Nutzungsbeschränkung als Rechtsmangel

Nutzungsbeschränkung als Rechtsmangel; Speicher als Wohnraum

Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an.

Den Bekl. gehörte eine Eigentumswohnung, die nach der Teilungserklärung aus im zweiten OG gelegenen Räumen ("Schlafen, Wohnen, Diele, Küche, Bad, WC") und einem - über eine Innentreppe erreichbaren - Speicher und einer Dachterrasse besteht. Aus dem Speicher sind ein Bad und ein ausgebauter Raum abgeteilt, den die Bekl. als Schlafzimmer nutzten. Die Wohnfläche beträgt nach Berechnung des Bauaufsichtsamts 105,19 m2. Im März 1998 annoncierten die Bekl. die Wohnung zum Verkauf. Die Wohnfläche gaben sie mit 120 m2 an. Die Kl. besichtigte die Wohnung mehrfach. Auf das Fehlen eines Heizkörpers im Schlafraum angesprochen, verwies der Bekl. zu 2 darauf, gern kühl zu schlafen. Mit Notarvertrag vom 30. März 1998 verkauften die Bekl. der Kl. die Wohnung. Von dem auf 682.500 DM vereinbarten Kaufpreis entfallen 660.000 DM auf die Wohnung, 22.500 DM auf mitverkauftes Inventar. Zur Gewährleistung der Bekl. heißt es im Vertrag:

"§ 4 - 1. Der Verkäufer haftet dem Käufer dafür, daß der Kaufgegenstand frei von im Grundbuch eingetragenen, vom Käufer in dieser Urkunde nicht ausdrücklich übernommenen Belastungen und frei von sonstigen, nicht übernommenen privatrechtlichen Bindungen in Besitz und Eigentum des Käufers übergeht und keiner Sozialbindung wegen der Gewährung öffentlicher Mittel unterliegt. (2. ...)

3. Besondere Eigenschaften des Kaufgegenstands werden nicht zugesichert. Der Käufer hat das Objekt besichtigt und übernimmt es, wie es steht und liegt. Die Haftung des Verkäufers für heute etwa bestehende Sachmängel, die Haftung für die Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen oder amtlich ermittelten Flächenmaßes und für die Ertrags- und Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstandes wird ausgeschlossen. ..."

Im Juni 1998 wandte sich die Kl. wegen der Installation eines Heizkörpers in dem Schlafraum an den Wohnungseigentumsverwalter. Der wies sie darauf hin, daß die Teilungserklärung die Nutzung des Speichers zu Wohnzwecken nicht erlaube und die für eine solche Nutzung notwendige Baugenehmigung nicht vorliege. Die von der Kl. nachträglich beantragte Genehmigung wurde rechtskräftig aus bauordnungsrechtlichen Gründen versagt. Die Kl. hat behauptet, die Bekl. hätten ihr das Fehlen der zur Nutzung des Speichers als Wohnraum notwendigen Genehmigung arglistig verschwiegen. Sie hat beantragt, die Bekl. zur Zahlung von 140.000 DM/71.580,86 E zuzüglich Zinsen zu verurteilen.

(...) 3. Die Revision hat jedoch deshalb Erfolg, weil die Bekl. der Kl. nach den Grundsätzen des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen dafür ersatzpflichtig sind, daß das Speichergeschoß auch nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Das bedeutet einen Rechtsmangel der Wohnung. Diesen Mangel hätten die Bekl. erkennen und hierüber die Kl. bei den Verhandlungen über den Abschluß des Vertrages vom 30. März 1998 aufklären müssen.

