Nutzungsentgelt

Nutzungsentgelt; Nutzerbauten; vom Nutzer bebautes Erholungsgrundstück

Bei der Bemessung des Nutzungsentgelts gem. § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV kommt es nicht darauf an, wer die Baulichkeit errichtet hat.

Soweit die Kl. meint, bei der Festsetzung der Nutzungsentschädigung sei zu berücksichtigen, ob das Grundstück auf seiten des Verpächters oder des Pächters bebaut worden sei, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV macht hinsichtlich der baulichen Nutzung von Grundstücken diese Differenzierung nicht. Nach dem Wortlaut dieser Vorschrift ist allein darauf abzustellen, ob das Grundstück baulich genutzt - also bebaut ist. Angesichts des klaren Wortlauts der Regelung sieht die Kammer auch keinen Raum für eine teleologische Reduktion der Norm dahin, baulich genutzte Grundstücke dann von dieser Vorschrift auszunehmen, wenn der Nutzer die Baulichkeit errichtet hat. Darauf, wer die Baulichkeit errichtet hat, kommt es für die Bemessung des Nutzungsentgeltes nicht an. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung (vgl. Beuermann GE 1993, 670 Nr. 25; Oetker DtZ 1993, 325; Wardenbach MDR 1995, 711; Thiele/Winterstein § 3 NutzEV Rn. 8; Kiethe/Schilling SchuldRAnpG § 3 NutzEV Rn. 28). Diese Auslegung entspricht im übrigen auch dem Willen des Gesetzgebers (vgl. Wardenbach aaO.).

Bekanntlich unterscheidet § 3 Abs. 1 der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) bei den Erhöhungsmöglichkeiten, ob Grundstücke bebaut oder unbebaut sind. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV beträgt das Mindestentgelt ab dem 1. Januar 1993 für unbebaute Grundstücke 0,15 DM/m2/Jahr und bei baulich genutzten Grundstücken 0,30 DM/m2/Jahr. Da sich auch die heute zu fordernden Pachten aus der Vervielfältigung der ursprünglichen Mindestentgelte ergeben, kommt dem Kriterium "bebaut" i. S. d. NutzEV noch immer eine entscheidende Bedeutung zu.

Die Nutzerverbände, allen voran der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), sind in ihren zahlreichen Veröffentlichungen der Auffassung, daß die erhöhte Pacht für bebaute Grundstücke nur beansprucht werden kann, wenn der Verpächter die Baulichkeit errichtet hat und deren Nutzung Bestandteil des Pachtvertrages ist. Hat dagegen der Nutzer die Baulichkeit errichtet oder hat er die Baulichkeit von einem Dritten wie z. B. dem staatlichen Verwalter gekauft, soll das Grundstück nach der NutzEV nur als unbebautes Grundstück zu werten sein mit der Folge, daß im Höchstfall nur die Hälfte der ortsüblichen Pacht realisiert werden könne.

Diesen Gedanken hat nunmehr das LG Potsdam in einem rechtskräftigen Berufungsurteil vom 15. Februar 2000 endgültig einen Riegel vorgeschoben. Nach der Rechtsauffassung des LG war § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV nicht zu entnehmen, daß das Nutzungsentgelt danach zu bemessen sei, ob das Grundstück vom Pächter oder Verpächter bebaut worden sei. Maßgeblich sei allein die tatsächliche Nutzung, was sich aus dem ausdrücklichen Wortlaut der Norm ergibt. § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV knüpft das erhöhte Entgelt an "baulich genutzte Grundstücke".

Mit seinem Urteil bestätigt das LG Potsdam die wohl herrschende Rechtsauffassung in der Literatur. Auch die fast in Vergessenheit geratene Broschüre des Verordnungsgebers, des Bundesministers der Justiz, aus dem Jahre 1995 "Neues Recht für Nutzungsverhältnisse an Grundstücken in den neuen Ländern" läßt keine Auslegung i. S. d. Nutzerverbände zu. Nach der authentischen Auffassung des Verordnungsgebers spiele es keine Rolle, wer das Grundstück bebaut hat. Der Nutzer eines bebauten Grundstücks könne dieses viel intensiver nutzen.

Unbeantwortet ließ das LG jedoch die Frage, wann eine Baulichkeit i. S. d. NutzEV vorliegt. Nach der Kommentierung der NutzEV ist es wohl erforderlich, daß die Baulichkeit dem Grundstück sein "besonderes Gepräge" gebe. Dies wird wohl der Fall sein, wenn das Gebäude so beschaffen ist, daß auch unter einfachen Bedingungen eine Übernachtungsmöglichkeit gegeben ist. Ein reiner Geräteschuppen wird diese Voraussetzungen wohl nicht erfüllen.