Nutzungsentschädigung nach Widerruf des Mietvertrages

1. Ein Wohnraummietvertrag als Verbrauchervertrag, der durch eMail abgeschlossen wurde, kann vom Mieter widerrufen werden, wenn die Wohnung vorher nicht besichtigt wurde. Der Vermieter trägt die Beweislast für die Besichtigung.

2. Nach Widerruf schuldet der Mieter Nutzungsersatz in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete.

3. Gegenüber dem Herausgabeanspruch des Vermieters hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nur wegen eines Anspruchs auf Ersatz von Verwendungen oder durch den Mietgegenstand verursachten Schaden.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. mietete zum 1.2.2019 eine Wohnung in der K.straße, 10117 Berlin. Der Mietvertrag kam per eMail zustande, und zwar unterzeichnete der Kl. den Vertrag am 6.1.2019 und die Bekl. am 17.1.2019. Am 24.1.2019 erhielt der Kl. die Wohnung, worüber ein Übergabeprotokoll aufgesetzt wurde. Die Miete betrug 756,05 € netto kalt zzgl. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 109 € sowie 35 €.

Im Juni 2019 kam es zu einem Wasserschaden in der Wohnung. Für zwei Wochen (19.6. bis 1.7.2019) wurden Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt. Der Stromverbrauch dieser Geräte betrug 690 kWh (270 €) bzw. 691,20 kWh. An vier Tagen, zuletzt am 11.7.2019, fanden Bauarbeiten in der Wohnung statt. Der Schaden am Parkett wurde am 13.12.2019 repariert.

Mit Schreiben vom 2.1.2020 widerrief der Kl. seine auf Abschluss des Mietvertrags gerichtete Willenserklärung und forderte, die gezahlte Miete zu erstatten. Mit Anwaltsschreiben vom 16.1.2020 wurde die Rückzahlung der Miete in Höhe von 10.800,60 € (12 x 900,05 €) unter Fristsetzung zum 27.1.2020 verlangt.

Mit Schreiben vom 4.5.2020 hat die Bekl. den Kl. zur Herausgabe der Wohnung aufgefordert. Mit Schreiben vom 12.5.2020 ließ der Kl. mitteilen, dass er die Wohnung nicht herausgebe, weil er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufe. Die Wohnung wurde nach Zustellung der widerklagend erhobenen Räumungsklage am 22.2.2021 zurückgegeben.

Die Bekl. rechnet mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung bzw. Wertersatz auf, und zwar in Höhe der mit der Klage geltend gemachten Rückforderung, wobei diese Entschädigung sowohl die Nettomiete wie auch die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten umfasse. Die Bekl. legt die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 vor, die eine Nachforderung in Höhe von 358,28 € ergibt, und erklärt die Aufrechnung.

Der Kl. rechnet hilfsweise mit einem Aufwendungsersatzanspruch wegen der Stromkosten der Trocknungsgeräte von 207 €, einem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution von 2.268,15 € sowie weiter hilfsweise mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Mieten auf.

Der Kl. behauptet, er habe die Wohnung vor Vertragsabschluss nicht besichtigt. Er hätte die Wohnung zum Vertragsende herausgegeben, wenn er nicht in Folge der weltweiten Reisebeschränkungen wegen der Corona-Epidemie gezwungen gewesen wäre, von dem geplanten Arbeitsantritt in den USA Abstand zu nehmen. Der Kl. behauptet, das Parkett der Wohnung wäre nach dem Wasserschaden im Flur auf einer Fläche von 2 m2 beschädigt gewesen, wobei sich die Parkettfliesen gelöst hätten.

Die widerklagend erhobene Räumungsklage hat die Bekl. für erledigt erklärt, nachdem der Kl. die Wohnung zurückgegeben hat.

Die Bekl. bestreitet, dass der Kl. die Wohnung nicht besichtigt habe. Im Mietvertrag heiße es, dass der Vermieter die Mietsache wie besichtigt übergebe. Ihr Mitarbeiterin könne sich an den Vorgang nicht erinnern.

Die Bekl. meint, der Kl. sei nach Treu und Glauben mit dem Widerruf ausgeschlossen, weil es an einer Überrumpelung durch den Vermieter fehle. Wenn der Kl. den Abschluss des Mietvertrags bereut hätte, hätte er nach Erhalt der Wohnung Gelegenheit gehabt, zu widerrufen.

Die Klage ist nur im geringen Umfang begründet und im Übrigen nicht begründet. Der Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Beträge, die er in den Monaten Februar 2019 bis Januar 2020 an die Bekl. als Miete geleistet hat, denn dieser Anspruch nach § 355 Abs. 3 BGB ist durch von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nutzungsersatz aus § 355 Abs. 3 BGB erloschen.

