Nutzungsentgelt

Nutzungsentgelt; Garagenentgelt; Bauwerk; Beitrittsgebiet; Billigung staatlicher Stellen; ortsübliche Vergleichsmiete; Pachtzins; Jahrespachtzins; Sachverständigengutachten

1. Ist auf dem gepachteten Grundstück in den neuen Bundesländern bis zum Ablauf des 2.10.1990 mit Billigung staatlicher Stellen ein gewerblichen Zwecken dienendes Bauwerk errichtet worden, so findet gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 SchuldRAnpG auf dieses Vertragsverhältnis § 47 SchuldRAnpG Anwendung.

2. In analoger Anwendung des § 10 Abs. 2 SachBerG ist eine Billigung staatlicher Stellen zu vermuten, wenn in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes vor Ablauf des 2.10.1990 eine behördliche Abrißverfügung nicht ergangen ist.

3. Für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses kann auf Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Ein Viertel des so ermittelten jährlichen Gesamtpachtzinses kann als Jahrespachtzins verlangt werden.

Dem Kl. steht gemäß § 47 Abs. 1 SchuldRAnpG ein Anspruch auf Zahlung des für die Nutzung des Grundstücks ortsüblichen Entgelts gegenüber dem Bekl. zu. Auf den am 1.1.1981 abgeschlossenen Pachtvertrag findet das SchuldRAnpG Anwendung. Eine Anwendbarkeit des SchuldRAnpG folgt nicht bereits aus § 1 Ziff. 1 SchuldRAnpG; denn der zwischen den Parteien geschlossene Pachtvertrag dient nicht dem Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung oder Freizeitgestaltung. Zwar handelt es sich bei den von dem Bekl. errichteten drei Garagen auf dem Grundstück um Bauwerke, die nicht Wohnzwecken dienen. Unter den Begriff "persönlichen Wohnzwecken dienende Bauwerke" im Sinne dieser Vorschrift fallen jedoch nicht gewerblich genutzte Bauwerke. Denn dieser Nutzungszweck ist ausdrücklich unter § 1 Ziff. 2 SchuldRAnpG mit den dortigen Voraussetzungen geregelt. Da der Vertrag gemäß § 1 Ziff. 1 des Pachtvertrages zum Zwecke der Durchführung eines Gewerbes des Bekl. geschlossen worden ist, handelt es sich nicht um ein Rechtsverhältnis im Sinne des § 1 Abs. 1 SchuldRAnpG.

Ebenso handelt es sich nicht um einen Überlassungsvertrag im Sinne des § 1 Abs. 1 Ziff. 2 SchuldRAnpG i.V.m. Art. 232 § 1 EGBGB, denn insoweit fehlt es an einer bisherigen staatlichen Verwaltung des Grundstücks. Unstreitig ist eine staatliche Verwaltung des Grundstücks im Sinne des § 11 VermG nicht angeordnet worden. Die Anwendbarkeit des SchuldRAnpG folgt aber aus § 1 Abs. 1 Ziff. 3 SchuldRAnpG. Denn auf dem streitbefangenen Grundstück ist von einem anderen als dem Grundstückseigentümer bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 mit Billigung staatlicher Stellen ein gewerblichen Zwecken dienendes Bauwerk errichtet worden. Von dem Bekl. sind auf dem Grundstück bis zum Ablauf des 2.10.1990 ein Garagentrakt sowie ein Büro- und Werkstattgebäude errichtet worden, die unstreitig gewerblichen Zwecken dienen. Weitere Voraussetzung für die Anwendbarkeit des SchuldRAnpG ist, daß die Bauwerke mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind. Eine ausdrückliche, schriftliche staatliche Billigung liegt unstreitig nicht vor. In analoger Anwendung des § 10 Abs. 2 SachRBerG ist eine Billigung staatlicher Stellen jedoch zu vermuten, wenn in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes vor Ablauf des 2.10.1990 eine behördliche Abrißverfügung nicht ergangen ist. Eine behördliche Abrißverfügung nach Fertigstellung der gewerblichen Bauwerke im Jahre 1982/83 ist binnen fünf Jahren nicht ergangen, so daß in analoger Anwendung des § 10 Abs. 2 SachRBerG eine Billigung staatlicher Stellen zu vermuten ist (vgl. Kiethe, Kommentar zum SchuldRAnpG, § 43, Rdn. 29; Teich in Thiele/Krajewski/Röske, SchuldRÄndG, § 43, Rdn. 4). Eine analoge Anwendbarkeit des § 10 Abs. 2 SachRBerG ist zulässig, denn im SchuldRAnpG ist eine ausdrückliche Regelung des Begriffs "mit Billigung staatlicher Stellen" nicht enthalten, so daß eine planwidrige Gesetzeslücke vorhanden ist. Für eine analoge Anwendbarkeit spricht ebenso die Identität des Begriffs "mit Billigung staatlicher Stellen" in beiden Gesetzesgrundlagen. Bei der in § 10 SachRBerG enthaltenen begrifflichen Definition handelt es sich um eine Legaldefinition, die in allen Fällen der Bebauung mit Billigung staatlicher Stellen anwendbar ist (vgl. Eickmann/Krauß, SachRBerG, 4. Ergänzungslieferung/1996, § 10 SachRBerG, Rdn. 1). Aus diesem Grunde greift der Einwand des Bekl., es fehle für eine analoge Anwendbarkeit des SchuldRÄndG an einer entsprechenden Verweisungsvorschrift im SchuldRAnpG, nicht durch; denn einer solchen bedarf es bei Vorliegen einer Legaldefinition nicht. Auf das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis findet demzufolge gemäß § 1 Ziff. 3 SchuldRAnpG das SchuldRAnpG Anwendung.