a) Die Bestimmung des umbauten Raumes im obersten Geschoß des Hauses als Speicher ist Inhalt des Grundbuchs geworden. Es handelt sich um eine die Nutzung des Sondereigentums der Kl. einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gem. § 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG, die der Nutzung des Dachgeschosses als Wohnung entgegensteht (vgl. BayObLG WuM 1993, 697, 699; NJW-RR 1994, 527, 528; 1996, 463; OLG Düsseldorf, ZfIR 2000, 296, 297; Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 13 Rdn. 48, 51; Schulze in Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 15 Rdn. 5; Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., § 15 WEG Rdn. 16; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 15 Rdn. 13 f). Hierüber darf sich die Kl. nicht ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer hinwegsetzen. Andernfalls kann jeder Miteigentümer gem. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG von der Kl. verlangen, die vereinbarungswidrige Nutzung des Speichers zu unterlassen (vgl. BGH, Urt. v. 29. November 1995, XII ZR 230/94, WM 1996, 487, 488). Insoweit weist das der Kl. verkaufte Sondereigentum nicht, wie die Revision meint, einen Sachmangel, sondern einen Rechtsmangel auf. Er folgt nicht aus der Beschaffenheit des verkauften Sondereigentums, sondern aus der gegen die Kl. wirkenden Vereinbarung der Miteigentümer, den zu der Wohnung der Kl. gehörenden Raum im Dachgeschoß des Hauses nicht zu Wohnzwecken zu nutzen. Daß die Miteigentümer die Nutzung des Speichers als Wohnraum derzeit dulden, läßt den Mangel nicht entfallen. Sie sind weder verpflichtet, diese Nutzung auf Dauer hinzunehmen, noch wirkt die Duldung der derzeitigen Miteigentümer gegen die künftigen Erwerber der Wohnungen des Hauses. Um dies zu erreichen, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung, an der alle Miteigentümer mitwirken müssen, und die zur Wirkung gegen einen Rechtsnachfolger in das Miteigentum in das Grundbuch eingetragen werden muß (§ 10 Abs. 2 WEG). b) Ob die Bekl. der Kl. wegen des Rechtsmangels der verkauften Wohnung Schadensersatz nach §§ 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB a. F. schulden, bedarf keiner Entscheidung. Ihre Ersatzpflicht folgt nämlich schon daraus, daß sie die Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Speichergeschosses kennen mußten und die Kl. hierauf bei den Vertragsverhandlungen nicht hingewiesen haben (c.i.c.). Der so begründete Anspruch wird von der Haftung des Verkäufers für einen Rechtsmangel der verkauften Sache nicht verdrängt (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 65, 246, 253; Senatsurt. v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698; v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90, NJW 1991, 2700; u. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, WM 2001, 1302, 1303). Unstreitig beruhte die für die Eigentümergemeinschaft jährlich erstellte, den Bekl. übermittelte Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten auf der Annahme einer Wohnfläche ihrer Wohnung von 87,22 m2, wie sie sich aus der Teilungserklärung ergibt. Die offensichtliche Dif-ferenz zu den tatsächlichen Gegebenheiten mußte den Bekl. zumindest bei der Vorbereitung des Verkaufs der Wohnung Anlaß sein, sich der rechtlichen Grundlage ihrer über dieses Maß hinausgehenden Nutzung ihrer Wohnung zu vergewissern. Bei Anwendung der geschuldeten Sorgfalt (§ 276 Abs. 1 BGB a. F.) mußte ihnen bekannt sein, daß es sich bei ihrer Wohnung nach der Teilungserklärung nicht um eine 3 1/2-Zimmerwohnung handelte, wie die Kl. aufgrund ihrer Besichtigungen der Wohnung annehmen mußte, sondern um eine 2 1/2-Zimmerwohnung mit einem nicht zu Wohnzecken nutzbaren Raum im

