Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Vorenthaltung der Mietsache; Schlüsselrückgabe; Besitzaufgabe; Rückgabe der Mieträume

Ausnahmsweise genügt für eine ordnungsgemäße Rückgabe von Mieträumen die Rückgabe nur eines Schlüssels, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird.

Lässt sich der Mieter bei Übergabe des Schlüssels an die Hausverwaltung des Vermieters eine Quittung unterschreiben, worin ein „Wasserschaden" als Betreff der Herausgabe des Schlüssels angegeben ist, und erklärt der Mieter in einem späteren an den Vermieter gerichteten Schreiben, dass das Mietverhältnis fortbestehe, fehlt es an einem eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe.

Die Berufung des Kl. ist in vollem Umfang begründet, nachdem er diese in Höhe eines Teilbetrages von 2.506 € zurückgenommen hat.

Der Kl. hat gegen den Bekl. gemäß § 546 a Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung der für die Zeit von Januar 2005 bis Mai 2007 geltend gemachten, um 10 % geminderten, monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von jeweils 916,87 € sowie einen Anspruch auf Zahlung der für den Monat Juni 2007 geltend gemachten restlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 550,12 €.

Das Mietverhältnis ist mit der fristlosen Kündigung vom 6. Oktober 2004 wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 b) BGB beendet worden, denn der Bekl. befand sich zum Kündigungszeitpunkt seit Februar 2003 mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete von zwei Monaten bei weitem überstieg. Der Bekl. ist durch Urteil des Landgerichts vom 18. Februar 2008 - 12 O 223/07 - rechtskräftig verurteilt worden, an den Kl. für die Zeit von Februar 2003 bis Dezember 2004 Mietzins in Höhe von insgesamt 20.680,51 € zu zahlen. Ist - wie hier - der Mieter im Vorprozess rechtskräftig zur Mietzinszahlung verurteilt worden, kann er im Folgeprozess den Kündigungsgrund nicht wegen fehlenden Mietrückstandes bestreiten (Zöller, ZPO, 28. Auflage, vor § 322 ZPO, Rdn. 27; OLG Koblenz, NJW-RR 2005, 1174). Der von dem Bekl. zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung zu zahlende Mietzins war ausweislich des rechtskräftigen Urteils des Vorprozesses um 10 % gemindert und betrug damit 916,87 €. Der Senat ist an diese im Vorprozess getroffene Entscheidung gebunden, denn es handelt sich um eine Vorfrage dieses Rechtsstreits (Zöller, ZPO, a.a.O., vor § 322 ZPO, Rdn. 19, 20).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, ZMR 1990, 206, mit weiteren Nachweisen) richtet sich bei der Vorenthaltung einer Mietsache, deren Mietwert im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses gemindert war, der Mindestbetrag des Schadens, den der Vermieter gemäß § 546 a BGB zu fordern berechtigt ist, nach diesem geminderten Mietzins, weil dieser Betrag der im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Mietzins war (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 546 a, Rdn. 11; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 546 a, Rdn. 54).

Der Bekl. hat die streitgegenständlichen Räume bis zum 18. Juni 2007 vorenthalten.

Entgegen der Auffassung des Kl. hat der Bekl. die streitgegenständlichen Räume aber nicht etwa deshalb vorenthalten, weil, wie der Kl. behauptet, im Kellerraum bis heute noch Arbeitsmaterialien, Metallstangen, ein großes Werbeschild, Bürounterlagen, Autoreifen und Unrat lagern.

Die Rückgabe erfordert außer der Einräumung des Besitzes - also der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt - auch die Räumung (OLG Hamm ZMR 1996, 372). Überlässt der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz, entfernt er aber seine in den Räumlichkeiten befindlichen Gegenstände (ausgenommen in geringem Umfange) nicht, so gibt er die Mietsache nicht zurück, sondern enthält sie dem Vermieter vor (BGHZ 104, 285 = GE 1988, 721 = NJW 1988, 2665 = WM 1988, 1277; OLG Düsseldorf GE 2002, 1194). Der Vermieter kann dann die Rücknahme verweigern, ohne in Annahmeverzug zu geraten (BGH a.a.O.). Vorliegend ist schon deshalb von einer vollständigen Räumung auszugehen, weil der Bekl. unwidersprochen vorgetragen hat, dass die Kellerräume gar nicht Bestandteil des Mietvertrages waren, und auch dem schriftlichen Mietvertrag nicht zu entnehmen ist, dass Kellerräume mitvermietet waren.

