersatz nur eine linear zu berechnende Wertminderung verlangen.

Weil die Beklagte das versteigerte Haus nicht geräumt hatte, verlangten die Kläger Nutzungsentschädigung in Höhe von 2.000 € monatlich.

Das AG gab der Klage statt. Die Beklagte sei zum Ersatz des Vorenthaltungsschadens in Höhe der ortsüblichen Miete verpflichtet. Das LG meinte dagegen, der den Klägern zustehende Schadensersatz bemesse sich nach einer linear zu berechnenden Wertminderung des Grundstücks, weil keine Vermietung, sondern eine Eigennutzung beabsichtigt gewesen sei.

Das LG beruft sich auf eine Entscheidung des BGH vom 6. Oktober 2005 (VII ZR 325/03, GE 2006, 186), die ihrerseits Bezug nimmt auf ein Urteil des VIII. Senats vom 26. Juni 1991 (VIII ZR 198/90, NJW 1991, 2484, 2486). Beide Entscheidungen betreffen den Fall der Rückabwicklung vollzogener Kaufverträge und die Ermittlung des für die Gebrauchsdauer anzurechnenden Nutzungsvorteils.

Soweit es die Nutzung einer Eigentumswohnung anging, hat der BGH entschieden, dass der Nutzungsvorteil in ein Verhältnis zum Wert der mit dem Erwerb getätigten Investitionen gesetzt und zeitanteilig linear berechnet werden müsse (dabei ging der BGH von der "Lebensdauer" einer Wohnung von 80 Jahren aus, mithin p. a. von 1/80 des Investitionsaufwandes). Das alles hat aber mit dem hier aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Anspruch nichts zu tun. Herauszugeben sind danach die Nutzungen, die der bösgläubig gewordene Alteigentümer gezogen hat. Hierzu gehören auch die Gebrauchsvorteile, die sich wertmäßig an der Höhe der ortsüblichen Miete orientieren.