Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Untermieter; Eigentümer-Besitzer-Verhältnis; Besitzberechtigung; Hauptmietverhältnis; Beendigung

Mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses entfällt das Besitzrecht des Untermieters, so daß er dem Eigentümer aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ab Kenntnis seiner fehlenden Besitzberechtigung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet ist.

Die Bekl. zu 1) war Mieterin der Wohnung, die sie an den Bekl. zu 2) untervermietet hatte. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis mit der Bekl. zu 1) durch Schreiben v. 15.3.1995 wegen Zahlungsverzuges. Das Kündigungsschreiben wurde durch eine Botin am 22.3.1995 in der Mietwohnung abgegeben, aus welcher die Bekl. zu 1) bereits ohne Angabe einer neuen Wohnanschrift gegenüber der Kl. ausgezogen war. Der Bekl. zu 2) wurde mit zwei Schreiben unter Hinweis auf die Kündigung aufgefordert, die Wohnung zu räumen.

Der Bekl. zu 2) meint, das Kündigungsschreiben v. 15.3.1995 sei unwirksam, weil die Bekl. zu 1) bei Zugang dieses Schreibens bereits ausgezogen war und er dies der Botin auch gesagt habe.

Von der mit der Klage gegenüber dem Bekl. zu 2) geltend gemachten Nutzungsentschädigung in Höhe des bei Fortbestehen des Mietverhältnisses mit der Bekl. zu 1) von dieser zu zahlenden Mietzinses ab April 1995 bis zu einem Teilbetrag von 650 DM für den Monat September 1995 steht der Kl. über die erstinstanzlich bereits rechtskräftig zuerkannte Zahlungsforderung in Höhe von 1.095,33 DM ein Anspruch auf Zahlung weiterer 1.478,03 DM aus §§ 987, 990 BGB zu.

Mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses und Ablauf der der Bekl. zu 1) bis zum 31.3.1995 gewährten Räumungsfrist entfiel auch das Besitzrecht des Bekl. zu 2) (vgl. § 556 Abs. 3 BGB), so daß er als unberechtigter Besitzer gemäß § 985 BGB die von ihm bewohnten Räumlichkeiten an die Kl. als Eigentümerin herauszugeben hatte und nach §§ 987, 990 BGB ab Kenntnis von dem fehlenden Besitzrecht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet war.

Das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1) ist, wie das AG zutreffend ausgeführt hat, bereits am 22.3.1995 beendet worden, da die Bekl. zu 1) sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen muß, als sei das Kündigungsschreiben v. 15.3.1995 an diesem Tag wirksam zugegangen. Die Bekl. zu 1), die ihrer Mietzahlungsverpflichtung nicht nachgekommen war, mußte damit rechnen, daß die Kl. ihr kündigen würde. Insoweit oblag es ihr, da sie sich nicht mehr in der von ihr angemieteten Wohnung aufhielt, durch geeignete Vorkehrungen - etwa durch die Bestellung des Bekl. zu 2) zum Empfangsboten oder durch Hinterlassung ihrer neuen Anschrift in der Wohnung bzw. bei der Kl. - dafür Sorge zu tragen, daß sie die zu erwartende Kündigungserklärung auch erreichte. Da sie diese sich aus dem Mietvertrag ergebende Obliegenheit verletzt hat, ist der Zugang des Kündigungsschreibens nach § 242 BGB für den 22.3.1995 zu fingieren. Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses wurde dem Bekl. zu 2) mit Schreiben v. 4.4.1995 mitgeteilt. Bei einer normalen Postlaufzeit von zwei bis drei Tagen ist demnach davon auszugehen, daß dieses Schreiben spätestens am 7.4.1995 zugegangen und damit nach § 130 BGB wirksam geworden ist, der Bekl. zu 2) ab diesem Zeitpunkt um die fehlende Besitzberechtigung wußte und folglich bösgläubig war. Soweit das AG dem Bekl. zu 2) demgegenüber zugute gehalten hat, er habe als Rechtsunkundiger davon ausgehen können, daß die Kündigungserklärung gegenüber der Bekl. zu 1) erst dann Wirksamkeit entfalte, wenn sie ihr unter ihrer neuen Wohnadresse zugehe, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar kann Bösgläubigkeit durch einen Rechtsirrtum entfallen. Wird der Besitzer, nachdem er von den den Wegfall des Besitzrechts begründenden Tatsachen - hier von der Kündigung und dem Zurücklassen des Kündigungsschreibens für die Bekl. zu 1) in der Mietwohnung - Kenntnis erlangt hat, von dem Eigentümer ausdrücklich auf den Wegfall des Besitzrechts hingewiesen, kann ein entschuldbarer Rechtsirrtum jedoch dann nicht angenommen werden, wenn der Besitzer ungeachtet dieses Hinweises ohne weiteres von dem Fortbestehen des Besitzrechts ausgeht, ohne sich über die Rechtslage zu informieren. Daß aber der Bekl. zu 2) Rechtsrat eingeholt hat, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insoweit hat sich der Bekl. zu 2) bewußt der Kenntnis von der Wirksamkeit der Kündigung verschlossen, was der Kenntnis von dem Wegfall des Besitzrechts gleichstellt und demnach Bösgläubigkeit begründet.

Die Nutzungsentschädigung ist nach dem vereinbarten Mietzins zu berechnen, denn der Bekl. zu 2) hatte die Wohnung nach Auszug der Bekl. zu 1) insgesamt genutzt. Insoweit stellt sich die Frage einer weitergehenden Haftung wegen Verzuges nach §§ 286, 990 Abs. 2 BGB und die damit einhergehende Frage nach einer ausreichenden Darlegung geltend gemachten Mietausfalls nicht. Unter Zugrundelegung der von dem Bekl. zu 2) als solcher der Höhe nach nicht angegriffenen Forderungsaufstellung der Kl. v. 23.10.1995 ergibt sich im Hinblick auf die erst ab dem 7.4.1995 anzunehmende Bösgläubigkeit vorzunehmende Reduzierung der Miete für April 1995 um den Mietzins für sechs Tage, also um 131,24 DM (= 656,20 DM: 30 Tage x 6), ein Gesamtzahlungsanspruch der Kl. gegen den Bekl. zu 2) in Höhe von 2.573,36 DM.