Nutzungsentschädigung bei vor Beendigung des Mietverhältnis bestehenden, aber erst danach dem Vermieter angezeigten Mängeln

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnis bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung (Fortführung von BGH, Urteil v. 27.5.2015 - XII ZR 66/13).

Die Parteien streiten um Nutzungsentschädigungsansprüche aus einem spätestens zum 22.10.2013 fristlos beendeten Mietverhältnis. Das AG hat die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung von 7.380 € nebst Zinsen verurteilt. Die Bekl. sind der Ansicht, das AG habe unzutreffend als Nutzungsentschädigung den vollen Mietzins angesetzt. Vielmehr hätte ein angemessen geminderter Mietzins Berechnungsgrundlage für die Nutzungsentschädigung sein müssen.

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 7.380 € nebst Zinsen als Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz für den Zeitraum Januar bis einschließlich September 2014 aus §§ 546a Abs. 1, Abs. 2, 280 Abs. 2, 286 BGB. Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde spätestens zum 22.10.2013 wirksam beendet. Die Bekl. haben die Mietwohnung erst mit Räumung am 10.9.2014 an die Kl. herausgegeben. Bis zu diesem Zeitpunkt schulden die Bekl. dem Kl. Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB, danach bis zum Ende des Monats September 2014 Schadensersatz gem. §§ 546a Abs. 2, 280 Abs. 2, 286 BGB.

a. Gemäß § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. War die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft und die Miete deshalb entsprechend gemindert, stellt die geminderte Miete die vereinbarte Miete dar (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 546a BGB Rn. 68).

Das Amtsgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, dass die Nutzungsentschädigung in Höhe des vollen vereinbarten Mietzinses besteht, […] denn jedenfalls war die Nutzungsentschädigung nicht gemindert, weil der zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Mietzins nicht gemindert war.

Gemäß § 536 BGB hat der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt hierbei außer Betracht. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Kann der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen, ist der Mieter nicht berechtigt, die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen (§ 536c BGB).

aa. Soweit die Bekl. sich auf etwaige im Innern des Mietobjektes befindliche Mängel stützen (großflächige Schimmelbildung in den Räumen im 1. OG der Rückseite des Hauses, abblätternde Farbe an den Rollläden vorne links in der Wohnung, bei Regen laufe Wasser aus der Dachrinne an der Wand herunter, die Pumpe im Keller laufe andauernd, der Keller stehe teilweise unter Wasser, die Scheiben im Keller seien gesprungen), fehlt es insoweit bereits an der erforderlichen Mängelanzeige. Eine solche erfolgte erstmals während des erstinstanzlichen Verfahrens mit Schriftsatz vom 14.11.2013, mithin nach Beendigung des Mietverhältnisses.

bb. Der monatliche Mietzins war ebenfalls nicht aufgrund der behaupteten äußeren Mängel an dem streitgegenständlichen Mietobjekt gemindert. Dem Mieter steht kein Minderungsrecht zu, sofern die Tauglichkeit nur unerheblich gemindert ist (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Bekl. haben vorgetragen, dass auf der Rückseite des Hauses Putz und Mauerwerk teilweise beschädigt seien, dass die Kellertüre von Regenwasser teilweise weggefault sei sowie dass die Klingel- und Briefkastenanlage vollkommen unansehnlich sei. Nach dieser Beschreibung handelt es sich um Zustände, die den Gebrauchswert der Wohnung nicht unmittelbar beeinträchtigen, sondern weitgehend um Äußerlichkeiten bzw. Unansehnlichkeiten und damit um nur unerhebliche Mängel. Auch auf ausdrückliche Nachfrage und Hinweis des Gerichts legten die Bekl. Art und Ausmaß der behaupteten Mängel nicht näher dar.

cc. Die Nutzungsentschädigung war auch nach der erfolgten Mängelanzeige mit Schriftsatz vom 14.11.2013 wegen der behaupteten, sich innerhalb des Mietobjektes befindlichen Mängel nicht gemindert. Die Bekl. konnten die vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlassene Mängelanzeige von bereits vorher aufgetretenen Mängeln nicht wirksam nachholen.

