Nutzungsentschädigung bei nicht erfüllter Rückgabepflicht

Die Vorenthaltung der Mietsache endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die (nahezu vollständige) Räumung der Mietsache. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben.

Die nach § 127 Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

Dem Beschwerdeführer ist über den tenorierten Umfang hinaus keine Prozesskostenhilfe zu bewilligen, da seine weitere Rechtsverteidigung keine Aussicht auf Erfolg bietet.

1. Die Beschwerde hat keinen Erfolg, soweit der Bekl. zu 1. sich darauf beruft, dass auch die Rechtsverteidigung gegen den von der Kl. geltend gemachten Anspruch auf Nutzungsentschädigung Erfolg verspreche.

a) Zwar begründet allein der Umstand, dass die Bekl. keine Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, weder einen Anspruch aus § 546a BGB noch aus §§ 280, 286 BGB.

Ein Anspruch aus § 546a BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird, d. h. der Mieter dem Vermieter - in Widerspruch zu dessen Willen - die Mietsache nicht zurückgibt. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend wird einhellig eine Vorenthaltung der Mietsache verneint, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen (BGH, Beschluss vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09 -, juris unter Hinweis auf BGHZ 86, 204, 209 f.; 104, 285, 289; jeweils m.w.N).

b) Auch sind die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB, 249, 252 BGB nicht hinreichend dargetan. Zwar kann im Falle, dass die Rückgabe einer Gewerberaumfläche in nicht vertragsgemäßem Zustand erfolgt, ein Anspruch auf Schadensersatz in Form von Mietausfall für den Zeitraum von Vertragsende bis zur Neuvermietung der Mietsache aus §§ 280, 281, 249, 252 BGB bestehen (vgl. z. B. OLG Frankfurt, Urteil vom 21. Juni 2012 - 2 U 46/12 -, juris). Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er aber darlegen, dass ihm infolge des Zustandes der Mietsache ein konkreter Mietausfall entstanden ist (KG, Beschluss vom 3. Juni 2010 - 12 U 164/09). Dazu muss der Vermieter regelmäßig substantiiert vortragen, an wen, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Bedingungen ihm tatsächlich eine Weitervermietung im Fall der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen möglich gewesen wäre, da ein Mietausfall nicht einfach unterstellt werden kann (Staudinger/Emmerich [2014] BGB § 535, Rn 125). Jedenfalls sind konkrete Anknüpfungstatsachen, die für eine hinreichende Schadenwahrscheinlichkeit sprechen, darzulegen (BGH, Beschluss vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09 -, juris). Daran fehlt es hier.

2. Ein Anspruch kann sich aber aus § 546a BGB daraus ergeben, dass die Bekl. die Mietsache nicht vollständig zurückgegeben haben und deshalb der Kl. weiterhin vorenthalten.

Die Vorenthaltung endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache (BGH, NJW 1994, 3232, 3234; OLG Hamm, ZMR 1996, 372, 373). Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (BGH, NJW 1983, 1049, 1050; KG, Beschluss vom 3. Juni 2010 - 12 U 164/09 -, juris). Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben (KG, aaO.).

Dies zugrunde gelegt, dürfte - bei der im Prozesskostenhilfeverfahren gebotenen summarischen Prüfung - eine vollständige Rückgabe noch nicht erfolgt sein, da der begehbare Kühlschrank/Kühlraum bislang nicht abgebaut und in den Mieträumen zurückgelassen wurde. Es handelt sich hierbei nicht nur um einen zu vernachlässigenden Einzelgegenstand, sondern schon aufgrund der Größe und des Umfangs um ein schwer transportables Objekt, das einer Nutzung des Raumes durch einen anderen Mieter entgegensteht. Dass es verbindliche Absprachen darüber gegeben habe, dass der Kühlschrank im Objekt verbleiben könne, haben die Bekl. nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt. […]

Bleiben nach Mietende einzelne Gegenstände in den Mieträumen zurück, kann gleichwohl die Rückgabeverpflichtung des Mieters erfüllt sein. Anders aber, wenn es sich um schwer zu bewegende Sachen handelt, so das OLG Brandenburg in einem Prozesskostenhilfeverfahren.

Die Beklagten, die nach Beendigung des Geschäftsraummietverhältnisses von der Klägerin auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz in Anspruch genommen worden waren, beantragten die Bewilligung von Prozesskostenhilfe. Das LG bewilligte teilweise und wies den Antrag insoweit zurück, als Prozesskostenhilfe auch hinsichtlich der Rechtsverteidigung gegen die geltend gemachte Nutzungsentschädigung beantragt worden war.

Das OLG wies die sofortige Beschwerde gegen den landgerichtlichen Beschluss zurück, weil die Rechtsverteidigung insoweit keine Aussicht auf Erfolg habe. Zwar könne die Klageforderung nicht darauf gestützt werden, dass die Beklagten keine Renovierungsarbeiten durchgeführt hatten; hierdurch lasse sich ein auf § 546a BGB (Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe) gestützter Anspruch nicht begründen, weil nach einhelliger Ansicht in Literatur und Rechtsprechung in diesen Fällen eine Vorenthaltung i.S.d. Bestimmung verneint werde. Auch ein Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls wegen der nicht ordnungsgemäßen Rückgabe scheide aus, weil nicht dargelegt worden sei, zu welchem Zeitpunkt eine Vermietung an einen Dritten im Falle der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen hätte erfolgen können. Jedoch könne sich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung daraus ergeben, dass eine vollständige Rückgabe der Mieträume noch nicht erfolgt sei, und zwar im Hinblick darauf, dass die Beklagten den dort befindlichen begehbaren Kühlraum bisher nicht entfernt hätten. Hierbei handele es sich nicht um einen zu vernachlässigenden Gegenstand, sondern um ein schon wegen seiner Größe und seines Umfangs schwer zu bewegendes Objekt, das einer Nutzung des Raumes durch Nachfolgemieter entgegenstünde.