1. Der Kl. hatte gem. § 355 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mieten, denn nach dieser Vorschrift sind im Falle eines Widerrufs die empfangenen Leistungen unverzüglich zurückzugewähren.

Der Kl. konnte nach §§ 312 Abs. 4, 355 BGB den Mietvertrag widerrufen, da es sich um einen Verbrauchervertrag handelt, der zwischen dem Kl. als Verbraucher (§ 13 BGB) und der Bekl. als Unternehmerin (§ 14 BGB) im Fernabsatz durch Fernkommunikationsmittel (eMail) geschlossen wurde.

Die Möglichkeit des Widerrufs ist nicht nach § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB dadurch ausgeschlossen, dass der Kl. die Wohnung zuvor besichtigt habe. Für die Tatsache, dass es zuvor eine Besichtigung der Wohnung gegeben habe, ist die Bekl. darlegungs- und beweispflichtig, da dies eine Ausnahmevorschrift darstellt. Die Bekl. hat nicht konkret behaupten können, dass eine Besichtigung stattgefunden habe, denn sie gibt an, ihre Mitarbeiterin könne sich an den Vorgang nicht erinnern. Es sei nur noch darauf zu verweisen, dass sich jedoch aus den von dem Kl. vorgelegten eMails ergibt, dass es keine Besichtigung der dann angemieteten Wohnung gegeben hat.

Entgegen der Ansicht der Bekl. genügt es nicht, dass die Wohnung dem Kl. vor Beginn des Mietverhältnisses zum 1.2.2019 am 24.1.2019 übergeben wurde, denn nach dem Gesetzeswortlaut wäre es erforderlich, dass die Besichtigung vor Abgabe der Willenserklärung zum Abschluss des Mietvertrags erfolgt wäre.

Der Widerruf erfolgte noch fristgemäß. Die 14-Tage-Frist des § 355 Abs. 2 BGB begann nicht mit dem Vertragsschluss zu laufen, da die Frist nach § 356 Abs. 3 BGB erst zu laufen beginnt, wenn der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen der Art. 246a § 1 EGBGB bzw. Art. 246b § 2 EGBGB darüber unterrichtet hat, was hier nicht der Fall gewesen ist. Nach § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB erlischt das Widerrufsrecht damit spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss. Der im Schreiben vom 2.1.2020 erklärte Widerruf erfolgte innerhalb dieser Frist von 1 Jahr und 14 Tagen nach dem am 6.1.2019 bzw. am 17.1.22019 erklärten Vertragsabschluss.

2. Die Bekl. konnte gegen diesen Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Mieten jedoch mit einem Anspruch auf Nutzungsersatz aufrechnen. Auch der Kl. hat nach § 355 Abs. 3 BGB die empfangene Leistung zurückzugeben. Ihm wurde der Gebrauch an der Wohnung überlassen, was dazu führt, dass er nicht nur die Herausgabe der überlassenen Wohnung, sondern auch einen Ausgleich für die eingeräumte Nutzungsmöglichkeit schuldet.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht grundsätzlich ausgeschlossen, auch nicht nach § 361 BGB, auch wenn dies vereinzelt vertreten wird (vgl. Hinz WuM 2016, 87).

Ein ausdrücklicher Ausschluss durch eine gesetzliche Regelung ist nicht getroffen. Die Vorschrift des § 357 Abs. 8 BGB beinhaltet nur Regelungen zum Ausschluss einer Zahlung eines Wertersatzes, nicht jedoch einer Nutzungsentschädigung, und gilt zudem nur für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen bei Dienstverträgen oder der Energielieferung, nicht für die Wohnungsmiete.

Jedoch kann aus § 357b Abs. 1 Satz 3 BGB entnommen werden, dass das Gesetz durchaus von der Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung ausgeht, wenn als Leistung eine Gebrauchsüberlassung gewährt wurde. Nach dieser Vorschrift des § 357b Abs. 1 Satz 3 BGB ist bei Verträgen über Teilzeitwohnrechte keine Nutzungsvergütung für die Überlassung von Wohngebäuden zu leisten. Wenn schon grundsätzlich keine Nutzungsentschädigung zu zahlen wäre, hätte es dieser Ausnahmevorschrift nicht bedurft.

