Nutzungsentschädigung wegen unterlassener Rückgabe in einem Vorkaufs-rechtsfall

1. Die Mietsache wird nur dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn ihre - gegebenenfalls geschuldete - Nichtrückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

2. Kann der Mieter das ihm notariell eingeräumte Ankaufsrecht infolge einer überholenden Vorkaufsrechtausübung durch das Land nicht mit Erfolg ausüben, muss der Vermieter in diesem Schwebezustand als Voraussetzung für eine Nutzungsentschädigung die Rückgabe der Mietsache verlangen.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist - soweit der Kl. sie nicht zurückgenommen hat - unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Oktober 2018 bis Oktober 2019 in Höhe von insgesamt 11.700 € aus § 546a Abs. 1 BGB.

Nur insoweit beanstandet der Kl. (ausdrücklich) die erstinstanzliche Entscheidung.

Nach § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt.

Ob eine den Anforderungen des § 575 Abs. 1 BGB genügende Befristung des Mietverhältnisses gemäß Vertrag vom 11. August 2016 vorliegt mit der Folge, dass das Mietverhältnis am 30. September 2019 beendet war, kann offenbleiben. Offenbleiben kann auch, ob das (befristete) sich nicht stillschweigend nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert hat, weil der Kl. nicht innerhalb der Frist des § 545 Satz 2 BGB der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch die Bekl. widersprochen hat.

Ein Zahlungsanspruch des Kl. ergäbe sich in diesen Fällen (auch) nicht aus dem Mietvertrag nach § 535 Abs. 2 BGB, denn die Parteien haben vereinbart, dass die Bekl. keine Nettokaltmiete zu zahlen haben; Nebenkosten haben die Bekl. unstreitig stets selbst getragen.

Die Beendigung des Mietverhältnisses kann dahinstehen, weil die - neben der Beendigung des Mietverhältnisses - nach § 546a Abs. 1 BGB kumulativ erforderliche (Kern-) Voraussetzung des Anspruchs - die Vorenthaltung der Mietsache - nicht vorliegt.

Die Mietsache wird nur dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn ihre - gegebenenfalls geschuldete - Nichtrückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. BGH, Urt. v. 12.7.2017 - VIII ZR 214/16, nach juris Rn. 19, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 546a Rn. 38, 45).

Die Zahlung der Nutzungsentschädigung soll Druck auf den Mieter ausüben, die Mietsache zurückzugeben; sie erleichtert dem Vermieter die Verfolgung seines Rückgabeanspruchs. Dessen bedarf es aber nicht, wenn der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - die Rückgabe gar nicht verlangt, ihm also ein Rücknahmewille fehlt (vgl. BGH, Urt. v. 7.1.2004 - VIII ZR 103/03, nach juris Rn. 50; BGH, Urt. v. 22.3.1960 - VIII ZR 177/09, NJW 1960, 909, [910]; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 546a Rn. 45).

So liegt es hier.

Nachdem das Land Berlin sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, so dass die Bekl. das ihnen mit Notarvertrag vom 11. August 2016 vom Kl. eingeräumte Ankaufsrecht - entgegen den Angaben in Ziff. II.2 a) des Notarvertrages vom 12.4.2018 - nicht mit Erfolg ausüben konnten, verlangte der Kl. von den Bekl. zwar mit Schreiben vom 14. August 2019 die Zahlung einer Nutzungsentschädigung, nicht aber - wenigstens alternativ - die Rückgabe der Mietsache.

Der Kl. trägt im Übrigen selbst nicht vor, dass er - wenigstens - die Zahlung einer Nutzungsentschädigung bereits zuvor von den Bekl. verlangt hat.

Vor dem Hintergrund der hier vorliegenden besonderen Umstände mussten die Bekl. - ohne ein entsprechendes Verlangen des Kl. - weder davon ausgehen, dass nunmehr - entgegen dem Mietvertrag - die Zahlung einer Nutzungsentschädigung verlangt würde, noch, dass der Kl. die Rückgabe der Mietsache auch nur wünscht. Unstreitig haben die Bekl. ihr Ankaufsrecht fristgerecht ausgeübt. Nachdem das Land Berlin seinerseits sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat, haben die Bekl. - unstreitig - Widerspruch gegen den Bescheid eingelegt, der unstreitig (erst) am 13. Mai 2019 beschieden wurde. Solange die Frage offen war, ob die Bekl. - gegebenenfalls erst nach Inanspruchnahme der Gerichte - ihr notariell vom Kl. eingeräumtes Ankaufsrecht erfolgreich gegen das Land Berlin durchsetzen können, musste sich ihnen mangels Äußerung des Kl. nicht aufdrängen, dass die Fortsetzung des Gebrauchs dem Willen des Kl. widerspricht. Er war hier daher - ebenso wie in den Fällen, in denen der Vermieter für den Mieter ersichtlich von der Nichtbeendigung des Mietvertrages ausgeht - gehalten, dies zu äußern, um den Bekl. die Rechtsfolgen einer seinem Willen widersprechenden Fortsetzung des Gebrauchs - die Vorenthaltung der Mietsache - zur Kenntnis zu geben.

Auch der hier gegebene besondere Umstand, dass der Kl. infolge des vom Land Berlin ausgeübten Vorkaufsrechtes kaum alternative Nutzungsmöglichkeiten hatte bzw. eine alternative „Zwischennutzung“ zum Zwecke der Erzielung von Einnahmen, auf die es ihm im Verhältnis zu den Bekl. bis zum Einschreiten des Landes Berlin nicht ankam, steht der Annahme entgegen, dass eine „Vorenthaltung“ durch die Gebrauchsfortsetzung objektiv gegeben und für die Bekl. subjektiv erkennbar war.