Nutzungsausfall nach mangelnden Schönheitsreparaturen

Hat der Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen trotz Fälligkeit nicht durchgeführt, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die einen Anspruch des Vermieters auf Nutzungsausfallentschädigung für die Dauer der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung des Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung nach sich zieht.

(Leitsatz der Redaktion)

Aufgrund eines Mietvertrages aus dem Jahre 1981 waren die Mieter (Bekl.) aufgrund wirksamer Formularklausel verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen. 2006 kündigten die Mieter das Mietverhältnis, führten jedoch die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durch. Sie behaupteten, diese seien nicht fällig, weil sie sie erst kürzlich ausgeführt hätten. Die Vermieter leiteten daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren vor dem AG Charlottenburg ein. Ein eingeholtes Sachverständigengutachten ergab, daß die Durchführung von Schönheitsreparaturen notwendig sei. In dem folgenden Rechtsstreit machten die Vermieter Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der fehlenden Mieteinnahmen während der Dauer des selbständigen Beweisverfahrens geltend. Die bekl. Mieter trugen u. a. vor, der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens hätte es nicht bedurft, denn die Vermieter hätten auch durch Fotos oder Zeugen selbst den Zustand der Wohnung dokumentieren können.

Die Klage ist begründet.

I. Die Kl. haben Anspruch auf Zahlung von Nutzungsausfallentschädigung gegenüber den Bekl. in der geltend gemachten Höhe für die Zeit der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 6.11.1981, weil die Bekl. ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen sind und die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Sicherung der klägerseitigen Ansprüche erforderlich war.

1. Die Bekl. haben nach § 3 Ziffer 3. des Mietvertrages die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen wirksam übernommen. Durch das Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren ist erwiesen, daß die Durchführung uneingeschränkt sämtlicher Schönheitsreparaturen nach dem Auszug der Bekl. Ende April 2006 trotz Fälligkeit nicht erfolgte. Nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens, dem wegen der detaillierten, gut nachvollziehbaren Erläuterungen und Illustrationen uneingeschränkt gefolgt werden kann, sind nämlich alle in der Antragsschrift vom 5.7.2006 genannten Beanstandungen, welche identisch sind mit denen im außergerichtlichen Schreiben des klägerseitigen Prozeßbevollmächtigten vom 26.6.2006, in vollem Umfang zutreffend. Nach den Feststellungen des Sachverständigen lag die letzte Renovierung der Räumlichkeiten im Gutachtenzeitpunkt "augenscheinlich 15-20 Jahre zurück". Die durchgeführten Schönheitsreparaturen entsprachen zudem nicht den Regeln der Technik und genügten nicht der mittleren Güte, so daß eine vollständige Renovierung als "unumgänglich" konstatiert wurde. Insbesondere werden sämtliche Anstriche, ob an Wänden, Decken, Heizkörpern, Heizrohren, Fenstern bzw. Türen und Fußleisten, in dem Gutachten beanstandet.

2. Die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens war zur Sicherung der klägerseitigen Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlich, denn die Bekl. haben nachweislich ihre Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in tatsächlicher Hinsicht unmißverständlich bestritten. Durch den außergerichtlichen Schriftsatz ihrer Prozeßbevollmächtigten vom (...) haben die Bekl. eindeutig die Fälligkeit jeglicher Schönheitsreparaturen bestritten. Der durch nichts belegte und in seiner Glaubhaftigkeit stark zu bezweifelnde Vortrag der Bekl. in diesem Schreiben, wonach die letzten Tapezier- nebst anschließenden Malerarbeiten in allen Zimmern mit Ausnahme des Badezimmers, in dem sich keine Tapete befindet, im Jahr 2002 stattgefunden habe und eine weitere Renovierung (auch Küche) im Mai 2004 durchgeführt worden sei, und daß im Ergebnis Schönheitsreparaturen nicht fällig seien, steht im krassen Widerspruch zu den einzelnen Ausführungen des in jeder Hinsicht überzeugenden Sachverständigengutachtens und zeigt unmißverständlich, daß die Bekl. nicht gewillt waren, die Fälligkeit irgendwelcher Schönheitsreparaturen bzw. die Verpflichtung zur Durchführung irgendwelcher Schönheitsreparaturen anzuerkennen. Das Vorbringen im hiesigen Prozeß, der Zustand der Wohnung sei von Anfang an unstreitig gewesen, steht hierzu ebenfalls im krassen Widerspruch. (...)

3. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB liegt durch die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens nicht vor, denn unabhängig von der rechtlich zu beurteilenden Frage, ob Schadensersatz für die Folgen der Rückbauten zu leisten ist, enthielt die Antragsschrift überwiegend Mängel, die zur allgemeinen Verpflichtung der Bekl. im Rahmen der Schönheitsreparaturverpflichtung gehörten, und diese waren ausdrücklich streitig. Der Vermieter muß sich nicht auf eigene Fotografien und Zeugenbeweise beschränken, um wirksamen Rechtsschutz zu suchen, weil nach dem außergerichtlichen Schreiben der beklagtenseitigen Prozeßbevollmächtigten die Fälligkeit jeglicher Schönheitsreparaturen streitig war und die Bekl. zudem in Ansehung des Sachverständigengutachtens mit sehr, sehr zweifelhaftem Wahrheitsgehalt behauptet haben, in den Jahren 2002 und 2004 sämtliche Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Bei derartigem Abweichen vom Parteivorbringen einerseits und äußerlichem Eindruck einer Wohnung andererseits ist es völlig legitim, sich gerichtlich angeordneter Beweissicherungsmittel zu bedienen, da nach diesem Vorbringen weiterer Streit zu erwarten war.