Der von dem Kl. geltend gemachte Zahlungsanspruch ist auch dem Grunde nach begründet. Die beiden eingeholten Sachverständigengutachten weichen hinsichtlich des ermittelten ortsüblichen Pachtzinses nur unwesentlich voneinander ab. Der von dem Kl. privat beauftragte Sachverständige N. ermittelt einen ortsüblichen Vergleichsmietzins pro Monat in Höhe von DM 2,61/m2, während der vom Gericht beauftragte Sachverständige St. einen Pachtzins von DM 2,70/m2 ermittelt. Aus der Stellungnahme des Bekl. ergeben sich keine durchgreifenden Bedenken hinsichtlich der Verwertbarkeit des gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachtens. Zudem ist zu berücksichtigen, daß der Kl. für die Berechnung des ortsüblichen Entgelts im Sinne des § 47 Abs. 1 SchuldRAnpG von den Feststellungen des privat eingeholten Sachverständigengutachtens ausgeht, und somit hinter dem ermittelten Wert des zweiten Gutachtens zurückbleibt. Es ist somit davon auszugehen, daß der von dem Kl. ab dem 1.8.1995 verlangte Pachtzins von monatlich DM 372,22 das ortsübliche Entgelt nicht überschreitet. Ferner sind die sonstigen Voraussetzungen des § 47 Abs. 1 und 2 SchuldRAnpG eingehalten. Auf der Grundlage des Erhöhungsverlangens vom 10.5.1995 kann der Kl. ab dem 3. des auf den Zugang des Zahlungsverlangens folgenden Monats (ab dem 1.8.1995) die Zahlung des ortsüblichen Entgelts verlangen. Der Kl. hat seinen Zahlungsanspruch unter Berücksichtigung der Ermäßigungsvorschrift des § 47 Abs. 2 Ziff. 1 SchuldRAnpG in zutreffender Weise berechnet. Nach dem von dem Kl. privat eingeholten Gutachten beläuft sich der jährliche Gesamtpachtzins auf insgesamt DM 17.915,00, so daß ein Viertel des Gesamtbetrages einen Jahrespachtzins von DM 4.478,75 ergibt. Der monatliche Pachtzins beläuft sich damit auf DM 373,22. Unter Berücksichtigung des von dem Bekl. geleisteten Teilbetrages in Höhe von DM 479,84 verbleibt damit für den streitbefangenen Zeitraum von August 1995 bis Juli 1996 ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von DM 3.998,91.

Der Pächter hatte auf dem Grundstück in Berlin-Köpenick vor dem 2. Oktober 1990 ein Bauwerk für gewerbliche Zwecke errichtet; nunmehr verlangte der Eigentümer das ortsübliche Entgelt nach dem SchuldRAnpG. Dieses war bei strenger Auslegung nicht anwendbar, denn es handelte sich weder um einen Vertrag zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung noch um einen Überlassungsvertrag. Auch lag eine (ausdrückliche) Billigung staatlicher Stellen zur Errichtung der Garagen nicht vor (§ 1 SchuldRAnpG).

Das LG Berlin meinte mit Urteil vom 11. April 1997 allerdings, hier könne die Vorschrift des § 10 SachenRBerG analog angewendet werden, wonach eine Billigung staatlicher Stellen dann vorliegt, wenn fünf Jahre lang eine behördliche Abrißverfügung nicht ergangen ist. So war es hier, weswegen der Pächter unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten den Pachtzins erhöhen konnte.

So ganz zweifelsfrei ist das allerdings nicht, denn etwa Horst (GE 1996, 1268) meint, daß eine vom Mieter oder Pächter errichtete Garage kein Bauwerk im Sinne der §§ 45 ff. SchuldRAnpG sei.