Nutzungsentschädigung

Nutzungsentschädigung; Verjährung

Auch die Ansprüche des Vermieters nach § 557 BGB verjähren nach den Fristen des § 558 BGB.

Den Ansprüchen auf Zahlung von Mietzinsausfall für die Zeit ab 1. Juni 1984 steht die Einrede der Verjährung entgegen. Diese mit dem katastrophalen Renovierungszustand begründeten Ansprüche hat der Kl. erst am 19. April 1985 anhängig gemacht. Damals waren sie bereits verjährt, denn die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche wegen der Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat (§ 558 Abs. 2 BGB).

Zu diesen Ersatzansprüchen zählen auch solche auf Ersatz von Nutzungsausfall wegen Unvermietbarkeit infolge verschlechterten Zustandes der Mietsache durch den Mieter (BGH ZMR 1965, 114).

Anmerkung: Das Landgericht vertritt in diesem Urteil die befremdliche Auffassung, auch die Ansprüche des Vermieters nach § 557 BGB verjährten in den Fristen des § 558 BGB, also innerhalb von 6 Monaten seit dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Das führt zu dem sonderbaren Ergebnis, daß bei einer Wohnungsrückgabe beispielsweise am 31.12. eines Jahres mit Ablauf des 30.6. des nächsten Jahres die Verjährung wegen der Nutzungsentschädigungsansprüche eingetreten wäre für sämtliche Nutzungsentschädigungsansprüche aus dem ersten Halbjahr. Da in diesem Beispiel für den Juni die Zahlung erst im nachhinein, also per 1. Juli, fällig wird (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB), wäre dieser Nutzungsentschädigungsanspruch dann verjährt, bevor er überhaupt fällig geworden ist. Dies ist ein gewiß sonderbares Ergebnis. Darüber hinaus gibt es nach diesem Urteil des Landgerichts Berlin für keinen dieser Nutzungsentschädigungsansprüche, auf die einzelnen Monate bezogen, überhaupt eine sechsmonatige Verjährung. Denn der Entschädigungsanspruch im genannten Beispiel wäre für Januar ja erst am 1.2. fällig mit der Folge einer dann nur noch fünfmonatigen Verjährungsfrist. Von Monat zu Monat würde sich dann die Verjährungsfrist für die jeweilige Monatsfälligkeit verkürzen mit dem verqueren Ergebnis, daß die Ansprüche für Juni vor Fälligkeit verjährt sind, wie oben ausgeführt.

Für sein demzufolge schwer nachvollziehbares Ergebnis bezieht sich das Landgericht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes (in ZMR 1965, 114). Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof indessen nur verwiesen auf eine frühere Entscheidung des Reichsgerichts (GE 1934, 460). Das Reichsgericht wiederum hatte entschieden, daß eine Ursächlichkeit zwischen einer von dem Wohnungsmieter zu vertretenden Verwahrlosung der Wohnung und dem Ausfall von Mietzins besteht, da die Weitervermietung der Wohnung eben wegen der Verwahrlosung und der seitens des Mieters pflichtwidrig unterlassenen Schönheitsreparaturen nicht möglich war. Die Mietzinsausfallansprüche (Nutzungsentschädigungsansprüche) des Vermieters gemäß § 557 BGB seien daher solche "wegen Verschlechterungen der vermieteten Sache" im Sinne der Verjährungsvorschrift des § 558 BGB.

Dies verkennt, daß es sich bei der vertraglich übernommenen Renovierungspflicht des Mieters um eine auf diesen übergewälzte Hauptpflicht des Vermieters aus §§ 535, 536 BGB handelt (Palandt-Putzo 1988, 1 C zu § 536 BGB). Der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Vornahme von Schönheitsreparaturen würde gemäß § 195 BGB in 30 Jahren verjähren. Die Überwälzung der Hauptpflicht von der einen auf die andere Mietpartei kann nicht dazu führen, daß sich die Verjährungsfrist auf 1/60 verkürzt.

Zudem ist jetzt durch die Rechtsprechung des BGH abgeklärt (GE 1987, 817), daß die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei anfänglicher Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung nicht zu beanstanden ist. In diesem Fall kann also eine "Verschlechterung" des Wohnungszustandes im Sinne von § 558 BGB durch den Mieter überhaupt nicht herbeigeführt werden, wenn die Wohnung bei Überlassung an den Mieter schon in einem denkbar schlechten Zustand war.

Diese Ansprüche müßten dann bei Anlegung der Maßstäbe des hier kommentierten Urteils des Landgerichts Berlin wiederum der 30jährigen Verjährung unterliegen. Nach dieser Logik wäre also der Vermieter bezüglich der Verjährung ungleich besser daran, der dem Mieter eine dringend renovierungsbedürftige Wohnung überläßt und diesen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ob dieses Resultat vom Landgericht Berlin mit diesem Urteil wirklich beabsichtigt war, darf angezweifelt werden.

Zutreffenderweise wird man Nutzungsentschädigungsansprüche nach § 557 Abs. 1 BGB wie Mietzinsforderungen behandeln müssen (BGH GE 88, 721) mit der Folge, daß auch sie wie Mietzinsansprüche (in vier Jahren) verjähren. RA WOLFGANG MÜLLER-LERCH

Berichtigung zu LG Berlin vom 19. Februar 1987 (GE 1988, 943):

Der dem Urteil vorangestellte Leitsatz muß korrekt heißen:

Auch die Ansprüche wegen Nutzungsausfalls durch Unvermietbarkeit infolge des Zustandes der Mietsache verjähren nach den Fristen des § 558 BGB.

Vergleiche im übrigen auch die Leserbriefe GE Seite 1042 ff.