Nutzungsentgeltanspruch für Wohnlaube

Das Entgelt für die Nutzung einer vom Pächter erstellten Wohnlaube bestimmt sich nach einer angemessenen Verzinsung des Verkehrswertes der überbauten Grundfläche.

Das klagende Land hat dem Bekl. als Generalpächter die Kleingartenkolonien "Sch.", "A." und "W." in S. verpachtet. Auf dem Gelände stehen sechs zu Dauerwohnzwecken genutzte Lauben, für die der Bekl. je Laube monatlich 65 DM zahlt. Das Land verlangt ein erhöhtes Nutzungsentgelt von 95 DM für die Zeit vom 1. August 1987 bis 31. Juli 1988 und von 123,33 DM für die Zeit vom 1. August 1988 bis 31. Juli 1989. Es hält die geforderten Beträge nach dem eingeholten Gutachten des Gut-achterausschusses für Grundstückswerte in B. vom 7. Mai 1986 für ange-messen. Das Gutachten legt als Maßstab eine am Erbbaurecht orientierte Verzinsung des Bodenwertes der Kleingartenparzelle zugrunde, hält aber Abschläge von den marktüblichen Werten für erforderlich, weil der Befugnis zur Dauernutzung von Wohnlauben nicht eine dem Erbbaurecht ver-gleichbare Rechtsqualität zukomme. Der Bodenwert sei daher nur mit 50 % eines ermittelten Ausgangswertes von 370 DM/qm und der Zinsfaktor nur mit 2 % statt 4,5 % in Ansatz zu bringen. Bezogen auf eine durch-schnittliche Parzellengröße von 400 qm belaufe sich das Nutzungsentgelt für eine Laube damit auf jährlich 1.480 DM. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Kammergericht hat sie insoweit abgewiesen, als das Land für die Zeit vom 1. August 1988 bis 31. Juli 1989 ein Nutzungsentgelt verlangt, das 100 DM je Laube übersteigt. Die - zugelassene - Revision des klagenden Landes und die An-schlußrevision hatten Erfolg.

I. Revision des klagenden Landes 1. Das Berufungsgericht sieht in der Festsetzung des Entgelts für die Nut-zung der Wohnlauben eine teilweise unbillige Leistungsbestimmung des klagenden Landes nach § 315 BGB. Es hält die Bemessung durch den Gut-achterausschuß zwar im Ansatz für zutreffend, aber weitere Abschläge von dem Bodenwert und dem Zinsfuß für erforderlich. Das Gutachten be-rücksichtige nämlich nicht, daß der Bekl. bei Beendigung der jeweiligen Unterpachtverhältnisse die übergroßen Wohnlauben auf die zulässige Größe verkleinern oder entfernen müsse und daß der Kleingärtner regelmäßig nicht Eigentümer seiner Laube sei. Da außerdem die Wohnnutzung in Kleingärten nicht sehr verbreitet sei und vom Gesetzgeber auch als un-erwünscht angesehen werde, müsse der vom Gutachterausschuß in An satz gebrachte Zinsfuß von 2 % auf 1,8 % und der Bodenwert von 50 % auf 45 % des Ausgangswertes zurückgeführt werden. Dies sei ohne Hilfe ei-nes Sachverständigen möglich.