Es spricht nichts in der Gesetzessystematik dafür, dass hier das Fehlen einer Widerrufsbelehrung dazu führen soll, dass der Mieter die Wohnung bis zur Rückgabe unentgeltlich nutzen darf und weder eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Nettomiete schuldet noch für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten aufzukommen habe. Wie der BGH zuletzt im Dieselskandal entschieden hat, ist selbst im Rahmen einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung nach § 826 BGB im Rahmen des Vorteilsausgleichs eine Nutzungsentschädigung für das Fahrzeug zu zahlen, da dem deutschen Recht pönale Folgen fremd seien und vielmehr ein zumutbarer und angemessener Ausgleich zu suchen sei (BGH, Urteil vom 25. Mai 2020 - VI ZR 252/19, BGHZ 225, 316-352, Rn. 65, 67).

In der Höhe bestimmt sich die Nutzungsentschädigung nach der vertraglichen Vereinbarung. Hier kann in analoger Anwendung auf die Vorschrift des § 546a BGB zurückgegriffen werden. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Diese Vorschrift ist hier nicht direkt anzuwenden, da das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Widerrufsfrist voll wirksam gewesen ist und erst durch den Widerruf als rechtsvernichtende Einwendung beendet wurde. Es kommt auf das Bestreiten des Kl., dass die verlangte Entschädigung nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche, nicht an, zum einen, da dies der Kl. ohne weiteren Vortrag lediglich pauschal in Abrede stellt, und zum anderen, da § 546a BGB die Forderung nach der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen alternativ ermöglicht.

Die Miete war jedoch wegen des Wasserschadens gemindert, so dass auch die Nutzungsentschädigung zu mindern ist. Unstreitig standen in dem Zeitraum vom 19.6.2019 bis 1.7.2019 (14 Tage) in der Wohnung Trocknungsgeräte, wodurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Lärm gemindert gewesen ist. Das Gericht bemisst diese Minderung mit einer Quote von 40 % der Bruttomiete für 2 Wochen, mithin mit 360,02 €.

Der Kl. hat darüber nicht ausreichend vorgebracht, dass die Miete gemindert gewesen sei.

Soweit er sich dazu auf Schäden an dem Parkett bezieht, insbesondere dass sich die Parkettfliesen gelöst und eine Stolperfalle gebildet hätten, hat er für diese von der Bekl. bestrittene Behauptung keinen ausreichenden Beweis angeboten. Eine Inaugenscheinnahme heute würde keine Aufklärung bringen, da das Parkett im Dezember 2019 überarbeitet wurde. Allein ein Schaden an dem Parkett im Flur durch eine Verfärbung durch die Feuchtigkeit rechtfertigt keine Minderung, da der Kl. nicht dargetan hat, dass dadurch der Wohngebrauch gemindert gewesen ist.

Auch dass an vier Tagen Handwerker in der Wohnung waren, minderte nicht den Gebrauchswert der Wohnung. Ähnliches gilt für seine Behauptung, die gesamte Wohnung sei mit Baustaub verdreckt gewesen, da eine Bauschutzwand nicht gestellt worden sei, da dies lediglich einen Anspruch gegen die Bekl. begründet hätte, die Wohnung reinigen zu lassen, bzw. einen Aufwendungsersatzanspruch des Kl. für eine eigene Reinigung (Verzug vorausgesetzt), aber keine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt.

Soweit der Kl. darauf verweist, dass das Schlafzimmer nach seiner Ansicht so klein gewesen sei, dass dies wohnwertmindernd zu berücksichtigen sei, mindert dies die zu zahlende Miete nicht, da der Kl. die Wohnung so abgenommen und bezogen hat, ohne sich das Recht auf Mietminderung vorzubehalten, so dass er nach § 536b BGB mit einer Mietminderung ausgeschlossen ist.

Der Kl. kann jedoch - wie geschehen - mit einem Anspruch auf Kostenersatz für den Mehrverbrauch an Strom für die Trocknungsgeräte aufrechnen, die er unbestritten auf 207 € berechnet.

Die Berechnung sieht daher wie folgt aus:

Der Kl. kann seine Leistungen an die Bekl. zurückverlangen, mithin 10.800,60 € (12 x 900,05 €).

Hiergegen kann die Bekl. mit dem um 360,02 € geminderten Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung aufrechnen, folglich in Höhe von 10.440,58 €.

Des Weiteren rechnet die Bekl. mit der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2018 in Höhe von 358,28 € auf.

Es verbleibt daher ein Zahlungsanspruch des Kl. gegen die Bekl. in Höhe von 1,74 €.

Auf die weiter von dem Kl. zur Aufrechnung gestellten Forderungen (Stromkosten, Kaution) kommt es daher zur Entscheidung nicht an.

Die Nebenentscheidungen folgen §§ 92, 709 ZPO.

