Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Schadensersatzanspruch; Minderung

1. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses ist ein vertraglicher Anspruch eigener Art, kein Schadensersatzanspruch.

2. Die Nutzungsentschädigung ist in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete zu zahlen; war daher die Miete bereits während des Bestehens des Mietverhältnisses gemindert, ist die Nutzungsentschädigung nur in Höhe der geminderten Miete zu zahlen.

3. Tritt der Mangel nach Beendigung des Mietverhältnisses während der dem Mieter gewährten Räumungsfrist ein, so ist die Nutzungsentschädigung in Höhe der vollen Miete jedenfalls dann zu zahlen, wenn der Mieter den Mangel dem Vermieter nicht angezeigt hat.

1. Der Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 557 BGB ist kein Schadensersatzanspruch, sondern ein vertraglicher Anspruch eigener Art, der an die Stelle des bisherigen mietvertraglichen Anspruchs tritt, nachdem sich das Mietverhältnis in ein besonderes vertragliches Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt hat (vgl. BGH, NJW 1977, 1335; NJW 1984, 1527, 1528; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1989, Anm. B 506; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, Rdnr. 28 zu § 557 BGB; Voelskow in MünchKomm, BGB, Rdnr. 10 zu § 557 BGB; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl. 1978, Rdnr. 30 zu § 557 BGB). Der Nutzungsentschädigungsanspruch ist dagegen kein Schadensersatzanspruch, so daß auch das Schadensersatzrecht nicht anwendbar ist (vgl. BGH, NJW 1984, 1527, 1528). Der Vermieter muß demgemäß nicht einen konkreten Schaden nachweisen.

Vielmehr schuldet der Mieter dem Vermieter als Nutzungsentschädigung weiter die zuletzt geschuldete Miete als Ausgleich dafür, daß er die Nutzung weiterhin in Anspruch nimmt (vgl. BGH, NJW 1977, 1335/1336; WuM 1990, 246 unter Bezugnahme auf BGH, WPM 1961, 455, 456). Schuldete der Mieter daher bei Mietvertragsbeendigung wegen des Bestehens von Mängeln nur eine geminderte Miete, so hat der Mieter auch nur diesen geminderten Mietzins weiterzuzahlen (vgl. BGH, a. a. O.; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 514). Das gilt aber nicht, wenn der Mangel erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eintritt. Eine Minderung gemäß § 537 BGB tritt insoweit nicht ein, denn infolge der Beendigung des Mietverhältnisses ist d er Vermieter nicht mehr zur vertragsgemäßen Gebrauchsüberlassung verpflichtet (vgl. BGH, NJW 1961, 916; vgl. auch LG Berlin, GE 1992, 265; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 533; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., Rdnr. 29 zu § 557 BGB; Voelskow in MünchKomm, a. a. O., Rdnr. 23 zu § 557 BGB; Staudinger-Sonnenschein, a. a. O., Rdnr. 30 zu § 557 BGB). 2. Allerdings ist der Vermieter zu gewissen Schutzmaßnahmen verpflichtet. Dies ergibt sich daraus, daß der Vermieter trotz der Vertragsbeendigung nicht berechtigt ist, den Mieter durch eigenhändige Maßnahmen zur Räumung zu zwingen. Der Vermieter trägt daher zumindest ein Mindestmaß an Sorgfaltspflichten, insbesondere Verkehrssicherungspflichten, durch die gewährleistete werden muß, daß der Mieter seinen Besitz weiter ausüben kann (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 523). Besonderen Schutz genießt der Mieter, wenn ihm eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO eingeräumt ist. Dies führt zwar nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, sondern stellt zunächst nur ein Vollstreckungshindernis dar (vgl. LG Berlin, GE 1992, 265). Jedoch dient die Einräumung einer Räumungspflicht gemäß § 721 ZPO bei Wohnraummietverhältnissen gerade dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, während der Frist weiter in der Wohnung zu wohnen, bis er eine Ersatzwohnung gefunden hat. Eine Instandhaltungspflicht des Vermieters muß daher mindestens insoweit bestehen, als sie für die Benutzung der Räume zu Wohnzwecken unbedingt notwendig ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., Anm. B 533; Müller, MDR 1971, 253, 255; insoweit auch LG Berlin, GE 1992, 265). Eine Instandhaltungspflicht hätte daher vorliegend bestehen können, soweit die von den Kl. behaupteten Wassereinbrüche in ihrer Wohnung dazu geführt haben, daß die Wohnung infolge der durch die Feuchtigkeit bedingten Schimmelpilzbildung und damit verbundener Gesundheitsgefährdungen und des nach ihrer Behauptung unerträglichen Modergeruchs zum Wohnen nicht mehr benutzbar gewesen wäre.

3. Dennoch können sich die Kl. auf eine Minderung im vorliegenden Fall nicht berufen. Denn durch das nachvertragliche Abwicklungsverhältnis soll der Mieter nicht besser gestellt werden, als er während des Mietverhältnisses stehen würde. Hätte das Mietverhältnis aber fortbestanden, so hätten die Kl. die Miete auch nur dann mindern können, wenn sie den Bekl. den Mangel angezeigt hätten; andernfalls wäre die Minderung gemäß § 545 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Daß die Kl., die für die Anzeige des mangels darlegungspflichtig sind (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 51. Aufl. 1992, Anm. 2 d Rdnr. 9 zu § 545 BGB), die Bekl. überhaupt von den erneuten Wassereinbrüchen in Kenntnis gesetzt hätten, haben sie aber nicht vorgetragen. Dahinstehen kann daher, ob der Mangel im vorliegenden Fall überhaupt zu berücksichtigen wäre, nachdem die Bekl. unstreitig bereits aus der Wohnung ausgezogen waren, die Wohnung daher nicht mehr zu Wohnzwecken benutzen mußten und daher auf die Instandsetzungsmaßnahmen zu diesem Zwecke nicht mehr angewiesen gewesen wären.