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 2. Zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht nicht ohne weitere sachverständige Hilfe das von dem Gutachterausschuß vorgeschlagene und vom Landgericht zuerkannte Entgelt für die Laubennutzung von 123,33 DM auf 100 DM ermäßigen durfte. Das Berufungsgericht war zwar nicht gehindert, den Katalog der Bemessungskriterien für ein angemessenes Nutzungsentgelt anders als der Gutachterausschuß zu beurteilen, weil es insoweit um die Beantwortung einer Rechtsfrage geht. Die tatsächliche Auswirkung einer solchen - abweichenden - Rechtsauffassung auf die Bemessung des Entgelts hätte das Berufungsgericht aber nur dann ohne sachverständige Hilfe selbst beurteilen dürfen, wenn es hierzu über die nötige eigene Sachkunde verfügt hätte (vgl. Senatsurt. v. 5. Juni 1981, V ZR 11/80, NJW 1981, 2578; BGH, Urt. v. 23. Juni 1988, VII ZR 110/87, NJW-RR 1988, 1235 und v. 9. Mai 1989, VI ZR 268/88, NJW 1989, 2948). Das läßt sich dem angefochtenen Urteil jedoch nicht entnehmen. Da eine die Abweichung von einem Sachverständigengutachten rechtfertigende eigene Sachkunde in den Entscheidungsgründen ausreichend hätte dargelegt werden müssen, ist revisionsrechtlich davon auszugehen, daß das Berufungsgericht unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO versäumt hat, zu klären, ob und wie sich die von dem Gutachten abweichende rechtliche Be-urteilung im Ergebnis auf die Höhe des Nutzungsentgeltes auswirkt. 3. Da die Teilabweisung der Klage auf diesem Verfahrensfehler beruht, kann das angefochtene Urteil schon aus diesem Grund keinen Bestand haben. Ob und inwieweit die darüber hinaus erhobenen Sachrügen be-gründet sind, bedarf keiner Prüfung, weil schon der vom Berufungsgericht für richtig gehaltene Ansatz für die Bemessung des Nutzungsentgeltes materiell-rechtlich unzutreffend ist und die Anschlußrevision deswegen Er-folg hat. II. Anschlußrevision des Bekl. Die Sachrüge ist begründet. 1. Zu Unrecht hält das Berufungsgericht die Bestimmung des Wohnlaubennutzungsentgelts für eine Leistungsbestimmung gemäß § 315 BGB. Nach den getroffenen Vereinbarungen schuldet der Bekl. für die Nutzung von Wohnlauben ein Entgelt "nach den dafür gültigen (gesetzlichen) Be-stimmungen und Anordnungen". § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG bestimmt, daß der Verpächter ein "angemessenes" Entgelt verlangen kann. Das Ge-setz geht also davon aus, daß es - wie auch vor Inkrafttreten des Bundes kleingartengesetzes - vorrangig den Vertragsparteien freisteht, sich über die Angemessenheit des Entgelts und dessen Erhöhung zu verständigen (Senatsurt. v. 18. Dezember 1987, V ZR 147/86). Können sich die Parteien nicht einigen, darf eine Partei das angemessene Entgelt nur dann einseitig bestimmen, wenn der Pachtvertrag hierfür eine Grundlage bietet. Ist das - wie hier - nicht der Fall, bleibt für eine Anwendung der §§ 315, 316 BGB kein Raum (vgl. Senatsurt. v. 5. Juli 1991, V ZR 117/90, WM 1991, 1854). Der Verpächter muß den Pächter auf Zahlung des angemessenen Entgelts i.S. des § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG verklagen. Die Beurteilung der Angemessenheit bleibt dann dem Tatrichter vorbehalten. Das Revisionsgericht kann die Entscheidung nur darauf überprüfen, ob der Tatrichter die Voraussetzungen der Angemessenheit zutreffend erkannt und die entsprechenden tatsächlichen Feststellungen verfahrensfehlerfrei getroffen hat. 2. Das Berufungsgericht hält eine Verzinsung des Bodenwertes für einen geeigneten Maßstab zur Bestimmung des angemessenen Wohnlaubenbenutzungsentgelts.

tscheidung nur darauf überprüfen, ob der Tatrichter die Voraussetzungen der Angemessenheit zutreffend erkannt und die entsprechenden tatsächlichen Feststellungen verfahrensfehlerfrei getroffen hat. 2. Das Berufungsgericht hält eine Verzinsung des Bodenwertes für einen geeigneten Maßstab zur Bestimmung des angemessenen Wohnlaubenbenutzungsentgelts. Das ist materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Es ist jedoch rechtsfehlerhaft, die Befugnis, eine Laube zu Wohnzwecken dauernd zu nutzen, mit dem Erbbaurecht zu vergleichen und daraus Kri-terien für die Bezugsgröße und den Wert des Bodens sowie den Zinsfaktor herzuleiten. Ein am Erbbaurecht orientierter Maßstab wird allerdings teilweise auch im Schrifttum befürwortet. So hält es Stang (BKleingG 1983 § 18 Rdn. 6 a.E.) für sachgerecht, einen für Erbbaurechte üblichen Zinssatz auf einen Mit-telsatz aus Kleingarten- und Baulandwert anzuwenden. Ähnlich schlägt Mainczyk (BKleingG 3. Aufl. § 18 Rdn. 6) eine dem Erbbaurecht im so-zialen Wohnungsbau entsprechende Verzinsung eines Bodenwertes vor, der über demjenigen von Grünflächen und unterhalb desjenigen von Bau-land liegt. Gegen eine solche Berechnung spricht, daß anders als beim Erbbaurecht an Bauland hier die kleingärtnerische Nutzung die rechtliche Bodenqualität prägt. Denn das Land bleibt selbst dann, wenn die Wohnnutzung über-wiegt, noch Kleingartenland (vgl. Senatsurt. v. 21. Dezember 1965, V ZR 45/63, NJW 1966, 596). Hinzu kommt, daß im Gegensatz zur Rechtslage beim Erbbaurecht an Bauland die Befugnis zum ständigen Bewohnen von Kleingartenlauben durch das gesetzgeberische Anliegen des Kleingartenrechts nicht mehr gedeckt ist. Die Nutzung zum Wohnen übersteigt den Rahmen der - als solche förderungswürdigen - vertraglichen Nutzung des Pachtlandes für kleingärtnerische Zwecke und wird aus sozialen Gründen zwar noch geduldet, aber nicht gefördert (Senatsurt. v. 18. Dezember 1987, V ZR 147/86, Umdruck S. 12). Von daher unterscheidet sich das so-ziale Anliegen des Bestandsschutzes für Dauerwohnrechte, die bei Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes bestanden haben, von dem des Erbbaurechts. Dieser Sachlage wird nach der Rechtsprechung des Senats dadurch Rechnung getragen, daß bei der Bemessung des Entgelts nur der überbaute Teil des Kleingartens als Berechnungsfaktor einzusetzen ist (Urt. v. 30. Januar 1957, V ZR 84/56, LM ErgG/KleingO § 2 Nr. 2 Bl. 1; v. 18. Dezember 1987, V ZR 147/86, Umdruck S. 12). Der Wert dieser Fläche ist nach den für bebaute Grundstücke ermittelten Verkehrswerten zu bestimmen (Senatsurt. v. 18. Dezember 1987, aaO). Hiervon abzuweichen bietet der vorliegende Fall keinen Anlaß. 3. Die Beschränkung auf die überbaute Grundfläche trägt nicht nur dem von einem Dauerwohnrecht unberührt gebliebenen Charakter des Grundstücks als Kleingartengelände Rechnung, sondern erlaubt es auch, der un-terschiedlichen Größe der auf den einzelnen Parzellen errichteten Wohnlauben gerecht zu werden. Die Größe der Kleingartenparzelle ist demgegenüber ebensowenig von Bedeutung wie der Umstand, daß die Kleingartenparzelle durch die Wohnnutzung der Laube möglicherweise insgesamt intensiver genutzt wird. Denn die Intensität der Parzellennutzung ist nach dem Gesetz kein Kriterium für die Bemessung eines Entgelts für die Nut-zung der Laube. Bei der Ermittlung des für die Verzinsung des Bodenwerts maßgeblichen Faktors ist nicht von dem durchschnittlichen Erbbauzinsfuß, sondern von dem Zinssatz auszugehen, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften

. Denn die Intensität der Parzellennutzung ist nach dem Gesetz kein Kriterium für die Bemessung eines Entgelts für die Nut-zung der Laube. Bei der Ermittlung des für die Verzinsung des Bodenwerts maßgeblichen Faktors ist nicht von dem durchschnittlichen Erbbauzinsfuß, sondern von dem Zinssatz auszugehen, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (vgl. § 11 WertV). Dieser muß aber nicht und wird im allgemeinen auch nicht dem durchschnittlichen Erb-bauzinssatz entsprechen. Allerdings können Differenzierungen nach dem Ausbaustand der Laube und nach sozialen Gesichtspunkten erforderlich sein (vgl. Mainczyk aaO). Nicht zu berücksichtigen ist dagegen, daß der Pächter verpflichtet ist, übergroße Lauben bei Beendigung des Pachtverhältnisses zu beseitigen oder auf das nach dem Gesetz und dem Vertrag zulässige Maß zu verkleinern. Denn diese Pflicht berührt nicht das Recht zur Nutzung als Wohnung. Ohne Belang ist es auch, daß die Wohnnutzung von Kleingartenlauben nach Auffassung des Berufungsgerichts nur selten vorkommt und vom Gesetz lediglich geduldet wird. Schließlich ist es uner-heblich, in wessen Eigentum die Laube steht. Maßgeblich ist allein, daß die Berechtigung zum Dauerwohnen einen Sondervorteil darstellt, der wie alle anderen Sondervorteile durch eine zusätzliche Leistung des Kleingärtners abzugelten ist. Insoweit hat sich durch das Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes gegenüber dem früheren Rechtszustand (vgl. Senatsurt. v. 30. Januar 1957, V ZR 84/56, LM ErgG/KleingO § 2 Nr. 2) nichts geän-dert (Senatsurt. v. 18. Dezember 1987, V ZR 147/86, Umdruck S. 14). Ist die Laube vom Verpächter erstellt, kann neben einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes auch eine solche des reinen Gebäudewertes in Erwägung gezogen werden.

Mit der Frage, was als angemessenes Entgelt für die Nutzung einer vom Pächter erstellten Wohnlaube vom Verpächter verlangt werden darf, beschäftigte sich der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 3. April 1992. Der Streitfall spielte sich in Berlin ab. Das Land Berlin hatte einem Kleingartenverband als Generalpächter Kleingartenkolonien verpachtet. Auf dem Gelände stehen sechs zu Dauerwohnzwecken genutzte Lauben, für die der Generalpächter monatlich 65 DM zahlt. Das Land Berlin hatte ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangt. Darüber war es zum Streit gekommen.

Der BGH meint: Angemessen sei ein Entgelt, das sich nach einer "angemessenen Verzinsung des Verkehrswertes der überbauten Grundstücksfläche" bestimme.

Ermittelt wird dieses Entgelt, indem man

a) den Bodenwert ermittelt (allerdings nur den, der auf den von der Laube überbauten Teil des Grundstückes entfällt) und diesen

b) mit dem Zinssatz verzinst, der für die Verzinsung von Grundstücken marktüblich ist. Dieser muß nicht und wird im allgemeinen auch nicht, so der BGH, dem durchschnittlichen Erbbauzinssatz entsprechen.