Entgegen der Auffassung des Kl. hat der Bekl. die streitgegenständlichen Räume auch nicht deshalb vorenthalten, weil er, wie vom Kl. vorgetragen, weder die von ihm eingebaute Gasthermenheizung zurückgebaut noch die bauliche Umgestaltung der Lagerhalle durch Schaffung eines hiervon abgetrennten Raumes rückgängig gemacht hat. In welchem Zustand sich die Mieträume bei Rückgabe befinden, ist für die Erfüllung der Rückgabepflicht zwar grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlosten Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen lässt, an sich keine Vorenthaltung gesehen werden (BGHZ 86, 204 = GE 1983, 657 = WM 1974, 260). Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann aber der Annahme einer Rückgabe entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGHZ 104, 285 = GE 1988, 721; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V. A., Rdn. 60). Dann liegt nicht nur eine Schlechterfüllung, sondern eine Nichterfüllung der Räumungspflicht vor (Schmidt-Futterer, Streyl, Mietrecht, 10. Auflage, § 546 BGB, Rdn. 43). Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (OLG Hamburg, ZMR 1996, 259; OLG München ZMR 1996, 557; OLG Hamm ZMR 1996, 372). Maßgeblich kommt es darauf an, ob der Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Mietsache ungestört ausüben kann (KG, KGR Berlin 2003, 37).

Gemäß § 15 Abs. 1 des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache mit Ablauf der Mietzeit in den ursprünglichen Zustand zu versetzen und die von ihm oder seinen Rechtsvorgängern errichteten Bauten und anderen Anlagen ohne Entschädigung auf seine Kosten zu entfernen. Auf Verlangen des Vermieters hat er auch Ergänzungen der bahneigenen Bauten und anderen Anlagen auf seine Kosten zu beseitigen. Gemäß § 6 Abs. 5 des Mietvertrages werden Bauten und andere Anlagen des Mieters nur für die Vertragsdauer zugelassen. Sie bleiben auch dann sein Eigentum, wenn sie mit dem Grund und Boden fest verbunden sind. Werden aber Bauten und andere Anlagen des Vermieters vom Mieter ergänzt, so gehen diese Ergänzungen in das Eigentum des Vermieters über; einen Wertersatz hat der Mieter nur, soweit dies in diesem Vertrag oder einem Nachtragsvertrag zugestanden wird.

Bei der von dem Bekl. eingebauten Gastherme und dem von ihm innerhalb der bereits vorhandenen Räume geschaffenen zusätzlichen Büroraum handelt es sich lediglich um eine Ergänzung der bahneigenen Bauten, da sie in schon vorhandene Bauten integriert worden sind. Da der Kl. zu keinem Zeitpunkt von dem Bekl. verlangt hat, diese Ergänzungen zu entfernen, steht der Umstand, dass der Bekl. diese Ergänzungen nicht entfernt hat, einer vollständigen Räumung nicht entgegen.

Der Bekl. hat die streitgegenständlichen Räume aber deshalb vorenthalten, weil er nicht vor dem 18. Juni 2007 den eindeutigen Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe geäußert hat.

Unerheblich ist, ob der Bekl. am 28. Dezember 2004 alle Schlüssel herausgegeben hat. Allein der vom Kl. behauptete Umstand, dass der Bekl. nicht alle Schlüssel herausgegeben hat, steht einer ordnungsgemäßen Rückgabe nicht entgegen. Ausnahmsweise kann nämlich auch die Rückgabe nur eines Schlüssels genügen, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird (OLG Köln, OLGR Köln 2006, 525; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2008, 727; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2009, 577; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, OLGR Hamburg 2004, 441; Bub/Treier/Scheuer, a.a.O., V.A, Rdn. 9). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erfordert die „Rückgabe" der Mietsache grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (BGH, Urteile vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - GE 2000, 1027 = NJW 2000, 3203, 3206; vom 7. Februar 2001 - XII ZR 118/98 - NJ 2001, 535 f.). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter/Verpächter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Miet-/Pachtsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (BGH, Urteil vom 7. Februar 2001, a.a.O.), wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss; andernfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (vgl. Gramlich in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. VI Rdn. 40). Dass der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 2000, a.a.O.; BGH, WuM 2004, 21).