rn. Bei Anwendung der geschuldeten Sorgfalt (§ 276 Abs. 1 BGB a. F.) mußte ihnen bekannt sein, daß es sich bei ihrer Wohnung nach der Teilungserklärung nicht um eine 3 1/2-Zimmerwohnung handelte, wie die Kl. aufgrund ihrer Besichtigungen der Wohnung annehmen mußte, sondern um eine 2 1/2-Zimmerwohnung mit einem nicht zu Wohnzecken nutzbaren Raum im Dachgeschoß. Hierauf hatten die Bekl. die Kl. auch ohne eine entsprechende Frage hinzuweisen. Dieser Verpflichtung sind die Bekl. nicht nachgekommen. Sie schulden der Kl. daher nach den Regeln des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen den Betrag, um den die Kl. die Wohnung ohne das schädigende Verhalten der Bekl. billiger erworben hätte (vgl. Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 394/99, WM 2001, 1302, 1304). Die zur Gewährleistung der Bekl. im Kaufvertrag vereinbarte Regelung steht dem nicht entgegen. Das Berufungsgericht hat die Auslegung des Vertrages insoweit unterlassen. Da weiterer Vortrag der Parteien hierzu nicht zu erwarten ist, ist sie dem Senat möglich. Nach der gebotenen engen Auslegung (MünchKomm-BGB/Westermann, 4. Aufl. § 443 Rdn. 2; Staudinger/Köhler, BGB [1995], § 434 Rdn. 37) der Haftungsausschlußklausel in bezug auf Sachmängel und die Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstands ist die Haftung der Bekl. wegen des Rechtsmangels der verkauften Wohnung durch den Kaufvertrag nicht beschränkt. Daher kann dahingestellt bleiben, ob der Ausschluß der Haftung für einen Rechtsmangel der Kaufsache auch die Haftung des Verkäufers wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen ausschließt, die darauf beruht, daß der Verkäufer auf einen solchen Mangel vorwerfbar nicht hingewiesen hat.

Bei Verkauf von Häusern und Wohnungen wird üblicherweise die gesetzliche Gewährleistung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluß gilt aber nicht für Rechtsmängel.

In der Teilungserklärung war der Raum oberhalb der Wohnung als Speicher ausgewiesen. Tatsächlich nutzten die Verkäufer mit Duldung der Miteigentümer diesen Raum als Schlafzimmer. Nachdem die Wohnung verkauft worden war, wollten die Käufer einen Heizkörper installieren lassen und erfuhren, daß der Speicher zu Wohnzwecken nicht genutzt werden dürfe; es fehle auch eine entsprechende Baugenehmigung. Die Käufer verlangten Schadensersatz von den Verkäufern.

Mit Urteil vom 26. September 2003 gab der Bundesgerichtshof der Klage statt und meinte, es liege ein Rechtsmangel vor und kein Sachmangel. Der Ausschluß der gesetzlichen Gewährleistung für Sachmängel greife deshalb nicht ein. Dazu komme, daß nach ständiger Rechtsprechung des BGH in solchen Fällen ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß bestehe. Der Schaden bestehe in der Preisdifferenz zwischen einer Wohnung mit Speicher und einer mit zusätzlichem Schlafraum.

Das Urteil betrifft einen Altvertrag; für Kaufverträge, die nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossen wurden, gilt das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz. Danach sind Sach- und Rechtsmängel gleichzubehandeln; die Gewährleistungsregeln der §§ 434 bis 441 BGB gelten auch für Rechtsmängel. Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß (jetzt § 311 BGB) ist dann ausgeschlossen (vgl. Palandt-Heinrichs, 62. Aufl., Rdn. 27 zu § 311 BGB). Auch bei Rechtsmängeln stehen damit dem Käufer ausschließlich die Ansprüche aus § 437 BGB (Minderung, Nacherfüllung, Rücktritt, Schadensersatz) zu. Da grundsätzlich für Rechtsmängel auch die Gewährleistung abbedungen werden kann, dürfte ein notarieller Kaufvertrag ohne einen solchen Ausschluß eine Amtspflichtverletzung des Notars jedenfalls dann begründen, wenn er die Parteien, insbesondere den Verkäufer, nicht über die Folgen eines unterlassenen Gewährleistungsausschlusses belehrt hatte.