Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Beseitigungspflicht; Einrichtungen; Vormieter; Vorenthaltung; Rückgabepflicht

Dem Vermieter vorenthält der Mieter das Mietobjekt, wenn er es nicht nur in verwahrlostem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt, sondern nach dem Auszug Einbauten oder Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt.

Die Beseitigungspflicht erstreckt sich ohne besondere Absprache der Mietvertragsparteien nicht nur auf vom Mieter eingebrachte Einrichtungen, sondern auch auf solche, die er vom Vormieter übernommen hatte.

2. Zu Recht hat das Landgericht den Kl. auch zur Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB in Höhe von insgesamt 7.541,50 € für die Zeit vom 16.8.2005 bis zum 15.1.2006 verurteilt. Denn der Bekl. hat das Mietobjekt im August 2006 in unvollständig geräumtem Zustand zurückgegeben.

a) Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände zurück, so hat er seine Rückgabepflicht nicht erfüllt. Denn der Vermieter kann verlangen, dass er leere Räume, so wie er sie überlassen hat, in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückerhält (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 981). Zwar liegt ein Vorenthalten im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB nicht schon dann vor, wenn der Mieter die Mietsache in verändertem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt (BGH WM 1974, 260; OLG Hamburg MDR 1990, 247; Senat NZM 2002, 742). Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand überlässt, an sich noch keine Vorenthaltung gesehen werden (BGHZ 104, 285). Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat. Daher steht das Zurücklassen von wenigem Gerümpel der Annahme einer Rückgabe nicht entgegen. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann aber der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung im Sinne des § 546 a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGH aaO.). Dies ist hier der Fall: Der Bekl. hat die gemieteten Gewerberäume nicht nur in einem erheblich verschmutzten und vielfach beschädigten Zustand aufgegeben, sondern auch in einem solchen Umfang Einrichtungsgegenstände (u. a. Deckenabhängungen, Lüfter, Abluftrohre innen und außen, Einbauleuchten und Installationen zur Versorgung der Theke) zurückgelassen, dass es für deren Beseitigung eines erheblichen finanziellen Aufwandes bedurfte. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem Gutachten des Sachverständigen D.

b) Der Bekl. war auch zur Beseitigung der seit Anfang 1982 in die Räume verbrachten Einrichtungsgegenstände verpflichtet. Seine Räumungsverpflichtung erstreckte sich nicht nur auf die Einrichtungen, mit denen er die Mieträume nach Abschluss des letzten Mietvertrages vom 15./16.1.1992 versehen hatte. Der Senat schließt sich den Erwägungen des Landgerichts zur Auslegung von Ziff. 14.2 und 14.3 des Mietvertrages vom 15./16.1.1992 an. Die dort normierte Verpflichtung des Bekl. zur Entfernung von Einrichtungen und zur Herstellung des "früheren Zustandes" bezog sich nach dem erkennbaren Willen der vertragsschließenden Parteien auf den Zustand der Mieträume bei deren Übernahme durch den Bekl. (und seinen damaligen Mitmieter C.) aufgrund des Mietvertrages vom 21.4.1982.

aa) Hierfür spricht zum einen, dass der Bekl. nach seinem Eintritt in den Anfang 1982 geschlossenen - von den Parteien nicht vorgelegten - Mietvertrag des Kl. mit dem inzwischen verstorbenen C. durch Unterzeichnung des schriftlichen Vertrages vom 21.4.1982 die Verpflichtung zum Rückbau und zur Entfernung der von C. ab Januar 1982 in das Mietobjekt eingebrachten Einrichtungen übernommen hatte. In § 14 Ziff. 2 S. 4 jenes Vertrages ist bestimmt:

"Übernimmt Vermieter vom Mieter eingebaute Einrichtungen nicht, so hat letzterer bis zum Vertragsablauf den früheren Zustand einschließlich aller hierfür erforderlichen Nebenarbeiten wiederherzustellen."

