Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Betriebskostenabrechnung

Eine Vorenthaltung scheidet aus, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache ablehnt, weil er der Auffassung ist, der Mieter müsse noch Renovierungsarbeiten in den Mieträumen ausführen.

Der Umstand, daß die Mieträume in verwahrlostem Zustand zurückgegeben werden, begründet keinen Anspruch auf weitere Nutzungsentschädigung, sondern - allenfalls - Schadensersatzansprüche.

Behauptet der Vermieter, ihm sei durch die verspätete Rückgabe des Mietobjekts ein konkreter Mietausfallschaden entstanden, muß er dartun, wann, an wen und zu welchem Mietzins er das gesamte Mietobjekt oder zumindest einzelne Teile davon bei rechtzeitiger Herausgabe hätte vermieten können.

Entspricht die Abrechnung der Kaltwasser- und Abwasserkosten einer Gaststätte nach Personen nicht den Vorgaben des Pachtvertrags (hier: Abrechnung nach Wasserzählern), stellt diese Abweichung lediglich einen inhaltlichen Fehler dar, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht beeinträchtigt, und auf den sich der Pächter nicht berufen kann, weil er hierdurch nicht benachteiligt wird.

Die zulässige Berufung hat in der Sache lediglich in Höhe von 1.348,45 € Erfolg. Dem Bekl. stehen gegen den dem Kl. und dem Zeugen T. P. als Gesamtgläubiger zustehenden Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechenbare Gegenansprüche hinsichtlich der Kosten für die Erneuerung des Revisionsdeckels (47,60 €) und hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 01/02 (1.300,85 €) zu. (...)

1. Der Kl. ist allerdings zur Geltendmachung des streitgegenständlichen Kautionsrückzahlungsanspruchs grundsätzlich nicht allein berechtigt. Nach den gemäß § 529 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen ist der Kl. dem zwischen dem Bekl. und dem Zeugen P. als Pächter abgeschlossenen Gaststättenpachtvertrag vom 24.6.1992 auf seiten des Pächters beigetreten. Es handelt sich mithin nicht um einen Pächterwechsel, sondern um einen Schuldbeitritt zu dem mit dem Zeugen P. im übrigen fortbestehenden Pachtvertrag, so daß - unabhängig davon, wer die Gaststätte im Innenverhältnis der beiden Pächter zueinander in der Folgezeit geführt hat - auf Pächterseite eine Personenmehrheit besteht und die Herausgabe der Kaution nur von beiden Pächtern gemeinsam verlangt werden kann (Senat, Urt. v. 28.11.2002, 10 U 172/01). Der Kl. kann den Kautionsrückzahlungsanspruch jedoch im eigenen Namen geltend machen, weil er seinen Zahlungsantrag auf Hinweis des Senats auf Leistung an sich und den Zeugen P. umgestellt hat. 2. Der in Höhe von noch 9.738,85 € unstreitige Kautionsrückzahlungsanspruch ist gemäß §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung des Bekl. mit einem Schadensersatzanspruch wegen des bei Rückgabe des Pachtobjekts fehlenden "Revisionsdeckels" in Höhe von 47,60 € netto erloschen. Der Kl. hat zweitinstanzlich unstreitig gestellt, daß im Zeitpunkt der Übernahme der Gaststätte durch ihn bzw. den Zeugen P. ein Revisionsdeckel in Form eines verschraubten Sperrholzbrettes vorhanden war. Unstrittig war dieses Sperrholzbrett bei Rückgabe des Pachtobjekts an den Bekl. nicht mehr vorhanden, so daß der Kl. hierfür gemäß § 249 BGB Ersatz schuldet. Die für die Erneuerung erforderlichen Kosten (Beschaffung des Brettes einschließlich der Schrauben + Montage) schätzt der Senat gemäß § 287 ZPO i.V.m. mit dem Angebot des Zeugen H. vom 22.11.2002 auf 47,60 € netto. 3. Ein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch wegen der Erneuerung der Feuerschutztür in zweitinstanzlich noch geltend gemachter Höhe von 948,00 € steht dem Bekl. aus den zutreffenden Erwägungen der angefochtenen Entscheidung nicht zu. (wird ausgeführt)

