Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Vorenthaltung der Mietsache; Austausch der Schlösser zu Teilen der Mietsache

Nutzungsentschädigung kann der Vermieter nicht beanspruchen, wenn trotz fehlender Räumung ein Vorenthalten der Mietsache nicht mehr gegeben ist, nachdem der Vermieter Schlösser zu einzelnen Mieträumen ausgetauscht und dem Mieter den entsprechenden Zugang versperrt hat.

I. 2. Weitere Ansprüche der Kl. aus § 546 a BGB sind nicht gegeben, obwohl die Räumung nach dem vor dem Landgericht abgeschlossenen Teilvergleich erst zum 27. Februar 2010 erfolgt ist. Wegen dieses Teilvergleichs, an den der Senat gebunden ist, hat der Senat nicht mehr zu prüfen, ob zuvor tatsächlich eine Nichterfüllung oder nur eine bloße Schlechterfüllung der Räumungspflicht vorgelegen hat (vgl. Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rn. 1113).

Der Anspruch aus § 546 a BGB scheitert jedoch trotz fehlender Räumung daran, dass ab dem 16. Dezember 2009 ein Vorenthalten der Mietsache durch die Bekl. nicht mehr festzustellen ist. Die Kl. kann einen über den Zeitpunkt des 15. Dezember 2009 hinausgehenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB nicht geltend machen. Denn der Anspruch gemäß § 546 a BGB ist ausgeschlossen, wenn trotz fehlender Räumung ein Vorenthalten der Mietsache nicht mehr gegeben ist (BGH Beschluss vom 13. Juli 2010 zu Az. VIII ZR 326/09; Wolf/Eckert/Ball, aaO. Rn. 1136). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter Schlösser austauscht und der Mieter danach keinen Zugang mehr hat (vgl. Senat DWW 2006, 158; KG NJW-RR 2006, 514; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 546 a, Rn. 9). Denn dann besitzt nicht mehr der Mieter, sondern der Vermieter die Räumlichkeiten.

a. Die Kl. hat zwar nicht die Schlösser zum Ladenlokal selbst ausgetauscht. Laut Rechnung des Schlüsseldienstes hat sie aber am 16. Dezember 2009 die Schlösser zum Hof, zum Heizungskeller und zum Keller gewechselt. Soweit die Kl. nunmehr in zweiter Instanz erstmals vorträgt, sie habe nicht die Schlösser des Kellers der Bekl., sondern die Schlösser der davorliegenden Hofkellertür ausgetauscht, hinter der sich erst der Keller der Bekl. neben weiteren Kellerräumen befunden habe, ist dies unerheblich - und zwar unabhängig davon, dass dieser Vortrag entgegen der Auffassung der Kl. in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 4. November 2010, der eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht rechtfertigt, bestritten ist und infolgedessen gemäß §§ 529 Abs. 1, 531 Abs. 2 ZPO nicht berücksichtigt werden kann. Denn unstreitig verfügten die Räume der Pizzeria über keinen eigenen Zugang zum Keller. Der Keller der Bekl. war nur über den Hof, und damit nur durch die Hofkellertür zu erreichen. Mithin hat die Kl. - auch wenn sie nicht die Schlösser des Kellerraumes, sondern „nur" die Schlösser der Zugangstür zum Keller ausgetauscht haben sollte - sich zumindest teilweise selbst in den Besitz der an die Bekl. vermieteten Räumlichkeiten gesetzt, weil sie diesen den Zugang zu „ihrem" Keller vereitelt hat. Den Schlüssel der Hofkellertür hat die Kl. den Bekl. auch trotz Aufforderung nicht überreicht, sondern mitgeteilt, dass dieser beim Hausmeister verbleiben müsse, so dass die Bekl. insoweit keinen freien Zugang mehr zu dem an sie vermieteten Kellerraum hatten.

Seiner Pflicht, uneingeschränkten Besitz zu verschaffen, genügt ein Vermieter, der Schlösser austauscht, auch nicht dadurch, dass er dem Mieter zu bestimmten, von ihm oder seinem Hausmeister vorgegebenen Zeiten, den Zutritt zu den Mieträumen ermöglicht (OLG Karlsruhe NZM 2005, 542). Außerdem hat die Kl. auch nicht vorgetragen, den Bekl. einen Schlüssel für die Hoftür und die Heizungskellertür angeboten zu haben.

Durch den Austausch der genannten Schlösser hat die Kl. den Bekl. nach allem zumindest die Nutzung des Kellers, des Hofes als Durchgang zum zweiten Fluchtweg und auch die Nutzung der über die Hoftür erreichbaren Personaltoilette unmöglich gemacht und sich selbst in den Besitz gesetzt (vgl. Senat aaO; KG Berlin aaO). Ein Vorenthalten durch die Bekl. ist hinsichtlich dieser Teilflächen aufgrund des Austausches der Schlösser nicht gegeben.

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