Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Vorenthaltung; Vermieterpfandrecht

Die Vorenthaltung nach § 557 BGB setzt begrifflich voraus, daß der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Rück-gabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Übt ein Vermieter sein Vermieterpfandrecht aus, ist ein Rückerlangungswille zu verneinen.

Dem Kl. steht ein Anspruch aus § 557 BGB nicht zu, weil die Bekl. ihm die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorenthalten hat.

Zwar ist unstreitig, daß sich in den Räumen im maßgeblichen Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses noch im wesentlichen die gesamte Einrichtung befunden hat, so daß von einer Rückgabe der Mietsache nicht ausgegangen werden kann (vgl. BGH NJW 1983, 1049 f). Die Vor-enthaltung setzt begrifflich voraus, daß der Mieter die Mietsache nicht zu-rückgibt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters wi-derspricht (BGH MDR 1983, 306). Vorliegend ist aber ein Rückerlangungswille (BGH a.a.O.) zu verneinen, weil der Kl. unstreitig für den geltend ge-machten Zeitraum sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat (Roquette, Mietrecht des BGB, § 557, Rdz. 24, RGRK BGB Gelhaar, 12. Aufl., § 557 Rdz. 7, Voelskow in MünchKomm zum BGB, 2. Aufl., § 557 Rdz. 5, Soer-gel-Kummer, BGB 11. Aufl., § 557 Rdz. 12, Erman-Schopp, BGB, 7. Aufl., § 557 Rdz. 2).

Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des Landgerichts Mannheim (DWW 1978, 72), die sich in Übereinstimmung mit dieser Ansicht zusätzlich mit der Frage befaßt, ob in einem solchen Fall der Mieter für die Aufbewahrungskosten aufkommen muß. Hierauf ist noch zurückzukommen.

III. Dem Kl. steht auch kein Anspruch aus Verzugsschaden nach § 286 Abs. 1 BGB zu (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 48. Aufl., § 557 Anm. 4). Zwar ist denkbar, daß der Kl. für den Fall rechtzeitiger Räumung des Grundstücks durch die Bekl. die Vermietung ab 1. Mai 1988 beabsichtigt hat und daß er erst auf das Vermieterpfandrecht zurückgriff, nachdem eine solche Möglichkeit sich zerschlagen hatte. Es fehlt aber schon an der Kausalität zwi-schen dem Mietausfall und der Nichträumung, denn der Schaden ist ein getreten, weil der Kl. sich entschieden hat, die Mietfläche zur Aufbewahrung der Pfänder (§§ 1257, 1215 BGB) zu benutzen.

IV. Ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges der Bekl. nach § 554 BGB (vgl. Emmerich in Miete, 3. Aufl. § 554 BGB Rdz. 18 m.w.N.) scheitert eben-falls an der fehlenden Kausalität. Soweit der Kl. vortragen will, daß er auf sein Vermieterpfandrecht nur deswegen habe zurückgreifen müssen, weil die Bekl. nicht rechtzeitig geräumt habe, könne darin die Behauptung einer schadensmindernden Maßnahme gesehen werden, nämlich die Nutzung der Mietfläche zu Aufbewahrungszwecken. Dann wäre immerhin denkbar, daß über den Betrag angemessener Lagerkosten hinaus ein Schaden be-stehen geblieben wäre. Ein entsprechender Ersatzanspruch würde aber einen Tatsachenvortrag voraussetzen, aus dem sich die Abschlußbereitschaft eines bestimmten Mieters zu bestimmten Konditionen ergebe. Hier-an fehlt es. Der Kl. hat lediglich vorgetragen, er habe zum 1. Mai 1988 Inter-essenten gehabt, die bereit gewesen wären, eine Miete zwischen 4.500 DM und 8.000 DM zu zahlen. Das Angebot, die Mieter zu benennen, reicht nicht aus, weil nach dem Vorstehenden die entsprechenden Behauptungen nicht genügend substantiiert sind.

V. Der eingeklagte Betrag kann dem Kl. aber auch nicht als "Lagergebühr" für die Aufbewahrung der seinem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sa-chen der Bekl. zugesprochen werden. Zum einen stützt der Kl. seinen An-spruch nicht hierauf, zum anderen fehlt es an jedem Vortrag darüber, in-wieweit die Lagerkosten die bisherige Miete der Parteien erreichen. Sie sind nach §§ 1216, 683, 677, 670 BGB als Verwendungen auf das Pfand zu ersetzen, soweit sie nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag den Umständen nach für erforderlich gehalten werden dürfen. In Anbetracht der Wartefrist des § 1234 Abs. 2 und der Erforderlichkeit der vorhergehenden Androhung (Abs. 1) ergeben sich zwar für den geltend gemachten Zeitraum keine Bedenken. Der Kl. hat aber nichts dafür vorge-tragen, daß durch die Verwahrung Kosten in der geltend gemachten Höhe erforderlich waren.

VI. Dem Kl. steht auch nicht Wertersatz aus §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe des objektiven Nutzungswertes der von den zurückgebliebenen Gegenständen konkret belegten Flächen zu (vgl. OLG Düsseldorf, JZ 1988, 724 f.); denn die Bekl. ist inso-weit nicht bereichert, weil sie - wie unter V. ausgeführt - wegen der Lagerko-sten aus einer gesetzlichen Regelung in Anspruch genommen werden kann (vgl. Palandt Thomas, BGB, 48. Aufl., Einf. vor § 812 Anm. 5 b).

VII. Soweit der Kl. kritisiert, daß das Landgericht unbeachtet gelassen ha-be, daß die Bekl. mit Hilfe der in ihrem Besitz befindlichen Schlüssel die Au-ßenfläche hätte räumen können, greifen seine Bedenken nicht durch. Nach dem Vorstehenden ist vorausgesetzt, daß eine Räumung vor dem 1. Mai 1988 möglich gewesen wäre. Danach stand im Zweifel die Ausübung des Vermieterpfandrechts einer Räumung auch der Außenflächen entgegen.