4. Die Forderung des Kl. ist auch nicht gemäß §§ 387, 389 BGB mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz wegen Pachtausfalls in Höhe von 10.154,25 € erloschen. (a) Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB für die Monate Oktober und November 2002 in erstinstanzlich geltend gemachter Höhe von insgesamt 3.243,68 € (Gaststätte) und 818,08 € (Wohnung) kann der Bekl. von dem Kl. nicht verlangen, weil dieser ihm nach den zutreffenden Ausführungen der Kammer die Miet- oder Pachträume insoweit nicht vorenthalten hat. Der Begriff der Vorenthaltung besagt nach der st. Rspr. des BGH, daß der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urt. v. 16.11.2005, VIII ZR 218/04; Urt. v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05, GE 2005, 1503; BGH, ZMR 2004, 256 m. w. N.). Zwar genügt zur Erfüllung des Tatbestandes der Vorenthaltung der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters (BGH NJW 1983, 112). Eine Vorenthaltung scheidet jedoch aus, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache ablehnt, weil er - wie hier der Bekl. - der Auffassung ist, der Mieter müsse noch Renovierungsarbeiten in den Mieträumen ausführen; denn damit gibt der Vermieter zu erkennen, daß das Belassen der Mieträume im Besitz des Mieters nicht seinem Willen widerspricht (Senat, Urt. v. 27.3.2003, NJW-RR 2004, 300; Urt. v. 19.2.1987, ZMR 1987, 215; KG, Urt. v. 19.2.2004, KGR 2004, 17; KG, Urt. v. 12.5.2003, 20 U 2/02). Der Entscheidung des 24. Zivilsenats vom 20.5.2003 (ZMR 2004, 27) läßt sich für den Streitfall Gegenteiliges nicht entnehmen. Sie betrifft den anders gelagerten Fall einer Vorenthaltung bei Rücknahmeverweigerung des Vermieters wegen der nicht vollständigen Räumung der Mietsache, nicht aber die Frage, ob der Mieter dem Vermieter die Räume vorenthält, wenn dieser von ihm die Ausführung von Renovierungsarbeiten verlangt und deshalb die Rücknahme der Mieträume ablehnt. Insoweit ist der Zustand, in welchem sich die Miet- oder Pachtsache bei der Rückgabe befindet, nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 10.1.1983, BGHZ 86, 204 = JR 1983, 364 = NJW 1983, 1049; Urt. v. 23.1.1974, NJW 1974, 556 = WM 1974, 260) für die Rückgabe selbst ohne Bedeutung. Der Umstand, daß die Mieträume in verwahrlostem Zustand zurückgegeben und vom Mieter angebrachte Einrichtungen nicht entfernt worden sind, begründet danach keinen Anspruch auf weitere Nutzungsentschädigung, sondern - allenfalls - Schadensersatzansprüche. Nach der vom Gesetz getroffenen Regelung kann der Vermieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und wegen Abweichung vom vertragsgemäßen Rückgabezustand zwar Schadensersatz verlangen, nicht aber die Rücknahme der Mietsache ablehnen. Weigert er sich im Hinblick auf ausstehende Renovierungsleistungen gleichwohl die Mieträume zurückzunehmen, fehlt ihm der für die Annahme einer Vorenthaltung vorausgesetzte Rücknahmewille. Im Hinblick auf die Forderungsberechnung des Bekl., der Nutzungsentschädigung für den gesamten Monat November 2002 verlangt, obwohl er die Mietsache nach eigener Darlegung am 20.11.2002 zurückerhalten hat, verweist der Senat nur ergänzend darauf, daß eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete auch bei Rückgabe der Mietsache während des laufenden Monats nur für die Dauer der Vorenthaltung verlangt werden kann, nicht aber auch für den restlichen Monat (BGH, Urt. v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05). Für die Zeit danach bleibt dem Vermieter bei Vorliegen der

Senat nur ergänzend darauf, daß eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete auch bei Rückgabe der Mietsache während des laufenden Monats nur für die Dauer der Vorenthaltung verlangt werden kann, nicht aber auch für den restlichen Monat (BGH, Urt. v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05). Für die Zeit danach bleibt dem Vermieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen nur die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB).

(b) Dem Bekl. steht wegen der verspäteten Rückgabe der Pachtsache und der von ihm noch ausgeführten Renovierungsarbeiten auch kein Anspruch auf Ersatz eines Miet-/Pachtausfallschadens in Höhe von 10.154,34 € zu. Behauptet der Vermieter, ihm sei durch die verspätete Rückgabe des Mietobjekts ein konkreter Mietausfallschaden entstanden, muß er dartun, wann, an wen und zu welchem Mietzins er das gesamte Mietobjekt oder zumindest einzelne Teile davon bei rechtzeitiger Herausgabe hätte vermieten können (BGH, Urt. v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05; Urt. 19.12.1999, XII ZR 154/97, NZM 2000, 183). Den ihm danach obliegenden Beweis eines Miet-/Pachtausfallschadens hat der Bekl. nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht geführt. (wird ausgeführt)

Unabhängig von vorstehenden Erwägungen ist ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 989,85 € schon deshalb nicht begründet, weil die Forderungsberechnung des Bekl. insoweit auch die auf die Gaststätte zu zahlende anteilige Mehrwertsteuer von 179,97 € x 5 Monate enthält, ein Schadensersatzanspruch aber nicht der Mehrwertsteuerpflicht unterliegt (vgl. BGH NJW 1987, 1690; OLG Köln WM 1999, 288; KG, Urt. v. 13.1.2003, 8 U 238/01).