Die Kostenentscheidung berücksichtigt, dass der Anteil der Begründetheit der Klage geringfügig ist und keine besonderen Kosten ausgelöst hat.

Der Bekl. hatte auch den Anteil der Kosten zu tragen, die durch die Widerklage anfielen. Die Widerklage war anfangs zulässig und begründet und ist erst durch die nach Zustellung der Widerklage erfolgte Herausgabe der Wohnung unbegründet geworden. Die Bekl. konnte von dem Kl. die Herausgabe der Wohnung nach §§ 985, 986, 355 BGB verlangen, da der Kl. aufgrund des Widerrufs kein Recht zum Besitz hat. Der Kl. war nach Erklärung des Widerrufs gem. § 355 Abs. 2 BGB verpflichtet, die erlangte Leistung unverzüglich zurückzugewähren, d. h. die Wohnung an die Bekl. geräumt herauszugeben.

Dem Kl. stand kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Herausgabeanspruch zu. Nach der Regelung in § 273 Abs. 2 BGB kann derjenige, der zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, ein Zurückbehaltungsrecht nur geltend machen, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht. Der Anspruch, den der Kl. hier geltend machen will, ist weder ein Verwendungsersatz- noch ein Schadensersatzanspruch.

Ein Verbrauchervertrag, der durch Briefwechsel oder eMail zustande gekommen ist, kann grundsätzlich widerrufen werden. Das gilt auch für Wohnraummietverträge, wenn vorher keine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hat. Das Amtsgericht Mitte meint, dass der Vermieter in diesem Fall einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete (zutreffender wäre nach BGH die Marktmiete) hat.

Der im Februar 2019 abgeschlossene Mietvertrag kam per eMail zustande. Im Juni 2019 kam es zu einem Wasserschaden in der Wohnung. Für zwei Wochen wurden Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt. Ein am Parkett entstandener Schaden wurde am Jahresende repariert. Anfang Januar 2020 widerrief der Mieter seine auf Abschluss des Mietvertrags gerichtete Willenserklärung und forderte Erstattung der gezahlten Mieten. Auf das Herausgabeverlangen der Vermieterin berief sich der Mieter auf ein Zurückbehaltungsrecht; die Vermieterin rechnete mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung auf. Streitig war, ob die Wohnung vor Vertragsabschluss besichtigt wurde.

Das Amtsgericht Mitte meinte, die Vermieterin trage für die Besichtigung die Beweislast, wofür die Formulierung im Mietvertrag, die Mietsache werde wie besichtigt übergeben, nicht ausreiche. Der Mieter habe daher, weil eine Widerrufsbelehrung nicht erfolgt sei, den Vertrag wirksam widerrufen. Gegenüber dem Anspruch auf Erstattung der gezahlten Mieten habe die Vermieterin jedoch wirksam mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung aufgerechnet, weil der gesetzliche Ausschluss in § 357 Abs. 8 BGB nur die Zahlung eines Wertersatzes betreffe. Die vereinzelt vertretene gegenteilige Auffassung sei unzutreffend. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Herausgabeanspruch der Vermieterin habe jedoch nicht bestanden, da dies nur bei Ansprüchen auf Ersatz von Verwendungen oder Schadensersatz geltend gemacht werden könne.

Der Entscheidung zur Beweislast (1. Leitsatz) und zum Zurückbehaltungsrecht (3. Leitsatz) ist sicher zuzustimmen; bei dem 2. Leitsatz fällt es jedoch schwer, gleichmütig zu bleiben. Dass nach dem Widerruf eines Mietvertrages dem Vermieter kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zusteht, weil dies nach §§ 357, 361 BGB ausgeschlossen ist, wird nicht nur vereinzelt vertreten, wie es im Urteil heißt. Im Gegenteil sind alle Kommentatoren der Auffassung, dass bei Mietvertragsabschluss ohne Besichtigung und ohne Belehrung über Widerrufsmöglichkeiten der Mieter bis zu 13 Monate kostenfrei wohnen kann, weil ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung des Vermieters ausscheidet. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit sei verwiesen auf Bub/Treier, II Rn. 876; Schmidt-Futterer/Blank, Vorbemerkung § 535 BGB Rn. 87; Mediger NZM 2015, 191; Streyl NZM 2015, 433; Hau NZM 2015, 442; Lindner ZMR 2016, 356; Rolfs/Möller NJW 2017, 3275. Die vom Amtsgericht zitierte Meinung von Hinz (WuM 2016, 87) ist also keineswegs vereinzelt; die Auffassung des Amtsgerichts dagegen vertritt niemand. Alles andere als eine Aufhebung des Urteils in der Berufungsinstanz wäre eine Überraschung.