Vorliegend fehlt es jedoch an einem vom Bekl. eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe. Der Bekl. hat den Schlüssel von dem Mitarbeiter der Hausverwaltung abholen lassen und hat sich eine Quittung unterschreiben lassen, worin ein „Wasserschaden" als Betreff der Herausgabe angegeben ist, und nicht etwa die Räumung des Mietobjektes. Vor der Schlüsselherausgabe hat der Bekl. dem Kl. noch mit Schreiben vom 15. Oktober 2004 für den Fall einer Räumungsklage mit einer Widerklage auf Mängelbeseitigung gedroht und der fristlosen Kündigung vom 6. Oktober 2004 ausdrücklich widersprochen. Noch mit Schreiben vom 9. Februar 2005 hat der Bekl. ausdrücklich erklärt, dass das Mietverhältnis bis heute fortbesteht, und mit der Erhebung einer Mangelbeseitigungsklage gedroht. Auch wenn der Bekl. nun vorträgt, er habe nur aus taktischen Gründen so agiert, um eine höhere Entschädigung aushandeln zu können, so fehlt es doch an der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes erforderlichen vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe. Auch nach dem Vortrag des Bekl. kann nicht davon ausgegangen werden, dass er zu irgendeinem Zeitpunkt vor dem Schriftsatz vom 18. Juni 2007 in dem Vorprozess den eindeutigen Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe geäußert hat.

Selbst wenn er, wie von ihm behauptet, dem Kl. am 28. Dezember 2004 sämtliche Schlüssel zu dem Mietobjekt zur Verfügung gestellt haben sollte, weil er nämlich nur den einen, herausgegebenen Schlüssel besessen haben will, so fehlte es gleichwohl an der für die Rückgabe erforderlichen vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe. Der Bekl. hat seinen Besitzwillen zum Ausdruck gebracht, indem er den Schlüssel ausweislich der Quittung zum Zwecke der Beseitigung des Wasserschadens herausgegeben hat, und indem er noch im Februar mit der Erhebung einer Mangelbeseitigungsklage gedroht und erklärt hat, das Mietverhältnis bestehe nach wie vor. Soweit der Bekl. in dem Schreiben vom 9. Februar 2005 äußert, dass er annehme, dass dieser Prozess mit einer Erledigungserklärung enden wird, ist diese Äußerung derart vage, dass von einer unzweideutigen Erklärung dahin gehend, dass der Besitz jedenfalls am 30. Juni 2005 mit dem Wirksamwerden der mit Kündigungsschreiben vom 6. Oktober 2004 hilfsweise erklärten fristgerechten Kündigung aufgegeben werden soll, nicht ausgegangen werden kann. Letztlich hat der Kl. erst durch den Schriftsatz des Bekl. vom 18. Juni 2007 davon Kenntnis erhalten, dass der Bekl. nur einen Schlüssel besessen habe und keinen Besitzwillen mehr haben will.

Für die Behauptung, dass der Kl. Anfang 2005 den Schließzylinder ausgewechselt und ihn damit aus dem Besitz gesetzt habe, ist der Bekl. nach dem Ergebnis der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahmen beweisfällig geblieben.