Nach eigenem Vortrag der Bekl. haben die angeführten Mängel bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen. Grundsätzlich steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Mängelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter mehr zu, da vertragliche Erfüllungspflichten zu diesem Zeitpunkt nicht mehr bestehen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 546a Rn. 13). Dem liefe es zuwider, könnte der Mieter eine vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlassene Mängelanzeige anschließend noch wirksam nachholen. Denn in diesem Fall würde der Vermieter sich der Situation ausgesetzt sehen, entweder eine Kürzung der Nutzungsentschädigung hinnehmen oder eine ehemals vertragliche Verpflichtung erfüllen zu müssen, die bereits nicht mehr besteht. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass Mängel, die während der Nutzungsentschädigung entstehen, nicht zu einer Minderung führen (vgl. BGH, Urteil v. 27.5.2015 - XII ZR 66/13). Es ist nicht ersichtlich, warum ein Mieter, der eine rechtzeitige Mängelanzeige unterlässt, besser gestellt sein sollte als ein Mieter, bei dem ein Mangel erstmals während der Zeit der Nutzungsentschädigung auftritt.

b. Auch hinsichtlich des Monats September 2014 haben die Kl. einen Anspruch auf Entschädigung in voller Höhe. Zwar endet der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB auch bei Zwangsräumungen taggenau mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst mit Ende des Zeitabschnitts, nach dem der Mietzins bemessen war (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 546a Rn. 72). Allerdings stehen den Kl. für den restlichen Zeitraum des Monats September weitergehende Schadensersatzansprüche wegen Mietausfalls gemäß §§ 546a Abs. 2, 280 Abs. 2, 286 BGB anteilig in Höhe des restlichen Mietzinses zu, da sie das Objekt nicht sofort weitervermieten konnten. Angesichts des ungewissen Rückgabezeitpunkts war es ihnen unmöglich, einen Nachmieter zu finden.

2. Der Anspruch der Kl. ist nicht untergegangen.

a. Die Parteien haben bei Räumung der Bekl. nicht vereinbart, dass alle streitgegenständlichen Ansprüche durch Belassen eines Schwedenofens in der zu räumenden Wohnung abbedungen werden sollen. Die von den Bekl. hierzu vorgetragene Äußerung der Kl., der Ofen habe in dem Objekt zu bleiben, ist vielmehr gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, dass die Kl. ihr Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend gemacht hat. Die Kl. waren daher nach § 562b BGB berechtigt, den Ofen bei Räumung der Bekl. in Besitz zu nehmen und einer Entfernung zu widersprechen.

b. Soweit die Bekl. gegenüber der Klageforderung in Höhe von 2.500 € die Aufrechnung erklärt haben, so ist sie dadurch nicht erloschen. Den Bekl. fehlt es insoweit an einer aufrechenbaren Gegenforderung.

aa. Die Bekl. haben gegen die Kl. keinen Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung für den bei Räumung in der Wohnung verbliebenen Schwedenofen in Höhe von 2.500 € aus §§ 552, 539 BGB. Ein solcher ist durch das bestehende Vermieterpfandrecht der Kl. ausgeschlossen (MüKo-BGB, 7. Aufl., § 539 Rn. 11). Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (§ 562 BGB). Der Schwedenofen ist von den Bekl. in die zu räumende Wohnung wirksam eingebracht worden. Es handelt sich insoweit nicht um eine unpfändbare Sache im Sinne des § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Vermieterpfandrecht der Kl. war bei seiner Geltendmachung noch nicht gemäß § 562a BGB erloschen, da sich der Ofen bei Räumung der Bekl. noch in der Wohnung befand.

bb. Die Bekl. haben auch keinen entsprechenden Anspruch aus § 812 BGB. Ein Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung ist ausgeschlossen, soweit der Wegnahmeanspruch des Mieters aus § 539 Abs. 2 BGB verjährt ist (MüKo-BGB, 7. Aufl., § 812 Rn. 97). Ansprüche des Mieters auf den Ersatz von Aufwendungen oder auf die Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Bei dem streitgegenständlichen Schwedenofen handelt es sich um einen Einrichtungsgegenstand im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB. Nach allgemeiner Auffassung werden unter Einrichtungen bewegliche Sachen verstanden, die mit der Mietsache verbunden werden, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Zu den Einrichtungen zählen daher unter anderem Öfen und Heizungen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 539 Rn. 12). Der Lauf der Verjährungsfrist war auch nicht dadurch gehemmt, dass die Kl. ihr Vermieterpfandrecht an dem Ofen ausgeübt haben. Macht der Vermieter gegenüber dem Verlangen des Mieters, die Wegnahme von Einrichtungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu dulden, ein Vermieterpfandrecht geltend, so wird dadurch der Lauf der Verjährungsfrist für den Wegnahmeduldungsanspruch nicht gehemmt (vgl. BGH, Urteil v. 13.5.1987 - VIII ZR 136/86). Der Mietvertrag war spätestens zum 22.10.2013 beendet, mithin trat Verjährung etwaiger Ansprüche der Bekl. spätestens zum 22.4.2014 ein. Hierauf haben sich die Kl. auch berufen.

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnisses bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung.

Die Mieter gaben die Wohnung nicht zum Vertragsende zurück, sondern später. Dem Anspruch auf Nutzungsausfall des Vermieters hielten sie entgegen, dass dieser wegen Mängeln gemindert sei. Außerdem hätten sie einen Schwedenofen mit einem Wert von 2.500 € in der Mietsache zurückgelassen, der sei zu verrechnen. Das Amtsgericht gab der Zahlungsklage des Vermieters statt, das LG bestätigte dies.

