Nutzungsentgelt

Nutzungsentgelt; Wohnraumzuweisung; Verjährung; Minderung, Mangelanzeige

Kommt nach einer Zuweisung von Räumen ein Mietvertrag nicht zustande, ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die Nutzungen zu erstatten, die dem Mietentgelt bei Zustandekommen einer Vereinbarung entsprochen hätten.

Aufgrund einer Zuweisung durch den Magistrat von Berlin hat der Bekl. im November 1986 Gewerberäume auf dem Grundstück des Kl. in Besitz genommen. Einen Teil der Räume hat er im Mai 1987, die übrigen Räume am 27. September 1988 zurückgegeben. Der Kl. hat gegen die Zuweisung erfolgreich Beschwerde eingelegt. Der Bekl. zahlte während der Nutzungszeit kein Entgelt. Der Rat des zuständigen Stadtbezirks hat am 2. Oktober 1989 eine Mietpreisfestsetzung erlassen, die bestandskräftig geworden ist. Auf der Basis dieser Festsetzung unter Berücksichtigung der Währungsumstellung begehrt der Kl. die Verurteilung des Bekl. zur Zahlung eines Nutzungsentgeltes. Außerdem fordert er vom Bekl. die Beseitigung eines Wasserschadens. Der Kl. hatte hinsichtlich seines Zahlungsbegehrens Erfolg.

Zwar ist ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen, und die Zuweisung begründet nicht selbst das Mietverhältnis, was sich aus § 131 BGB in Verbindung mit § 99 ZGB ergibt; danach ist die Zuweisung zwar Voraussetzung für die Begründung eines Mietverhältnisses, und bei Vorliegen einer bestandskräftigen Zuweisung sind Vermieter und Mieter grundsätzlich auch verpflichtet, den Mietvertrag zu schließen. Das Mietverhältnis entsteht jedoch ausdrücklich erst durch den Abschluß des Vertrages (§ 100 Abs. 1 Satz 1 ZGB); erst wenn Vermieter oder Mieter zum Abschluß des Vertrages nicht bereit sind, legt das für die Wohnraumlenkung zuständige Organ verbindlich die Rechte und Pflichten fest (§ 100 Abs. 2 Satz 1 ZGB).

Für den Fall, daß ein Mietvertrag nicht vereinbart worden ist, bestimmen sich die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien eines Nutzungsverhältnisses nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB). Da ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen ist, richten sich die Rechte und Pflichten der Parteien gegeneinander nach §§ 356, 357 ZGB. Auch danach ist der Bekl. im Ergebnis verpflichtet, dem Kl. die gezogenen Nutzungen zu erstatten, die dem Mietentgelt entsprechen, das der Kl. erzielt hätte, wenn es zu einer vertraglichen Vereinbarung gekommen wäre. Hierbei handelt es sich um den preisrechtlich zulässigen Mietzins (§§ 102 Abs. 1 Satz 1, 103 Abs. 1 ZGB).

Nach den im einzelnen nicht angegriffenen Berechnungen des Kl. insbesondere hinsichtlich der Angaben über die Größen der einzelnen Flächen und Entsprechungen gegenüber der Mietpreisfestsetzung ergäbe sich bei richtiger Berechnung ein von dem Bekl. geschuldetes Nutzungsentgelt von 3.443,70 DM; hiervon macht der Kl. nur 20.47,50 DM geltend, so daß die Klage insoweit begründet ist.

Hiergegen kann der Bekl. sich weder auf Verjährung noch auf Preisstopp noch auf Minderung berufen.

Da es sich um einen außervertraglichen Anspruch handelt, beträgt die Verjährungsfrist 4 Jahre (§ 474 Abs. 1 Nr. 3 ZGB). Da der Kl. Nutzungsentschädigung für die Zeit ab 1987 begehrt, ist die Verjährung durch Klageerhebung im Jahre 1989 unterbrochen. Hinsichtlich des Preisstopps ist zu bemerken, daß unstreitig die Mietpreisfestsetzung von den Parteien nicht angegriffen und daher bestandskräftig geworden ist.

Hinsichtlich des Minderungsbegehrens ist zu bemerken, daß selbst dann, wenn die - insoweit im übrigen unverbindlich geäußerte Ansicht - der zuständigen Behörde zutreffen sollte, daß der Mietpreis um 0,40 M (0,20 DM) zu mindern sei und sich auf alle Flächen erstreckte, für den geltend gemachten Zeitraum immer noch ein Betrag von 2.646,30 DM zugunsten des Kl. verbliebe, der jedoch einen geringeren Betrag geltend macht. Ohnedies müßte auf das Nutzungsverhältnis jedenfalls entsprechend auch § 108 Abs. 1 Satz 1 ZGB angewandt werden. Danach hat der Nutzer das Recht zur Minderung erst ab Anzeige des Mangels; dies ist wohl Ausfluß der Bestimmung in § 107 Abs. 1 Satz 1 ZGB, wonach Mängel, die der Vermieter zu beseitigen hat, unverzüglich anzuzeigen sind. Unstreitig ist jedoch, daß der Bekl. zu der Zeit, während derer er die Räume genutzt hat, keine Mängelanzeige aufgegeben hat. Überdies hätte insoweit der Bekl. im einzelnen darlegen müssen, um was für Mängel es sich gehandelt hat und welchen Umfanges diese Mängel gewesen sind; auch hierzu fehlt jeder nachvollziehbare Vortrag im einzelnen, so daß auch aus diesem Grunde eine Minderung nicht zugesprochen werden kann.

Aus demselben Grunde ist jedoch die Forderung des Kl. gegen den Bekl., den Wasserschaden zu beseitigen, nicht begründet. Insoweit wäre nämlich der Kl. darlegungs- und beweispflichtig dafür, daß der Bekl. den Schaden zu vertreten hat. Hierzu fehlen nähere Angaben. Der Vortrag des Kl. beschränkt sich vielmehr darauf, daß der Schaden während der Zeit der Nutzung durch den Bekl. eingetreten sei. Daß er auf schuldhaftes Verhalten des Bekl. zurückzuführen sei oder sonst von dem Bekl. verursacht und zu vertreten ist, ist hingegen nicht behauptet. Angesichts des Umstandes, daß grundsätzlich der Vermieter, also der Kl., verpflichtet ist, Instandhaltungsmaßnahmen zu treffen (§ 101 Satz 2 ZGB), reicht der Hinweis auf den Zeitpunkt des Entstehens des Schadens nicht aus. Der Kl. hat auch nicht dargelegt, daß bzw. in welchem Umfange der Schaden durch Nichtanzeige seitens des Bekl. eingetreten oder vergrößert worden wäre (§ 107 Abs. 3 ZGB).

Die Pflicht zur Verzinsung der Klageforderung ergibt sich aus § 96 Abs. 3 ZGB in Verbindung mit §§ 131, 102 Abs. 1 Satz 3, 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB.