Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Vorenthaltung; Schönheitsreparaturen; Aufrechnung; Rechtsmissbrauch

1. Führt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Auf-forderung des Vermieters Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durch, ist damit eine Vorenthaltung der Mietsache nach § 557 BGB nicht verbunden.

2. Hat der Vermieter wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter (§ 326 Abs. 1 BGB), läßt er aber gleichwohl die Erledigung der erforderlichen Arbeiten durch den Mieter zu, so ist seine Berufung auf eine davor erklärte Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch rechtsmißbräuchlich (§ 242 BGB).

Die Berufung des Bekl. (Vermieter) ist nicht gerechtfertigt, denn der Anspruch der Kl. (Mieterin) auf Rückzahlung der Kaution ist nicht durch die Aufrechnungserklärungen des Bekl. erloschen (§ 389 BGB).

1. Dem Bekl. steht eine Nutzungsentschädigung für die Monate Februar bis April 1988 nicht zu (§ 557 Abs. 1 BGB), denn die Kl. hat ihm die Miet-räume nicht nach der Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten. Die Vorenthaltung setzt begrifflich voraus, daß der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH MDR 1983, 306). Hatte aber der Vermieter, wie im vorliegenden Fall, keinen Rückerlangungswillen (BGH a.a.O.), kann von einem Vorenthalten nicht gesprochen werden.

Der Bekl. hat das Angebot der Kl., ihm am 31. Januar 1988 den Besitz zu übertragen, nicht angenommen, weil er den Zustand der Räume für nicht ordnungsgemäß hielt. Die Annahme eines Schlüsselsatzes sprach unter diesen Umständen nicht für seinen Besitzwillen, sondern eher dafür - wie er es auch vorträgt -, daß er lediglich die Möglichkeit haben wollte, die Räu-me Interessenten zu zeigen. Die tatsächliche Gewalt über die Räume und damit den Besitz (§ 854 Abs. 1 BGB) hatte er nicht erworben. Andererseits ließ die Kl. die Räume nach ihren Vorstellungen von Handwerkern renovieren, ohne dem Bekl. zum Ausdruck zu bringen, daß sie den Besitz der Räu-me als aufgegeben betrachte. Dieser Zustand widersprach aber nicht dem Willen des Bekl., der außerdem die Ausführung der Renovierungsarbeiten ausdrücklich verlangt hatte.

Von einer Vorenthaltung wäre allerdings dann auszugehen gewesen, wenn die Kl. die Räume nicht nur unter Zurücklassung einzelner Gegenstände, sondern überhaupt nur teilweise freigemacht hätte (BGH WPM 1988, 1277). Dafür ist aber vom Bekl. nichts vorgetragen worden. Ob die Beseitigung der Zwischenwände Voraussetzung für die Annahme eines geräumten Zustandes des Mietobjekts gewesen sein könnte, braucht nicht entschieden zu werden, denn es war nicht Aufgabe der Kl., diese Einbauten zu entfernen. Es handelte sich nämlich um Einbauten des Bekl., die un-streitig auf seine Kosten aufgrund der ergänzenden Vereinbarung zum Mietvertrag vom 27. Januar 1983 (Ziffer 6) vorgenommen worden sind. Die Klausel "Vorgesehen sind an Einbauten auf Vermieterkosten" ist dahin auszulegen, daß der Vermieter den Vertragsgegenstand in der Form zur Verfügung stellt, die er durch einen solchen Umbau erhält. Ohne weitere Absprache ist dann der Mieter nicht befugt oder verpflichtet, die bauliche Änderung zu beseitigen. Diese Regelung geht der Verpflichtung der Mie-terin aus Ziffer 10 der Anlage 1 zum Mietvertrag vor, wonach "mieterseitige Ein- und Ausbauten ... auf Wunsch des Vermieters ... zu entfernen" sind. Entgegenstehendes hat der Bekl. nicht vorgetragen.

Im übrigen ist der Zustand der Mieträume für die Erfüllung der Rückgabeverpflichtung grundsätzlich ohne Bedeutung (BGH NJW 1983, 1049 f.).

Entscheidend ist auch nicht, daß der Bekl. möglicherweise grundsätzlich vorhandenen Rückerlangungswillen nur wegen der vermeintlichen Mängel zurückgestellt hat und notgedrungen im Rahmen des § 326 BGB ge-halten war, der Kl. jedenfalls zur Vornahme von Schönheitsreparaturen den Zugang zu gewähren. Insoweit durfte der Bekl. nicht gegen seine auf Treu und Glauben beruhende Mitwirkungspflicht verstoßen (Palandt-Heinrichs, BGB, 48. Aufl., § 242 Anm. 4 B c m.w.N.). Das Gesetz geht aber davon aus, daß wegen eines nicht ordnungsgemäßen Zustandes der Miet-sache die Rücknahme grundsätzlich nicht verweigert werden darf, so daß die Kl. ihrer Rückgabepflicht nach § 556 Abs. 1 BGB durch das entsprechende Angebot gerecht geworden ist, unbeschadet der Tatsache, daß der Bekl. durch die Nichtannahme in Annahmeverzug geriet (§§ 293, 303 BGB). Ob ihm schon deswegen eine Nutzungsentschädigung nicht zusteht (vgl. Sonnenschein in Miete, 5. Aufl., §§ 557 Rnr. 14 unter Berufung auf LG Osnabrück WuM 1984, 2 und AG Hamburg WuM 1982, 73), kann offenbleiben. Jedenfalls steht ihm die Nutzungsentschädigung mangels Vorenthaltung nicht zu. Der Bekl. ist vielmehr auf Schadensersatzansprüche beschränkt, zu denen derjenige aus § 557 Abs. 1 BGB nicht zählt (BGH WPM 1988, 1277, 1279).

2. Der Bekl. greift das angefochtene Urteil insoweit nicht an, als ihm ein Ge-genanspruch wegen Mietausfalls aberkannt worden ist. Ihm haben aber auch die übrigen zur Aufrechnung gestellten Ansprüche nicht zugestanden:

a) Wie vorstehend unter 1. ausgeführt, hatte der Bekl. keinen Anspruch ge-gen die Kl., die Zwischenwände herauszunehmen. Infolgedessen kann ihm auch wegen der hiermit verbundenen Kosten kein Schadensersatzanspruch auf Zahlung von 6.000 DM zustehen.

b) Der Bekl. konnte auch nicht mit einem Schadensersatzanspruch wegen des Zustandes der Fußböden in Höhe von 10.500 DM aufrechnen. Er trägt schon nicht substantiiert vor, um welche Art Schäden es sich gehandelt hat (Schönheitsreparaturen oder Beschädigungen), so daß nicht ersichtlich ist, ob es auf die - nicht erklärte Ablehnungsandrohung (§ 326 Abs. 1 Satz 1 BGB) - angekommen wäre. Der Bekl. kann sich aber nach Treu und Glau ben nicht auf die Wirkungen der Aufrechnungserklärung berufen, weil er nach Erklärung der Aufrechnung Naturalrestitution entgegengenommen hat (§§ 242, 249 BGB). Unstreitig ist der Fußboden von der Kl. wieder her gestellt worden. Auch tauchen die Kosten von 10.500 DM in der Zusammenstellung der Gegenansprüche im Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Bekl. vom 20. April 1988 nicht mehr auf.

Die den Fußboden betreffenden Beanstandungen aus dem genannten Schreiben unter Ziffer 3 (Grundreinigung), Ziffer 4 (Estricheinbrüche) und Ziffer 5 (aufgenommene PVC-Platten) stehen in keinem nachvollziehbaren Zusammenhang mit Kosten von 10.500 DM.

c) Auch ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für das vom Bekl. in Auftrag gegebene Privatgutachten in Höhe von 791,19 DM stand ihm gegen die Kl. nicht zu. Kosten für Privatgutachten sind nur unter engen Voraussetzungen ersatzfähig (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 452). Nach der Art der be-haupteten Schäden war ein Gutachten zur Schadenfeststellung nicht not-wendig. Die erforderlichen Feststellungen hätte auch ein Laie treffen kön-nen. Daß während der Begehung der Räume eine Einigung zwischen den Parteien nicht zustande gekommen ist, rechtfertigt nicht die Annahme, ein derartiges Gutachten sei zur Rechtsverfolgung erforderlich (vgl. hierzu KG in GE 1985, 249 f.).