Das LG stellt zunächst fest, dass die Miete nicht gemindert war, weil es an einer Mangelanzeige fehlte. Soweit erstinstanzlich Mängel behauptet wurden, war das nach Vertragsende und wirkt nicht zurück. Die behaupteten Schäden auf der Rückseite des Hauses an Putz und Mauerwerk, die teilweise von Regenwasser weggefaulte Kellertür und die vollkommen unansehnliche Klingel- und Briefkastenanlage beeinträchtigten den Gebrauchswert der Wohnung nicht unmittelbar, sondern seien weitgehend Äußerlichkeiten und Unansehnlichkeiten, also unerheblich i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Die Nutzungsentschädigung schließlich sei ebenfalls nicht gemindert, da es an einer Mangelanzeige während der Mietzeit fehlte. Sei die Miete bei Vertragsende gemindert, setze sich das fort, wenn die Mängel fortbestehen. Sei die Miete aber ungemindert, setze sich das ebenfalls fort, auch wenn noch Mängel aufträten oder nachgemeldet würden. Für den Monat der Rückgabe könne der Vermieter unabhängig vom Tag der Rückgabe vollen Nutzungsausfall verlangen. Zwar ende der Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB taggenau mit der Rückgabe. Allerdings könne der Vermieter wegen des vorher ungewissen Rückgabezeitpunkts nicht weitervermieten, so dass er für den Rest des Monats Schadensersatz aus § 280 BGB verlangen könne. Eine „Aufrechnung“ mit dem Schwedenofen sei nicht möglich; ein Anspruch auf Entschädigung für Einrichtungsgegenstände sei durch das bestehende Vermieterpfandrecht ausgeschlossen, ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ende bei Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB. Der Lauf der Verjährungsfrist werde durch Ausübung eines Vermieterpfandrechts nicht gehemmt.

Die Entscheidung ist eine Fortführung des BGH-Urteils vom 27. Mai 2015 - XII ZR 66/13 - (GE 2015, 1022): Eine erst nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die bei Fortbestand eine Mietminderung zur Folge gehabt hätte, führt nicht zur Herabsetzung der Nutzungsentschädigung.

Die LG-Entscheidung lässt aber etwas vermissen. Die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB ist keine Gegenleistung für den Gebrauch der Mietsache, sondern eine Art fiktiver Schadensersatz für die Vorenthaltung. Deshalb ist die Nutzungsentschädigung auch nicht auf die Höhe der zuletzt gezahlten Miete beschränkt, sondern orientiert sich an der bei Neuvermietung erzielbaren Marktmiete (BGH vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16 - GE 2017, 221). Wenn der Mieter im Prozess einwendet, der Nutzungsausfall sei gemindert, weil die ehemalige Mietsache einen Mangel habe, sollte der Vermieter nicht lediglich den Mangel bestreiten oder darauf verweisen, dass der Mangel erst nach Vertragsende entstanden ist, sondern zusätzlich die behauptete Mangelquote aus dem bei Neuvermietung erzielbaren Marktpreis ausrechnen. Das wird in vielen Fällen selbst dann, wenn eine Minderung anzusetzen sein sollte, dazu führen, dass der als Nutzungsentschädigung zu zahlende Betrag nicht geringer ist als die (ungeminderte) zuletzt geschuldete Miete. Hierzu schweigen die Urteilsgründe, weil wohl entsprechender Prozessvortrag fehlte.

Zwei weitere Aspekte sind für die anwaltliche Praxis wichtig: zum einen der kurze Hinweis, dass der Nutzungsausfall zwar taggenau nur bis zur Rückgabe geschuldet wird, für den Rest des Monats aber zwingend ein zu ersetzender Mietausfallschaden entsteht, weil angesichts des ungewissen Rückgabezeitpunkts eine Neuvermietung zum Rückgabetag nicht möglich ist. Dem ist zuzustimmen, und diese Klarstellung ist eine Erleichterung in der täglichen Arbeit, denn vor den Berliner Amtsgerichten diskutieren wir über diesen Punkt immer wieder. Zum anderen erweitert das Landgericht die bisherige Rechtsprechung zur ungeminderten Nutzungsentschädigung auf die Fälle, in denen der Mangel auch vor Vertragsende schon vorlag, aber dem Vermieter noch nicht mitgeteilt war. Sachlich ist das mit dem übrigen Recht kongruent: Solange der Vermieter keine Abhilfe schaffen kann, weil er den Mangel nicht kennt, kann der Mieter eine Minderung nicht geltend machen, § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB. Das muss auch für Nutzungsausfall gelten.

RA Tobias Scheidacker, IKB ImmobilienKanzlei