Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Nutzungsvertrag nach dem Vertragsgesetz; Nutzungsrecht; Besitzmoratorium; Besitzschutz; Fondsinhaberschaft; Rechtsträgerwechsel

Ist das Nutzungsrecht an einem in fremder Rechtsträgerschaft befindlichen Gebäude durch einen Nutzungsvertrag nach dem Vertragsgesetz gesichert, kann nach Ablauf der Nutzungszeit dem Herausgabeverlangen des Eigentümers nicht mit der Berufung auf ein Besitzrecht nach dem Moratorium des Art. 233 § 2 a EGBGB begegnet werden.

Auch der Moratoriumstatbestand nach Art. 233 § 2 a Abs. 9 EGBGB kommt nicht zur Anwendung, wenn die im privaten Eigentum befindliche Sache zwar zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben genutzt wird, der Nutzungszweck aber durch ein Rechtsgeschäft abgesichert ist.

Die Kl. begehrt von der Bekl. Nutzungsentschädigung für einen von dieser als Schule genutzten Gebäudeteil in S. Die Kl. ist Eigentümerin des mit einem Gebäudekomplex bebauten Grundstückes. Die Bekl. nutzt das 1. bis 3. Obergeschoß einschließlich des mittleren Treppenhauses des Ostflügels (39 % der Gesamtfläche des Gebäudes) als Schule sowie Freiflächen für Schulhof, Schulgarten und Spielplätze. Die verbleibende Nutzfläche von 61 % wird von der Kl. als Gewerberaum vermietet. Für das zuvor im Grundbuch als "Eigentum des Volkes" verzeichnete Grundstück war die Rechtsträgerschaft des Rates der Stadt S. eingetragen. Der Rat der Stadt S. bebaute das Grundstuck 1982/1983 mit einem Kostenaufwand von ca. 3.000.000,00 M, finanziert aus Kreditmitteln, mit dem heute teilweise zu gewerblichen Zwecken, im übrigen als Schule genutzten Gebäudekomplex. Da das Grundstück im Eigentum des Volkes stand, schied eine Absicherung der Kredite durch dingliche Belastung aus. Die auf die Bekl. übergegangenen Kreditverpflichtungen aus der Bebauung des Grundstückes betragen derzeit noch ca. 1,1 Mio. DM. Nach Abschluß der Baumaßnahmen wurde das Gebäude erstmals am 15.2.1983 als Schule genutzt. Aufgrund erheblicher Baumangel wurde die Nutzung 1986 eingestellt und die Rechtsträgerschaft von dem Rat der Stadt S. auf den volkseigenen Betrieb VEB Dienstleistungen S. mit Rechtsträgerwechsel vom 6./29.12.1996 übergeleitet.

Mit Nutzungsvertrag vom 31.8.1988 überließ der VEB Dienstleistungen S. dem Rat der Stadt S. - Bereich Volksbildung - den noch heute von der Bekl. als Schule genutzten Gebäudeteil nebst Freiflächen. Im Nutzungsvertrag heißt es unter anderem:

1. Die Überlassung der Räume zur Nutzung erfolgt ab 1.9.1988 bis 31.7.1993.

2.-5. pp.

Mit vor dem Notar am 2.10.1990 in L. geschlossenem notariellen Kaufvertrag erwarb die Kl. von der Rechtsnachfolgerin des VEB Dienstleistungen S. das Grundeigentum. Am 13.4.1992, Zugang bei der Bekl. am 21.4.1992, kündigte der erstinstanzliche Prozeßbevollmächtigte der Kl. den Nutzungsvertrag.