Die von dem Bekl. benannte Zeugin ... hat glaubhaft bekundet, dass der Bekl. sie bei einer Besichtigung des Objekts darauf aufmerksam gemacht habe, dass in die Tür zur Lagerhalle ein neuer Schließzylinder eingebaut worden sei. Sie habe dann hingeguckt und gesehen, dass der Zylinder relativ neu im Vergleich zu allem anderen gewesen sei. Die Zeugin ist die Lebensgefährtin des Bekl. Der Senat ist überzeugt davon, dass sie nicht aus Gefälligkeit gegenüber dem Bekl. ausgesagt, sondern dass sie die Wahrheit gesagt hat. So hat die Zeugin auch ganz ehrlich geantwortet, dass sie sich nicht genau an die Jahreszahl erinnern könne, dass sie aber dem Beweisbeschluss entnehme, dass es 2005 gewesen sein soll. Andererseits konnte sie sich genau daran erinnern, dass sie Ende Januar/Anfang Februar vor Ort war, weil es kurz vor ihrem Geburtstag war, der am ... ist. Aus den weiteren von der Zeugin geschilderten Wahrnehmungen kann aber ganz eindeutig der Schluss gezogen werden, dass sie tatsächlich Ende Januar 2005 ihre Wahrnehmungen zu dem Schloss gemacht hat. So hat sie geschildert, dass der Besuch im Zusammenhang mit dem Wasserschaden erfolgt ist, der sich vorher in den Räumen ereignet hat. Zu dem Schlosszylinder in der FH-Tür vom Treppenhaus hat sie keine Wahrnehmungen gemacht, obgleich auch dies in ihr Wissen gestellt worden ist. Auch dieser Umstand spricht dafür, dass die Zeugin die Wahrheit gesagt hat.

Der Beweis dafür, dass der Bekl. tatsächlich aus dem Besitz gesetzt worden ist, ist mit dieser Aussage jedoch nicht erbracht. Allein aus dem Umstand, dass der Schließzylinder „relativ neu" ausgesehen hat, kann nicht der Schluss gezogen werden, dass es sich um einen neuen Schließzylinder gehandelt hat, zu dem der Schlüssel des Bekl. nicht mehr gepasst hat. Die Zeugin hat nicht bekundet, dass der Bekl. versucht hätte, das Schloss aufzuschließen. Nach dem Vortrag des Bekl. war ihm dies auch gar nicht möglich, da er nur über einen Schlüssel verfügt haben will, den er aber zum Zwecke der Beseitigung des Wasserschadens am 28. Dezember 2004 unstreitig an den Kl. ausgehändigt hat. Der Kl. wendet zu Recht ein, dass das Schloss gereinigt worden sein könnte. Theoretisch möglich wäre auch, dass der Schließzylinder ausgewechselt worden ist, der Schlüssel des Bekl. aber immer noch passte. Denkbar ist aber auch, dass der Schließzylinder schon immer so ausgesehen hat. Die Zeugin hat nicht bekundet, dass sie zu irgendeinem anderen Zeitpunkt vor Ende Januar 2005 festgestellt hätte, dass der Schließzylinder älter ausgesehen hätte.

Der ebenfalls von dem Bekl. benannte Zeuge ... konnte zu dem Termin am 24. Oktober 2011 über die von dem Bekl. angegebene Adresse nicht geladen werden. Der Aufforderung des Senats, eine ladungsfähige Anschrift zu benennen oder den Zeugen zum Termin am 24. Oktober 2011 zu stellen, ist der Bekl. nicht nachgekommen.

Die von dem Kl. gegenbeweislich benannten Zeugen ... und ... haben zu einem etwaigen Schlossaustausch im Januar 2005 keine Wahrnehmungen gemacht. Die Zeugin ... hat bekundet, dass sie weder bestätigen noch ausschließen könne, dass 2005 Schlösser ausgewechselt wurden. Die Zeugin ... hat keine Wahrnehmungen dazu gemacht, ob 2005 das Schloss ausgewechselt worden ist oder nicht. Der Zeuge ... war erst vom Spätsommer 2007 bis Frühjahr 2008 für das Objekt zuständig.

Der Bekl. kann sich zum Nachweis des von ihm behaupteten Schlossaustausches auch nicht auf die Aussage des vom Kl. benannten Zeugen ... berufen. Dieser hat zwar bei seiner Vernehmung im Termin zur mündlichen Verhandlung am 24. Oktober 2011 bekundet, dass das Schloss zum Seiteneingang vom Parkplatz von der Firma ... ausgetauscht worden sei, und zwar im Zusammenhang damit, dass nach dem Wasserschaden die Firma ... damit beauftragt war, erste Maßnahmen in den Räumen vorzunehmen. Der Zeuge ... hat aber seine Aussage, nachdem er mit der Aussage der im Termin zur mündlichen Verhandlung am 30. Januar 2012 gehörten Zeugen ..., welche einen Schlossaustausch durch die Firma ... anhand der von ihr zum Termin zur mündlichen Verhandlung mit gebrachten Unterlagen eindeutig ausschließen konnte, konfrontiert worden ist, relativiert und erklärt, dass er gemeint habe, sich zu erinnern, dass der Einbau eines Bauzylinders abgesprochen gewesen sei, dass er aber beim Einbau eines solchen Zylinders nicht daneben gestanden habe und seine Erinnerung auch nicht beschwören könne.

