Nutzungsentschädigung

1. Gibt der Mieter die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter von Räumen anstelle des vereinbarten Mietzinses auch die ortsübliche Miete verlangen.

2. Für die Geltendmachung dieses Anspruchs braucht das Verfahren nach § 2 MHG nicht eingehalten zu werden.

III. 1. Der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung für Juni und Juli 1991 ergibt sich in der geltend gemachten Höhe aus § 557 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter anstelle des vereinbarten Mietzinses die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Der Vermieter muß dieses Gestaltungsrecht durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen ausüben. Über Inhalt und Form dieser Erklärung enthält das Gesetz keine besonderen Vorschriften (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, § 557 BGB Rn. 25). Daher brauchen auch die Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 MHG nicht eingehalten zu werden (Palandt/Putzo, 54. Aufl. 1995, § 557 BGB Rn. 9). Der entgegengesetzten Auffassung (z. B. Gelhaar, BGB - RGRK § 557 BGB, Rz. 14; AG Hildesheim, ZMR 1973, 15) vermag die Kammer nicht zuzustimmen.

Nach Auffassung der Kammer kommt es lediglich darauf an, daß der Mieter durch eine entsprechende Erhöhungserklärung des Vermieters vorgewarnt wird. Deshalb reicht es aus, wenn ein Mieterhöhungsverlangen gestellt wird, ohne daß dessen Wirksamkeit an § 2 MHG zu messen ist. Dies um so mehr, als bei Vertragskündigungen häufig streitig bleibt, ob das Mietverhältnis beendet worden ist. Daher bedarf die Erhöhungserklärung, mit der eine höhere Nutzungsentschädigung anstelle der früheren geringeren Miete geltend gemacht wird, nicht der Angabe der die höhere ortsübliche Vergleichsmiete begründenden Tatsachen. Die Nutzungsentschädigung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete wird vielmehr unabhängig davon geschuldet, ob ein formell wirksames Mieterhöhungsverfahren durchgeführt wurde (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1. Aufl. 1988, § 2 MHG Rn. 60; § 9 MHG Rn. 12; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, Mieterschutzgesetze, 6. Aufl. B 509).

2. Den Anforderungen an eine derartige Erhöhungserklärung entspricht das Schreiben der Kl. vom 28. Mai 1991. Insoweit ist auch unerheblich, daß die Kl. - in Verkennung der Beendigung des Mietverhältnisses bereits zum 31. Juli 1990 - die Zustimmung zur Anhebung der Miete und nicht eine Nutzungsentschädigung gefordert haben. Denn aus dem Schreiben geht mit der erforderlichen Eindeutigkeit hervor, daß das Nutzungsentgelt für die weiter von den Bekl. genutzte Wohnung sich auf den verlangten Betrag von 623,45 DM (brutto kalt) erhöhen sollte, ohne daß es auf die rechtliche Qualifizierung des Nutzungsentgeltes als Miete oder als Nutzungsentschädigung ankam.

Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume nicht zurück, kann der Vermieter Nutzungsentgelt in Höhe des bisherigen Mietzinses verlangen. Er kann aber auch eine höhere ortsübliche Miete geltend machen.

Mit Urteil vom 27. Oktober 1995 hat sich das Landgericht Berlin der wohl herrschenden Auffassung angeschlossen, daß hierfür das förmliche Mieterhöhungsverfahren des § 2 MHG nicht einzuhalten ist. Es reicht aus, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete vom Nutzer verlangt hat.