Der Kl. stehen gem. §§ 71, 105 Vertragsgesetz, §§ 987 ff. BGB ab dem 1.8.1993 Nutzungsentschädigungsansprüche wegen verspäteter Rückgabe des überlassenen Gebäudeteils nebst Freiflächen dem Grunde nach zu. Das zwischen den Parteien am 31.8.1988 begründete Vertragsverhältnis beurteilt sich weiterhin nach dem Vertragsgesetz der DDR. Das Vertragsgesetz wurde zwar gem. § 4 des Gesetzes über die Aufhebung und Änderung von Gesetzen in der DDR vom 1.7.1990 aufgehoben, eine Übergangsregelung für bereits bestehende Schuldverhältnisse aber nicht getroffen. Gem. Art. 231 § 1 EGBGB bleibt das bisherige Recht insoweit maßgeblich, als die Vorschriften des aufgehobenen Gesetzes der freiheitlich-demokratischen, föderativen, rechtsstaatlichen und sozialen Grundordnung nicht entgegenstehen (BGH, Urt. v. 14.10.1992 - VIII ZR 91/91 S. 9 ff.). Das Vertragsgesetz ist deshalb weiter auf vor dem Beitritt begründete Schuldverhältnisse und sich daraus ergebende Ersatzansprüche anwendbar (BGHZ 120, 12, 17; BGH WM 1992, 1588, 1590). Gem. Ziff. V 1. des Nutzungsvertrages war die Bekl. nach §§ 71, 72 Vertragsgesetz bis zum Ablauf des 31.7.1993 zur Nutzung des ihr überlassenen Gebäudeteils nebst Freiflächen berechtigt. Die ausgesprochene Kündigung vom 13.4.1992 zum 31.7.1992 ist unwirksam. (wird ausgeführt)

Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Nutzungszeit zum 31.7.1993 steht der Bekl. ein Recht zum Besitz nicht mehr zu, weil die Kl. der Fort-setzung des Vertragsverhältnisses widersprochen hat und die Bekl. des-halb zur Zahlung einer über das bereits geleistete vertragliche Nutzungsentgelt hinausgehenden Nutzungsentschädigung für die Dauer des vorenthaltenen Besitzes gem. §§ 71, 105 Vertragsgesetz verpflichtet ist. Ein Recht zum Besitz längstens bis zum 31.12.1994 kann die Bekl. auch nicht aus dem gesetzlichen Moratorium des Art. 233 § 2 a Abs. 1 EGBGB i. V. m. § 121 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes herleiten. Zweck und Ziel des Moratoriums ist es, durch eine vorläufige Sicherung dem noch ungeklärten Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Grundstücksnutzer, der das Grundstück mit Billigung staatlicher Or-gane bebaut hat, mit einem vorläufigen Besitzrecht Rechnung zu tragen (Palandt-Bassenge, BGB, 54. Aufl., Art. 233 § 2 a EGBGB Rdn. 1; BGH Urt. v. 8.10.1993 - IV ZR 156/92; vgl. BGH ZIP 1996, 653, 654 f.). Die Anwendung des Moratoriums scheitert daran, daß der Rat der Stadt S. durch die Errichtung des Gebäudes auf volkseigenem Grund und Boden kein selbständiges Gebäudeeigentum erlangt hat. Es konnte bereits wegen der Unteilbarkeit des Volkseigentums (§ 459 Abs. 1 ZGB) nicht entstehen. Selbständiges Gebäudeeigentum entstand ebenfalls nicht aufgrund der Verordnung über den Verkauf und Kauf volkseigener unbeweglicher Grundmittel durch Betriebe der volkseigenen Wirtschaft vom 28.8.1968 (GBl. II S. 797). Danach kam lediglich ein Ausgleich der baulichen Investition durch Verkauf des errichteten Gebäudes als volkseigenes unbewegliches Grundmittel anläßlich des Rechtsträgerwechsels für das Grundstück in Betracht. Wurde mit dem zwischen Rat der Stadt S. und VEB Dienstleistung S. vereinbarten Rechtsträgerwechsel gem. § 3 Abs. lit. a Rechtsträgeranordnung zugleich das aufstehende Gebäude als Grundmittel übertragen, stehen der Bekl. bereits wegen Aufgabe ihrer Rechtsposition keine Ansprüche gegen die Kl. zu. Selbst wenn eine ausdrückliche Übertragung unterblieben ist, ging die Fondsinhaberschaft an den aufstehenden Gebäuden mit dem Wechsel der Rechtsträgerschaft an Grund und Boden mangels abweichender Vereinbarung auf den neuen Rechtsträger VEB Dienstleistungen S. über, als dessen Grundmittel das Gebäude auch verzeichnet war. Für das Vermögen aus der Fondsinhaberschaft sowie den in Rechtsträgerschaft befindlichen Grund und Boden ordnet § 11 Abs. 2 Satz 2 Treuhandgesetz den Eigentumsübergang auf die Rechtsnachfolgerin des VEB, die S. Dienstleistungen GmbH, an. Weil das Grundstück funktional dem Produktionsvermögen und Betriebszweck des VEB Dienstleistung S. zugeordnet war, diente der Eigentumsübergang der Privatisierung des Volkseigentums und der Schaffung einer zweckmäßigen Unternehmensstruktur (BVerwG VIZ 1995, 99, 100). Auch aus der ursprünglichen Bebauung des Grundstückes durch den Rat der Stadt S. steht der Bekl. kein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a EGBGB zu. Mit dem Übergang der unbeweglichen Grundmittel und dem erfolgten Rechtsträgerwechsel an Grund und Boden auf den VEB Dienstleistung S. verlor der Rat der Stadt S. seine Rechte aus der Bebauung. Ein bereinigungswürdiger Tatbestand, dessen Verwirklichung das Moratorium schützen will, liegt nicht vor, weil gem. § 1 Abs. 2 die Regelung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auf abgeschlossene Zuordnungstatbestände nach § 11 Abs. 2 Satz 2 Treuhandgesetz vom 17.6.1990 (GBl. I S.