Der Gewerberaummieter schuldet Nutzungsentschädigung, wenn er als Grund für die Übergabe nur eines Schlüssels zu dem geräumten Gewerbeobjekt „Wasserschaden" angibt und später erklärt, dass das Mietverhältnis fortbestehe.

Ein wegen Zahlungsverzugs fristlos zum 6. Oktober 2004 gekündigter Gewerberaummieter gab am 28. Dezember 2004 zumindest einen Schlüssel zu den Gewerberäumen zurück, nachdem er mit Schreiben vom 15. Oktober 2004 Mängelbeseitigungsansprüche geltend gemacht und der Kündigung widersprochen hatte. Er ließ sich vor der Schlüsselherausgabe eine Quittung unterschreiben, worin „Wasserschaden" als Betreff der Herausgabe angegeben war. Noch mit Schreiben vom 9. Februar 2005 machte er geltend, dass das Mietverhältnis fortbestehe. Letztlich behauptete er mit Schreiben vom 18. Juni 2007, dass er nur einen Schlüssel besessen habe. Der Klage des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar 2005 bis einschließlich Mai 2007 gab das Landgericht statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Der 8. Zivilsenat des KG wies die Berufung zurück. Zwar stehe die Rückgabe nur eines Schlüssels der Wiedereinräumung des Besitzes am 28. Dezember 2004 selbst dann nicht entgegen, wenn das Mietobjekt nicht vollständig geräumt worden sei, sofern dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht werde. Der Mieter habe aber die Gewerberäume deshalb dem Vermieter vorenthalten, weil er nicht vor dem 18. Juni 2007 den Besitz daran eindeutig aufgegeben habe. Denn selbst wenn er nur einen Schlüssel zu den Mieträumen besessen habe, habe er seinen weiteren Besitzwillen bei Rückgabe des Schlüssels am 28. Dezember 2004 dadurch zum Ausdruck gebracht, dass er den Schlüssel ausweislich der Quittung zum Zweck der Beseitigung eines Wasserschadens herausgegeben habe. Außerdem habe er in einem späteren Schreiben auch noch erklärt, dass das Mietverhältnis weiter fortbestehe.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Eine „Vorenthaltung" im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist; dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich (KG, Beschluss vom 19. Oktober 2006, 12 U 178/05, GE 2007, 217; OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. März 2007, I-10 U 145/06, ZMR 2007, 781). Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB scheidet mangels Vorenthaltung der Mietsache daher aus, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache deshalb ablehnt, weil er den Mieter zuvor noch zur Ausführung von Renovierungsarbeiten in den Mieträumen für verpflichtet hält (BGH, Beschluss vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09 - GE 2010, 1265). Dem Vermieter enthält der Mieter das Mietobjekt jedoch vor, wenn er es nicht nur in verwahrlostem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt, sondern nach dem Auszug Einbauten und Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt und damit seiner Rückbaupflicht in erheblichem Umfang nicht nachkommt (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 14. Oktober 2008, I-24 U 7/08 - rk., GE 2009, 842; KG a.a.O.).

Dasselbe gilt, wenn eine Vielzahl von Gegenständen in den Mieträumen zurückbleibt (KG, Hinweisbeschluss vom 3. Juni 2010, 12 U 164/09, GE 2010, 1201). Jedoch muss bei Rückgabe des angeblich einzigen Schlüssels zu den – im Wesentlichen – geräumten Gewerberäumen der Wille zur Besitzaufgabe eindeutig sein. Das ist er nicht, wenn der Schlüssel zwecks Ausführung von Mängelbeseitigungsarbeiten übergeben wird und der Mieter sich dadurch – bekräftigt durch eine spätere Erklärung – auf den Fortbestand des Mietverhältnisses beruft.