Der Bekl. hatte sich danach verpflichtet, sämtliche von C. sodann auch von ihm selbst zur Umgestaltung des früheren Ladenlokals in ein Speiselokal (Pizzeria; Nutzungsänderungsgenehmigung vom 14.6.1982) eingebrachten Einrichtungen vollständig zu entfernen. Die vertraglich normierte Pflicht konkretisierte die gesetzliche Regelung des § 556 Abs. 1 BGB a. F., aus der die Rechtsprechung schon damals die Verpflichtung des Mieters zur Entfernung der Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hatte, hergeleitet hat (vgl. BGH NJW 1981, 2564). Aus dieser Verpflichtung ist der Bekl. weder durch den Kl. zu irgendeinem Zeitpunkt entlassen worden noch hat er sie erfüllt. bb) Eine Aufhebung jener auf den Zustand der Mieträume im Frühjahr 1982 (vor Übernahme durch C. und den Bekl.) bezogene Verpflichtung ist nicht durch den sich anschließenden Vertrag vom 15.11.1982 erfolgt. Zwar hat der Kl. mit dem Bekl. und seinem Bruder A. diesen Vertrag über die bereits dem Bekl. aufgrund des früheren Vertrages überlassenen Räume neu abgeschlossen. Die in diesem Vertrag gleichlautende Klausel § 14 Ziff. 2 S. 4 bezog sich aber - jedenfalls hinsichtlich der Verpflichtung des Bekl. - nach den Umständen ersichtlich auf genau denselben Zeitpunkt wie die entsprechende Verpflichtung des Vertrages vom 21.4.1982. Für den Kl. gab es keinen erkennbaren Grund, den Bekl. aus jener Verpflichtung des früheren Vertrages zu entlassen. Der Bekl. blieb zu genau denselben Bedingungen wie zuvor Mieter der Pizzeria; allein in der Person des zweiten Mieters fand auf Wunsch der Mieterseite ein Wechsel von C. zu A. R. statt. Durch Entlassung des Bekl. aus der Rückbauverpflichtung des ursprünglichen Vertrages hätte der Kl. ohne nachvollziehbaren Grund auf seine hierin begründeten Rechte verzichtet und sich zugleich in für ihn unnötige Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Umfangs der nach (zweitem) Vertragsschluss noch vorgenommenen baulichen Änderungen gebracht, da im November 1982 der Umbau des Ladenlokals in eine Pizzeria bereits vollzogen war. Dem Bekl. war auch erkennbar, dass der Kl. mit seiner Bereitschaft, an Stelle C.s den Bruder des Bekl. als Mitmieter zu akzeptieren, nicht etwa auf seine Rechte ihm gegenüber aus dem früheren Vertrag verzichten wollte.

cc) Nichts anderes gilt im Ergebnis für den Vertrag vom 15.1.1992. Grund für den Abschluss des neuen - sich an das frühere Mietverhältnis anschließenden - Vertrages war der Wunsch der Mieterseite, an die Stelle des bisherigen (Mit-) Mieters A. R. den neuen (Mit-) Mieter E. R. treten zu lassen. Die in den beiden früheren Verträgen jeweils unter § 14 Ziff. 2 S. 4 - oben zitierte - Klausel ist gleichlautend auch im Vertrag von 1992 enthalten, nunmehr allerdings in § 14 Ziff. 4 S. 4. Auch hier war dem Bekl. erkennbar, dass der Kl. ihn durch den Abschluss des neuen Vertrages nicht etwa aus seiner Rückbauverpflichtung entlassen wollte. Dies findet ergänzend Ausdruck in § 14 Ziff. 2 des Vertrages von 1992:

"Etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen gelten als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht."

Dies stellt - auch zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten - klar, dass die Mieter für die Entfernung aller von ihnen übernommenen und bei ihrem Auszug in den Mieträumen noch vorhandenen Einrichtungen (ausgenommen vom Vermieter eingebrachten Einrichtungen) zu sorgen haben, gleichgültig ob sie selbst oder ob Vormieter diese Einrichtungen eingebracht haben. Der Bekl. kann sich schon deswegen nicht darauf berufen, er habe die zum Umbau des früheren Ladenlokals in eine Pizzeria eingebrachten Einrichtungen nicht als Mieter, sondern als sein eigener Vormieter eingebracht. [...]