stung S. verlor der Rat der Stadt S. seine Rechte aus der Bebauung. Ein bereinigungswürdiger Tatbestand, dessen Verwirklichung das Moratorium schützen will, liegt nicht vor, weil gem. § 1 Abs. 2 die Regelung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auf abgeschlossene Zuordnungstatbestände nach § 11 Abs. 2 Satz 2 Treuhandgesetz vom 17.6.1990 (GBl. I S. 300) i. V. m. der 5. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz vom 12.9.l990 (GBl. I S. 1466) keine Anwendung findet. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages am 2.10.1990 war der ursprüngliche Rechtsträger VEB Dienstleistung S. gem. notarieller Urkunde vom 28.6.1990 unter Beteiligung und Genehmigung der Treuhandanstalt Berlin vom volkseigenen Betrieb in die S. Dienstleistungen GmbH umgewandelt worden. Nach § 11 Abs. 2 Satz 2 Treuhandgesetz bewirkte die Umwandlung des volkseigenen Betriebes in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung gleichzeitig auch den Übergang des in Rechtsträgerschaft befindlichen Grund und Bodens in das Eigentum der GmbH. War der VEB Dienstleistung S. aber als Rechtsträger des volkseigenen Grundstückes eingetragen, ist gem. § 11 Abs. 2 Satz 2 Treuhandgesetz i. V. m. § 2 Abs. 1 der 5. Durchführungsverordnung zum Treuhandgesetz der S. Dienstleistung GmbH das Eigentum an dem in Rechtsträgerschaft befindlichen Grund und Boden zugeordnet worden. Dem Eigentumsübergang stand eine vorrangige und zugunsten der Bekl. wirkende Eigentumszuordnung gem. Art. 21, 22 Einigungsvertrag nicht entgegen. Unabhängig von dem inzwischen bestandskräftigen Vermögenszuordnungsbescheid, mit dem der Antrag der Bekl. auf Kommunalisierung des Grundstückes abgelehnt wurde, bestimmt § 11 Abs. 1 Nr. 5 Vermögenszuordnungsgesetz VZOG, daß die Rückübertragung von Vermögensgegenständen ausgeschlossen ist, soweit diese - wie vorliegend - zum Zeitpunkt der Entscheidung bereits rechtsgeschäftlich veräußert sind. Der auf die S. Dienstleistung GmbH vollzogene Eigentumsübergang ist deshalb von dem durch die Bekl. geltend gemachten Vermögenszuordnungsanspruch unberührt geblieben. Soweit das Gebäude vorliegend seit 1988 zumindest teilweise durch den bisherigen Rechtsträger, den Rat der Stadt S., erneut genutzt wurde, ergibt sich daraus keine von der Rechtsfolge des § 11 Abs. 2 S. 2 TreuhG abweichende Beurteilung. Auf einen durch das Moratorium nach Art. 233 § 2 a Abs. 9 EGBGB angeordneten zeitweisen Besitzschutz kann sich die Bekl. nicht berufen. § 2 Abs. 1 Satz 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz als auch Art. 233 § 2 a Abs. 9 EGBGB setzen voraus, daß eine öffentliche Körperschaft das Grundstück zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben nutzt oder ein Gebäude oder eine Anlage dem Gemeingebrauch gewidmet ist. Sofern diese Voraussetzungen vorliegen, besteht nach dem Wortlaut der Vorschrift ein Recht der öffentlichen Hand zum Besitz bis zum 31.12.1998. Die Bestimmung des von dem Bekl. genutzten Grundstücks- und Gebäudeteils als im privaten Eigentum befindliche Sache zu öffentlichen Zwecken setzt aber eine gesetzliche Eingriffsgrundlage voraus (vgl. BGH, Urt. v. 24.5.1996 - V ZR 148/94-; BGH WM 1995, 1848, 1853). Daran fehlt es vorliegend, weil das Nutzungsrecht vertraglich vereinbart wurde und der VEB mit dem Rat der Stadt S., ohne daß der als Schule genutzte Gebäudeteil ausdrücklich öffentlichen Zwecken gewidmet wurde, ein den Nutzungszweck abdeckendes Rechtsgeschäft abgeschlossen haben. Der beklagten Hansestadt stehen Eigentumsrechte an dem aufstehenden Gebäude auch nicht gem. § 2 Abs. 1 c KVG