5. In Höhe von 1.300,85 € ist der Kautionsrückzahlungsanspruch gemäß §§ 387, 389 BGB durch Hilfsaufrechnung des Bekl. mit einem Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 01/02 erloschen. Die Abrechnung des Bekl. vom 10.9.2002 ist formell ordnungsgemäß. Sie entspricht den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB und enthält eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Entsprechend den Vorgaben der BGH-Rechtsprechung (BGH, NJW 1982, 573; GE 2003, 250 = GuT 2003, 61 = NZM 2003, 196 = WM 2003, 216; WuM 2005, 579) weist sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und in Verbindung mit der Rückseite die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel sowie die Berechnung des Anteils des Kl. und den Abzug seiner Vorauszahlungen auf. Zwar entspricht die Abrechnung der Kaltwasser- und Abwasserkosten nach Personen nicht den Vorgaben des Pachtvertrags (§ 4). Die Abweichung des in der Abrechnung verwendeten gegenüber dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel stellt aber lediglich einen inhaltlichen Fehler dar, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht beeinträchtigt (BGH, VIII ZR 116/04, Urt. v. 19.1.2005, GE 2005, 360) und auf den sich der Kl. unter den besonderen Umständen des Falles nach Treu und Glauben nicht berufen kann, weil er hierdurch ersichtlich nicht benachteiligt wird. Es liegt auf der Hand, daß sich der Kl. im Hinblick auf die ihm und dem Zeugen P. verpachtete Gaststätte bei einer Abrechnung nach Personen (hier: 2) besser steht als nach einem durch Zähler erfaßten Wasserverbrauch. Soweit der Kl. ihm nicht bekannte und der Abrechnung zugrunde gelegte Ergebnisse von Zwischenablesungen beanstandet, ist sein Bestreiten nicht erheblich i. S. des § 138 Abs. 2 ZPO. Dem Mieter/Pächter ist es nach ständiger Rechtsprechung (z. B. Senat, DWW 2000, 193 = GE 2000, 888 = NZM 2000, 762; OLG Düsseldorf, GE 2003, 878 = ZMR 2003, 570) untersagt, einzelne Positionen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ohne Einsicht in die Kostenbelege pauschal zu bestreiten. Sein Bestreiten ist erst dann zu berücksichtigen, wenn auch die Einsicht in die Belege keine Klarheit geschaffen hat. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist dem Vorbringen des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. nicht zu entnehmen. Die weiteren im Schriftsatz vom 1.3.2004 aufgeführten Beanstandungen sind schon deshalb verwirkt, weil der Kl. einerseits weder innerhalb der ihm vertraglich (§ 4 MV) eingeräumten Frist von 14 Tagen nach Zustellung der Abrechnung noch innerhalb eines Zeitraums von ca. 1 1/2 Jahren nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erhoben hat, und andererseits, weil der Kl. zum einen nach Vorlage der Abrechnungsbelege auf seine Einwendungen nicht mehr zurückgekommen ist, und zum anderen, weil der Bekl. nach seinem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen, das gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden und unstreitig anzusehen ist, seit Beginn des Pachtverhältnisses, d. h. mindestens seit 30.8.1993, in gleicher Weise über die Heiz- und sonstigen Betriebskosten abgerechnet hat, ohne daß der Kl. hiergegen Bedenken erhoben hat. Hieran ist der Kl. auch für die Abrechnung vom 10.9.2002 gebunden. (...)

Lehnt der Vermieter die Rückgabe der Mietsache wegen seiner Ansicht nach erforderlichen Schönheitsreparaturen ab, so kann er keine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Betriebskostenabrechnung nach einem von dem vereinbarten Umlageschlüssel abweichenden Verteilerschlüssel führt nicht zwingend zu ihrer formellen Unwirksamkeit.

Der Mieter verlangte Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete dagegen mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses auf, obwohl er zunächst die Rücknahme der Mietsache abgelehnt hatte, weil seiner Auffassung nach der Mieter noch Renovierungsarbeiten in den Mieträumen hätte ausführen müssen. Ferner rechnete er hilfsweise mit einem Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung auf, der ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel zugrunde lag.

Das OLG Düsseldorf hielt den Anspruch auf die Nutzungsentschädigung für unbegründet, weil der Mieter dem Vermieter die Mietsache nicht vorenthalten habe, denn der Vermieter habe die Rücknahme mit Rücksicht auf vom Mieter noch vorzunehmende Renovierungsarbeiten abgelehnt. Auch Schadensersatz könne er nicht verlangen, weil er nicht bewiesen habe, wann, an wen und zu welchem Mietpreis er das gesamte Mietobjekt oder zumindest einzelne Teile davon bei rechtzeitiger Herausgabe hätte vermieten können. Die Aufrechnung mit dem Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung hielt das OLG Düsseldorf dagegen für wirksam. Denn die Abweichung des in der Abrechnung verwendeten Personenschlüssels gegenüber dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel (nach Wasserzählern) stelle lediglich einen inhaltlichen Fehler dar, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht beeinträchtige.