Nutzungsausfall

Nutzungsausfall; Schadensersatz nach Parkettschädigung

Schäden an dem Parkett der Mietwohnung (Wasserfleck, Kratzer) sind nach Mietende fachgerecht zu beseitigen und begründen einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung, wenn das nicht geschieht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. als Vermieterin behauptete, dass nach Mietende der Parkettfußboden im Wohnzimmer mehrere Schrammen mit Tiefen von einigen Millimetern aufgewiesen habe. Des Weiteren habe ein Wasserschaden vorgelegen, wodurch das Parkett vergraut gewesen sei und einen deutlichen Rand aufgewiesen habe. Daneben habe auch die Küchentür erhebliche Kratzer gehabt. Nachdem der Sohn der beklagten Mieterin Reparaturarbeiten an dem Parkettboden vorgenommen habe, die nach Ansicht der Vermieterin keinen Erfolg hatten, begehrte der Vermieter von der Bekl. fachgerechte Instandsetzung, was abgelehnt wurde. Nach Instandsetzung des Parkettfußbodens durch einen Fachbetrieb wurden nunmehr die entsprechenden Kosten geltend gemacht. Das Amtsgericht verurteilte die Bekl. überwiegend, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Die Bekl. schuldet den Kl. keinen Nutzungsausfall gemäß § 546 a BGB für den Zeitraum bis zur endgültigen Übergabe der Mietsache am 10. Oktober 2007. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten die Kl. keinen Rücknahmewillen, da sie gerade von der Bekl. in diesem Zeitraum die Beseitigung von Schäden an Parkett und Küchentür verlangten (vgl. zum Rücknahmewillen auch Gather in Schmidt‑Futterer, § 546 a Rdn. 20).

Die Kl. hätten für diesen Zeitraum allenfalls einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 BGB geltend machen können; einen Schaden, weil sie etwa die Wohnung wegen der Arbeiten nicht an einen Interessenten vermieten konnten, haben sie aber nicht dargetan. [...]

Den Kl. steht Schadensersatz gemäß §§ 280, 281 BGB für die Beschädigung des Parketts zu.

Wie zwischen den Parteien unstreitig ist, befand sich auf dem Parkettfußboden ein Wasserfleck, und zudem war das Parkett durch Kratzer beschädigt. Soweit die Bekl. meint, das Parkett sei nicht ordnungsgemäß hergestellt gewesen, sonst hätte ein Verschütten von Wasser und ein Aufstellen des Sofas nicht solche Spuren hinterlassen, hat schon das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass ein Mangel bei der Verlegung des Parketts der Bekl. im Laufe der Mietzeit, bereits bei einem feuchten Wischen des Fußbodens, hätte auffallen müssen. Dies ist aber nicht dargelegt worden. Es gibt auch keine Mangelanzeigen an die Kl. Auch wenn ein Parkettfußboden ordnungsgemäß gegen Feuchtigkeit imprägniert ist, kann Wasser eintreten bzw. kann er verkratzt werden. Das ist, wenn nicht schon offenkundig, jedenfalls gerichtsbekannt. Dem muss der Mieter Rechnung tragen.

Sind die Beschädigungen so gravierend, wie auf den eingereichten Fotos ersichtlich, dann geht das über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus. Auf den erstinstanzlich eingereichten Fotos, die zum klägerischen Vortrag gehören, sind die Mängel vor und nach dem Nachbesserungsversuch durch den Sohn der Bekl. dokumentiert. Die Bekl. hat lediglich behauptet, die Fotos seien nicht maßstabsgerecht, was das Gericht aber erkennbar für nicht zutreffend erachtet.

Die Kl. haben die Bekl. zur Beseitigung des Mangels aufgefordert. Der Sohn der Bekl. hat begonnen, den Mangel zu beseitigen, indem er an den Stellen, an denen das Parkett schadhaft war, mit Abschleifen begann. Hierdurch ließen sich die Mängel aber nicht beseitigen, wie auf den eingereichten Fotos ebenfalls ersichtlich ist. Die Kl. mussten dann keinen weiteren Versuch der Bekl. zur Beseitigung der Mängel dulden, das war unzumutbar. Die Kl. haben dann allerdings erneut die Bekl. zur fachgerechten Beseitigung der Mängel, nicht zur Beseitigung der Mängel durch einen Fachbetrieb aufgefordert. Dem ist die Bekl. nicht nachgekommen, weil sie der Auffassung war, ihr Sohn könne die Mängel beseitigen. Da dies den Kl. wiederum unzumutbar war, wie bereits ausgeführt, konnten die Kl. nunmehr einen Fachbetrieb mit der Beseitigung des Mangels beauftragen. [...]