ngsrecht vertraglich vereinbart wurde und der VEB mit dem Rat der Stadt S., ohne daß der als Schule genutzte Gebäudeteil ausdrücklich öffentlichen Zwecken gewidmet wurde, ein den Nutzungszweck abdeckendes Rechtsgeschäft abgeschlossen haben. Der beklagten Hansestadt stehen Eigentumsrechte an dem aufstehenden Gebäude auch nicht gem. § 2 Abs. 1 c KVG vom 6.7.1990 (GBl. I S. 660) zu. Danach gehen zwar in das Vermögen der Städte und Gemeinde u. a. alle volkseigenen Grundstücke und Bodenflächen über, die sich in Rechtsträgerschaft der jeweiligen Räte der Gemeinden und Städte befanden. Rechtsträger war zuletzt jedoch nicht die beklagte Hansestadt, sondern die Rechtsvorgängerin der S. Dienstleistung GmbH. Im übrigen setzt der Vermögensübergang einen konstitutiven Übertragungsakt auf der Grundlage eines zu erstellenden Übergabe-/Übernahme-Protokolls gem. § 7 Abs. 3 KVG voraus (BGH, OLG-NL 1995, 36, 37 f.). Auch daran ermangelt es vorliegend. Die Kl. ist deshalb zur Geltendmachung der Nutzungsentschädigungsansprüche nach §§ 71, 105 Vertragsgesetz, §§ 987 ff. BGB seit dem 1.8.1993 berechtigt (vgl. zur Anspruchskonkurrenz auch BGH WM 74, 260).