Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Dachboden; Dachspeicher

Der Vermieter kann keine Nutzungsentschädigung vom Mieter fordern, wenn dieser einen Dachboden im Hause ohne mietvertragliche Berechtigung nutzt, der Dachboden jedoch bauordnungsrechtlich nicht als Nebenraum zulässig oder sein Mietwert gleich null ist.

Die Bekl. waren Mieter einer Wohnung in einem dem Kl. gehörenden Haus. Nach dem schriftlichen Mietvertrag waren fünf Zimmer, eine Küche, eine Diele, ein Bad, ein Keller, eine Garage und ca. 1.500 qm Garten und Wiese an die Bekl. vermietet. Mindestens seit Januar 1991 nutzten die Bekl. den 26 qm großen Dachboden des Anwesens, der nur über eine im Treppenhaus aufzustellende Stehleiter durch eine Luke zu betreten war, zum Abstellen von Gegenständen.

Nach schriftlicher Aufforderung des Kl. an die Bekl. zur Räumung des Dachbodens verlangt er mit der Klage für den Zeitraum Januar 1991 bis April 1994 von diesen Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 2.600 DM für die Benutzung des Dachbodens als Lagerraum, dessen Mietwert er mit 2,20 DM-2,50 DM pro Quadratmeter beziffert.

Die Bekl. behaupten, der Kl. habe ihnen mündlich die Nutzung des Dachbodens zum Abstellen von Sachen gestattet.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. weder aus §§ 987, 990, 100 BGB noch aus §§ 992, 823 Abs. 1 BGB noch aus § 812 BGB ein Anspruch auf Entschädigung in Höhe des geltend gemachten monatlichen Mietzinses von 65 DM deswegen zu, weil die Bekl. den streitgegenständlichen Dachboden im Zeitraum Januar 1991 bis April 1994 als Lagerraum genutzt haben.

Es kann dahinstehen, ob den Bekl. die Nutzung des Dachbodens vom Kl. gestattet worden ist und sie deshalb ein Recht zum Besitz i. S. des § 986 BGB hatten. Denn der Kl. kann Geldersatz für die Nutzung des Dachbodens aufgrund eines Nutzungsherausgabeanspruchs gemäß §§ 987, 990, 100 BGB bereits deshalb nicht beanspruchen, weil - wie das AG zutreffend angenommen hat - diese Nutzung keinen objektiven Mietwert hatte. Zu den nach §§ 987, 990 BGB herauszugebenden Nutzungen gehören gemäß § 100 BGB die Vorteile, die der Gebrauch der Sache gewährt. Für sie ist Geldersatz nach ihrem objektiven Wert anzusetzen, also mit dem Betrag, der durchschnittlicherweise für eine vertragliche Gebrauchsgestattung zu entrichten gewesen wäre. Je nach wirtschaftlicher Bestimmung der Sache ist dabei vom objektiven Miet- oder Pachtwert auszugehen (vgl. hierzu Staudinger-Gursky, 13. Bearb. 1993, § 987 BGB Rn. 14 m. w. N.). Vorliegend hätte der streitgegenständliche Dachboden nur unentgeltlich zur Nutzung überlassen werden können. Denn nach den tatsächlichen Feststellungen des vom AG eingeholten Sachverständigengutachtens v. 31.10.1995, die insoweit in der Berufungsinstanz unstreitig geworden sind, war der Dachboden nicht über eine Treppe, sondern nur über eine im Treppenhaus aufzustellende Leiter zu erreichen und erfüllte nicht die Anforderungen, die nach § 31 LBO an ein als Abstellraum oder Trockenraum zu nutzendes Dachgeschoß zu stellen sind. Die Kammer hat keine Bedenken, den Feststellungen des Sachverständigen, an dessen Sachkunde zu zweifeln kein Anlaß besteht, insoweit zu folgen, als er den Mietwert des Dachbodens aus den vorgenannten Gründen mit "null" bewertet hat. Es leuchtet ein, daß für eine derartig unbequeme, unsichere und bauordnungsrechtlich unzulässige Nutzung ein Mietzins üblicherweise nicht zu zahlen wäre. Hätte der Kl. den Bekl. den Dachboden gegen Entgelt überlassen, so wären diese berechtigt gewesen, wegen der vorgenannten Mängel den Mietzins vollständig zu mindern.

Entgegen der Auffassung des Kl. kommt es für die Bewertung des Gebrauchswertes des Dachbodens nicht darauf an, daß die Bekl. durch die tatsächliche Nutzung Aufwendungen, etwa in Höhe von Einlagerungskosten, erspart haben. Maßgeblich ist alleine der objektive Mietwert, der üblicherweise für die Nutzung eines solchen Dachbodens zu erzielen wäre und der aus den vorgenannten Gründen gleich null ist.

Selbst wenn sich die Bekl. Besitz an dem Dachboden durch verbotenen Eigenmacht beschafft hätten, könnte der Kl. nicht Entschädigung für die Nutzung des Dachbodens durch die Bekl. als Schadensersatz gemäß §§ 992, 823 Abs. 1 BGB beanspruchen. Denn nach dem oben Ausgeführten ist dem Kl. durch diese Nutzung kein Schaden entstanden.

Schließlich sind die Bekl. auch nicht verpflichtet, die Nutzungen nach § 812 BGB herauszugeben. Nach herrschender Ansicht, der die Kammer folgt, stellen die §§ 987 ff. BGB eine erschöpfende Sonderregelung dar, durch die Ansprüche aus Eingriffskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ausgeschlossen werden. Ist ein Anspruch auf Nutzungsherausgabe nicht gemäß §§ 987 ff. BGB begründet, kann er nicht aus Eingriffskondiktion hergeleitet werden. Ansprüche aus Leistungskondiktion bleiben hingegen neben den §§ 987 ff. BGB bestehen (vgl. hierzu Staudinger/Gursky, a. a. O., Vorbem. zu §§ 987 - 993 BGB Rn. 41 m. w. N.; BGH NJW 1968, 197). Eine Leistungskondiktion kommt vorliegend als Anspruchsgrundlage nicht in Betracht, weil die Bekl. die Nutzungen an dem Dachboden nicht durch eine Leistung des Kl. erlangt haben.