4. Die Bekl. haben die Nichtdurchführung sämtlicher Schönheitsreparaturen trotz Fälligkeit als Pflichtverletzung sowie den daraus entstandenen Mietausfallschaden für die Dauer der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens zu vertreten im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB, denn sie kannten ihre vertragliche Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, den Zustand der Wohnung, insbesondere auch die ganz offensichtlich seit Jahren überfällige Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, und sie kannten seit Übersendung der Antragsschrift die gerichtlichen Schritte der Kl. im selbständigen Beweisverfahren und haben sich wissentlich und willentlich und somit vorsätzlich dagegen entschieden, ihren Verpflichtungen zur Renovierung nachzukommen. Dabei ist es unerheblich, ob darüber hinaus einzelne klägerseitige Forderungen bestanden, die über die vertraglich geschuldete Renovierungspflicht hinausgingen, denn sie hätten zumindest die ihnen obliegenden Pflichten erfüllen können, anstatt sich vollständig zu verweigern. Folglich müssen sie für den Mietausfallschaden in voller Höhe einstehen.

Anmerkung der Redaktion: Das LG Berlin, ZK 65, hat durch Beschluß die von den bekl. Mietern eingelegte Berufung als unzulässig verworfen, weil sie nicht beim zuständigen Berufungsgericht eingelegt worden sei. Zuständig sei das KG gem. § 119 Abs. 1 Nr. 1b GVG, da eines der Mitglieder der Grundstücksgemeinschaft/Vermieter seinen Wohnsitz außerhalb der Bundesrepublik Deutschland habe.

Bestreitet nach Ende des Mietverhältnisses der Mieter eine bestehende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter für die Zeit der Durchführung eines eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der fehlenden Mieteinnahmen geltend machen.

Nach über 20jähriger Mietzeit kündigten die Mieter das Mietverhältnis. Trotz wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen weigerten sie sich, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Vermieter leiteten daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren zur Feststellung der erforderlichen Schönheitsreparaturen ein. Das eingeholte Sachverständigengutachten bestätigte deren Erforderlichkeit. In einem folgenden Rechtsstreit machten die Vermieter Nutzungsausfallentschädigung geltend, weil die Wohnung während des Beweisverfahrens nicht vermietet werden konnte. Die Mieter entgegneten, die Vermieter hätten den Zustand auch durch Fotos oder Zeugen dokumentieren können.

Das AG Charlottenburg verurteilte die Mieter. Die mangelnde Durchführung von Schönheitsreparaturen trotz Fälligkeit stelle eine Pflichtverletzung dar. Der daraus entstandene Mietausfallschaden für die Dauer des selbständigen Beweisverfahrens sei von ihnen zu vertreten.

Nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Gläubiger vom Schuldner den Ersatz des durch die Pflichtverletzung entstehenden Schadens verlangen. Nach § 252 BGB umfaßt der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Hat der Mieter trotz entsprechender wirksamer Verpflichtung zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, und kann die Wohnung deswegen nicht vermietet werden, kann daher der Schadensersatzanspruch des Vermieters auch den Nutzungsausfall umfassen, der der Höhe nach mit dem Mietzinsanspruch begründet werden kann, den der Vermieter bei Vermietung der Wohnung erzielt hätte.

Dabei handelt es sich nicht um den Anspruch des Vermieters nach § 546 a BGB bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung durch den Mieter, denn auch die Rückgabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung ist eine Rückgabe im Rechtssinne, so daß keine Vorenthaltung der Mietsache vorliegt. Die Schadensersatzverpflichtung ergibt sich hier aus der allgemeinen Vorschrift des § 280 BGB. Insofern erweckt die Entscheidung des AG Charlottenburg auf den ersten Blick den Anschein der Selbstverständlichkeit mit der Überlegung, solange der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren den Zustand nicht dokumentiert habe, könne die Wohnung auch nicht weitervermietet werden, mit der weiteren Folge des Anspruchs auf Nutzungsausfallentschädigung. Zu Zeiten der mangelnden Wohnungsversorgung, als Mietinteressenten vor jeder freiwerdenden Wohnung Schlange standen und auch unrenovierte Wohnungen mieteten, war in der Tat die sofortige Weitervermietbarkeit der Wohnung garantiert. Zur Zeit kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß die freigewordene Wohnung sogleich hätte weitervermietet werden können, wäre der Mieter seinen Pflichten nachgekommen. Die Beweiserleichterung des § 252 Satz 2 BGB greift nicht "quasi automatisch". Der Vermieter muß darlegen, daß konkrete Mietinteressenten für die betreffende Wohnung vorhanden waren, die die Wohnung nahtlos gemietet hätten, wäre sie von den Vormietern ordnungsgemäß zurückgegeben worden. Dieser Vortrag muß substantiiert und ggf. auch beweisbar sein. Die Beweiserleichterung des § 252 Satz 2 BGB kann allenfalls dann greifen, wenn die Wohnung in einer Top-Lage liegt, freiwerdende Wohnungen in dem Haus i. d. R. sofort wieder vermietet werden konnten, Mietinteressenten sich um entsprechende Wohnungen also "nahezu gerissen haben" (vgl. dazu Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 51; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 5. Teil B Rdnr. 14, Seite 228 ff.; LG Berlin GE 2001, 210, GE 2001, 926; KG GE 2004, 297). Der vorliegenden Entscheidung ist ein entsprechender Vortrag der Vermieter nicht zu entnehmen. Eine Überprüfung der Entscheidung in der Berufung der beklagten Mieter war nicht möglich, weil die beklagten Mieter die Berufung beim falschen Gericht eingelegt hatten. Vorliegend war das KG als OLG wegen ausländischen Wohnsitzes eines der Vermieter zuständig.