Belässt der Mieter Einbauten oder Einrichtungen der verwahrlosten und verschlechterten Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem derartigen Umfang, dass es für deren Beseitigung eines erheblichen finanziellen Aufwandes bedarf, schuldet er Nutzungsentschädigung, und zwar auch dann, wenn er die Einrichtungen vom Vormieter übernommen hatte, ohne seine Rückgabeverpflichtung einzuschränken.

Der auf Nutzungsentschädigung verklagte Gewerbemieter, der sich in § 14 Ziff. 2 Satz 4 des Mietvertrages bis zum Vertragsablauf zur Wiederherstellung des "früheren Zustandes" verpflichtet hatte, sofern der Vermieter eingebaute Einrichtungen nicht übernimmt, hinterließ nach Vertragsbeendigung die von ihm zu einem Speiselokal umgebauten Ladenräume nicht nur in einem erheblich verschmutzten und vielfach beschädigten Zustand, sondern hinterließ auch in einem solchen Umfang Einrichtungsgegenstände (u. a. Deckenabhängungen, Lüfter, Abluftrohre, Einbauleuchten und deren Installationen), dass für deren Beseitigung ein erheblicher finanzieller Aufwand notwendig war. Zu den zurückgelassenen Einrichtungen gehörten auch Einbauten des Vormieters, die gemäß § 14 Nr. 2 des Vertrages "als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht" vereinbart worden waren. Die Klage des Vermieters auf Nutzungsentschädigung hatte in erster Instanz Erfolg. Die dagegen eingelegte Berufung nahm der Mieter nach einem Hinweisbeschluss des OLG zurück.

Das OLG Düsseldorf wies in seinem Beschluss darauf hin, dass der Mieter nicht schon dann Nutzungsentschädigung schulde, wenn er die Räume dem Vermieter in verwahrlostem Zustand und mit nur wenig Gerümpel zurückgegeben habe. Anders sei es jedoch dann, wenn der Mieter Einrichtungsgegenstände in den verwahrlosten Räumen in einem Umfang zurücklasse, dass für deren Beseitigung ein erheblicher Aufwand erforderlich sei. Die von dem verklagten Mieter übernommene Verpflichtung zur Entfernung der Einrichtung und der Herstellung des "früheren Zustandes" habe nur die gesetzliche Verpflichtung zur Entfernung von seinen Einrichtungen konkretisiert und sich nach den Umständen auf den ursprünglichen Zustand bezogen. Die Verpflichtung habe auch die Entfernung der vom Vormieter übernommenen Einrichtungen erfasst, weil diese gemäß § 14 Nr. 2 "als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht" vereinbart gewesen seien.

Hinweis: Der Beschluss verdeutlicht, wie wichtig eine Vereinbarung ist, dass die vom Vormieter eingebrachten Einrichtungsgegenstände "als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht" bezeichnet werden, denn ohne diese Einschränkung gelten bei der Vermietung diejenigen Einrichtungsgegenstände, mit denen die vermieteten Räume ausgestattet sind, auch dann als mitvermietet, wenn sie vom Vormieter zurückgelassen worden sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rn. 41, Kinne GE 2000, 1394, 1398), mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen für den Vermieter.

Nutzungsentschädigungsurteile:

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. März 2007, I-10 U 145/06, ZMR 2007, 781

Dem Vermieter, der die Rücknahme der Mieträume wegen des Zustandes des Mietobjekts verweigert, steht keine Nutzungsentschädigung zu, da ihm die Mietsache nicht vorenthalten worden ist.

• KG, Beschluss vom 19. Oktober 2006, 12 U 178/05, GE 2007, 217 = ZMR 2007, 194

1. Eine "Vorenthaltung" im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist; dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich.

2. Keine bloße Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung, sondern eine nur teilweise Rückgabe ist gegeben, soweit der Mieter seiner Rückbaupflicht in erheblichem Umfang nicht nachgekommen ist, so dass nach den Umständen des Einzelfalls nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist.

• LG Hamburg, Urteil vom 8. November 2007, 307 S 164/06, ZMR 2008, 454

Das Zurücklassen einer kompletten Einbauküche begründet Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen teilweiser Nichträumung.