Nutzungsentschädigung

Der Vermieter hat gegen den rückgabepflichtigen Mieter gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 BGB einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe des ortsüblichen anstelle des bisherigen Mietzinses nur, wenn er den ortsüblichen Mietzins vor der Fälligkeit des Miet zinsanspruchs gegenüber dem Mieter geltend gemacht hat.

Die Kl. (Mieterin) nimmt den Bekl. (Vermieter) nach beendetem Mietverhältnis auf Auszahlung von Heizkostenabrechnungsbeträgen in Anspruch. Der Bekl. rechnet mit Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung auf und macht insoweit geltend, er könne noch über die bislang ge-zahlte Nutzungsentschädigung in Höhe des bisherigen Mietzinses hinaus bis zur Höhe der über diesem Mietzins liegenden ortsüblichen Vergleichsmiete restliche Nutzungsentschädigung beanspruchen, weil die schon gezahlte Nutzungsentschädigung vom Ehemann der Kl. erbracht und damit nicht deren "Leistung" gewesen seien.

Die vom Bekl. zur Primäraufrechnung gestellten Gegenforderungen über insgesamt 1.471,69 DM sind nur in Höhe eines Betrages von 59,06 DM wirksam und fällig. Lediglich hinsichtlich dieses Betrages führt die erklärte Aufrechnung zum Erlöschen der begründeten Kla geforderung über 1.099,15 DM, weshalb diese in Höhe der restlichen 1.040,09 DM durchzusetzen war.

Dem Bekl. steht für den Zeitraum vom 1. Januar 1988 bis zur Zwangsräumung am 10. August 1989 eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 557 Abs. 1, Satz 1, 2. Halbsatz BGB) nicht zu.

Die Ausübung der Ersetzungsbefugnis, d. h. die Geltendmachung einer höheren Nutzungsentschädigung durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, hat rechtsgestaltende Wirkung.

Einer einseitigen Mietzinserhöhungserklärung vergleichbar, gestaltet die Ersetzungsbefugnis das gesetzliche Schuldverhältnis des § 557 BGB. Dieses ist der Art nach - wie das beendete Mietverhältnis, an dessen Stelle es tritt - ein "Dauerschuldverhältnis", indem es wie jenes die aus der fort-dauernden Nutzung der Sache sich ergebenden Rechte und Pflichten zwi-schen rückgabepflichtigem Nutzer und herausgabeberechtigtem - ehemaligen - Vermieter regelt. Art und Umfang dieser Rechte und Pflichten sind aber grundsätzlich nicht für eine bereits erfolgte Nutzung, mithin nicht mit Rückwirkung durch einseitige Erklärung veränderbar.

Die Ersetzungsbefugnis kann daher nicht mehr für den Fälligkeitstermin wirken, für welche der Mieter die Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses für die zurückliegende Zeit schon entrichtet hat oder die zeitlich vor der Ausübung der Ersetzungsbefugnis gelegen haben, selbst wenn der Mieter für die Vergangenheit die Nutzungsentschädigung noch schuldet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Seite 299, Rdnr. B 510). Der umgewandelte Anspruch kann mithin nur für die Zukunft begründet werden (LG Düsseldorf MDR 1970, 144). Deshalb erhält die Erwägung, die Kl. habe die aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis gem. § 557 Abs. 1 BGB seit Januar 1988 geschuldeten Leistungen noch nicht erbracht, sondern deren Ehemann habe Zahlungen zur Tilgung eigener Verbindlichkeiten geleistet, dem Bekl. nicht die Möglichkeit einer nachträglichen Ersetzungsbefugnis.

Bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Mietaufhebungsvertrag schuldet der Mieter die vertraglich vereinbarte oder sich aus späteren Mieterhöhungen ergebende Miete. Räumt der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht, schuldet er eine Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB in Höhe der vereinbarten Miete. Der Vermieter kann aber auch statt dessen, wenn er Mieterhöhungsmöglichkeiten vorher nicht ausgeschöpft hatte, die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Dabei ist er nicht an das förmliche Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG gebunden; beispielsweise braucht er die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG nicht einzuhalten (LG Stuttgart, ZMR 1987, 153). 21 Andererseits kann der Vermieter nicht automatisch die höhere ortsübliche Vergleichsmiete als Nutzungsentschädigung verlangen, sondern muß durch einseitige Erklärung die Entschädigung dem höheren Mietzins anpassen, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 21. September 1992 dargestellt hat. Eine rückwirkende Geltendmachung einer höheren Nutzungsentschädigung als der bisherige Mietzins ist also ausgeschlossen.