Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Mietminderung; Räumungsurteil; Rechtskraft; Kündigung; Zahlungsverzug; Aufrechnung; Kautionsrückzahlungsanspruch

Der Umfang des Vermieteranspruchs auf Nutzungsentschädigung nach einem Räumungsurteil ist um den Betrag einer Mietminderung ggf. zu kürzen.

Die Rechtskraft eines Räumungsurteils nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs erstreckt sich nur auf die Verurteilung zur Räumung, nicht auf die Beurteilung der Kündigung als wirksam.

Den Kl. stehen die geltend gemachten Ansprüche nicht zu; die Klage ist unbegründet. Sie machen einen Nutzungsentgeltanspruch für Dezember 1993 nach § 557 Abs. 1 BGB geltend. Dieser Anspruch ist dem Grunde nach entstanden, denn aufgrund des Urteils des Amtsgerichts X. v. 1.2.1994 steht fest, daß die Bekl. zur Räumung verpflichtet waren; das Amtsgericht sah die fristlose Kündigung der Kl. v.18.10.1993 für wirksam an. Die Bekl. zogen erst am 31.1.1994 aus. Die Kl. verlangen die Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses.

Der Anspruch steht den Bekl. aber wegen der Mangelhaftigkeit der Wohnung nicht in vollem Umfang zu (§ 537 BGB) und ist im übrigen erloschen, und zwar teils durch Zahlung nach § 362 BGB, teils durch Aufrechnung nach § 389 BGB.

Aus dem Gutachten des Sachverständigen v. 10.9.1992 in dem Beweissicherungsverfahren 3 H 2/92 vor dem Amtsgericht X. ergibt sich, daß die ehemalige Wohnung der Bekl. wegen der Staubentwicklung mangelhaft war. [...] Unter Auswertung der Wohnungsbeschreibung in dem vorgenannten Gutachten erachtet die Kammer eine Minderungsquote von 25 % für angemessen. Bei der Berechnung der Minderung war von dem Netto-Kaltmietzins auszugehen. [...]

Nach Beendigung des Mietverhältnisses erlosch das Zurückbehaltungsrecht der Mieter aus § 320 BGB, weil ihnen ein Mangelbeseitigungsanspruch, den sie mit der Zurückbehaltung erzwingen könnten, nicht mehr zustand.

Die Minderung ist nicht nach § 539 BGB ausgeschlossen. Die Bekl. haben gerade nicht vorbehaltlos gezahlt, mit der möglichen Folge, daß eine über die erfolgte Minderung hinausgehende Minderung nicht mehr eingetreten wäre, sondern ihr damaliger Vertreter und hiesiger Streithelfer Rechtsanwalt Z. hatte schon mit Schreiben v. 24.2.1993 angekündigt, daß vorbehalten bleibe, bei Beendigung des Zurückbehaltungsrechts die zurückbehaltenen Beträge mit weiteren Minderungsansprüchen zu verrechnen. [...]

Dieser Nutzungsentgeltanspruch ist jedoch durch die erklärte Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Bekl. nach § 389 BGB in voller Höhe erloschen.

Weitere Ansprüche stehen den Kl. nicht zu. Im Januar 1994 zogen die Bekl. aus der Wohnung aus. Für etwaige Zahlungsansprüche der Kl. für Februar und März 1994 kommt daher nicht § 557 Abs. 1 BGB in Betracht, sondern Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung wegen Auflösungsverschuldens der Bekl. aufgrund unvollständiger Mietzinszahlungen, was zur Kündigung der Kl. nach § 554 BGB führte.

Die Bekl. haben aber die Kündigung nicht verschuldet, denn sie befanden sich nicht in einem die Kündigung rechtfertigenden Verzug. Die Rechtskraft des Räumungsurteils des Amtsgerichts X. (§ 322 ZPO) steht dem nicht entgegen, denn in Rechtskraft ist nur die Verurteilung zur Räumung an sich erwachsen, nicht hingegen die Beurteilung der Kündigung als wirksam (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 19. Aufl., § 322 Rz. 28 f.). Im Falle eines Mangels steht dem Mieter neben der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages zu (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. 465 f.). Bei einer Minderung von 25 % (s. o.) konnten die Bekl. somit während des Bestehens des Mangels nicht in Verzug geraten.

Das Zurückbehaltungsrecht war wegen des von den Bekl. eingeleiteten Beweissicherungsverfahrens auch nicht ausnahmsweise nach § 242 BGB wegen Treuwidrigkeit ausgeschlossen. Die zurückbehaltenen Beträge konnten weiter als Druckmittel dienen für eine Mangelbeseitigung durch die Kl. alsbald nach Beendigung des Beweissicherungsverfahrens.