Ein Abzug alt für neu muss bei Parkett nicht vorgenommen werden, da durch das Abschleifen der Vermieter keinen Vorteil erhält, den er ausgleichen müsste, vielmehr wird durch das Abschleifen die Lebensdauer des Parkettfußbodens verringert. [...]

Es kann dahinstehen, ob die Entscheidung des BGH im Urteil vom 23.10.2008 - VII ZR 64/07 - GE 2009, 48 im Mietvertragsrecht Anwendung finden kann. Die dieser Entscheidung und der hiesigen Entscheidung zugrunde liegenden Tatsachen lassen sich nicht vergleichen. Hier ist der durch die Mängelbeseitigungsarbeiten entstandene Schaden dokumentiert.

Die Berufung hat auch keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung in Höhe von 23,80 € für die Beschädigung des Schließbleches richtet. Das Amtsgericht hat die Kratzer an der Tür teilweise noch für zulässige Gebrauchsspuren gehalten, die massive Abstoßung, sichtbar auf den eingereichten Fotos, hingegen für einen Schaden. Dem folgt das Berufungsgericht, die Schätzung des Amtsgerichts gemäß § 287 ZPO ist ebenfalls nicht zu beanstanden. [...]

Das Abschleifen eines Parkettfußbodens gehört nicht zum Katalog der durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Vom Mieter verursachte Schäden sind jedoch vom Mieter bei Mietende zu beseitigen - auch am Parkett. Bei Nichtvornahme der Arbeiten besteht ein Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung.

Nach Mietende stellte der Vermieter Schäden am Parkettfußboden der gemieteten Wohnung fest (Kratzer sowie Wasserflecken). Der Sohn des Mieters begann mit der Mängelbeseitigung, indem er an den Stellen, an denen das Parkett schadhaft war, mit dem Abschleifen begann. Hierdurch ließen sich die Mängel jedoch nicht beseitigen. Der Vermieter forderte den Mieter zu einer fachgerechten Beseitigung der Mängel auf. Dem kam der Mieter nicht nach, weil er der Auffassung war, der Sohn könne die Mängel beseitigen. Daraufhin beauftragte der Vermieter eine Fachfirma und machte die Kosten als Schaden geltend. Ferner verlangte er Nutzungsausfall. Beim Amtsgericht hatte die Klage überwiegend Erfolg, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Potsdam bestätigte das amtsgerichtliche Urteil teilweise. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum bis zur endgültigen Rückgabe der Mietsache könne der Vermieter nicht verlangen. Vielmehr hätte allenfalls ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden können, weil etwa die Wohnung wegen der durchzuführenden Arbeiten nicht an einen Interessenten vermietet werden konnte. Das sei jedoch nicht dargetan.

Ein Schadensersatzanspruch bestehe jedoch wegen der Beschädigung des Parketts. Die behaupteten Beschädigungen seien - wie aus den eingereichten Fotos ersichtlich - gravierend. Es habe sich nicht mehr um vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehandelt. Der Vermieter habe keinen weiteren Versuch des Mieters zur Beseitigung der Mängel dulden müssen, weil die Arbeiten durch den Sohn des Mieters keinen Erfolg gehabt hätten. Da der Mieter der fachgerechten Schadensbeseitigung nicht nachgekommen sei, habe der Vermieter einen Fachbetrieb mit der Beseitigung des Mangels beauftragen dürfen. Ein Abzug alt für neu müsse bei Parkett nicht vorgenommen werden, da der Vermieter durch das Abschleifen keinen Vorteil erhalte, den er ausgleichen müsse. Vielmehr werde durch das Abschleifen die Lebensdauer des Parkettfußbodens verringert.

Würde das Abschleifen eines Parkettfußbodens zu den vom Mieter bei wirksamer Überwälzungsklausel durchzuführenden Schönheitsreparaturen gehören, müsste der Vermieter bei unwirksamer Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter die Kosten des Abschleifens selber tragen. Nach allgemeiner Meinung gehört das Abschleifen des Parketts jedoch nicht zu den Schönheitsreparaturen, weil diese Position nicht von der Legaldefinition des § 28 Abs. 4 II. BV erfasst wird. Somit kommt bei Schäden, die nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch des Parketts zuzurechnen sind, ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Pflichtverletzung in Betracht. Bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel muss ein Vermieter daher immer darauf achten, ob der Mieter nach Mietende Schäden in der Wohnung hinterlassen hat, die außerhalb der Schönheitsreparatur- Pflicht liegen.