Nutzung für die Wohnungsversorgung

Nutzung für die Wohnungsversorgung; Wohnvermögen; Kaufhallengrundstück

1. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine Nutzung für die Wohnungsversorgung vorlag, sind die Verhältnisse am 2./3. Oktober 1990.

2. Bei der Nutzung eines Grundstücks für eine Kaufhalle fehlt der funktionale Zusammenhang mit dem Wohnvermögen.

Die Kl. wendet sich gegen die von der Bekl. vorgenommene Vermögenszuordnung einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 4.600 m2 aus dem Grundstück an die Beigeladene. Bei dem Stadtteil handelt es sich um ein Neubaugebiet, welches im Rahmen des sogenannten komplexen Wohnungsbaus vor dem Jahre 1990 entstanden ist. Auf dem zugeordneten Teil des Flurstücks 28/20 wurde im Zusammenhang mit der Errichtung des Neubaugebiets eine Kaufhalle erbaut. Das Kaufhallengebäude wurde nach seiner Fertigstellung als Bestandteil des Betriebsvermögens des volkseigenen Einzelhandelsbetriebes HO Kaufhallenverband geführt. Das ehemals in Volkseigentum befindliche Flurstück stand, auch soweit es mit der Kaufhalle bebaut war, in der Rechtsträgerschaft des VEB Gebäudewirtschaft.

Ihren zugunsten der Beigeladenen ergangenen Vermögenszuordnungsbescheid vom 24. Mai 1993 über die Zuordnung der vorbezeichneten Teilfläche des Flurstücks 28/20 begründete die Präsidentin der Treuhandanstalt damit, daß die Beigeladene Rechtsnachfolgerin des früheren HO-Kaufhallenverbandes sei, zu dessen Fondsvermögen die auf der Teilfläche errichteten Betriebsgebäude und -anlagen gehört hätten. Aus § 11 Abs. 2 Treuhandgesetz - THG - folge, daß mit der Umwandlung eines VEB in eine GmbH nicht nur die zum Fondsvermögen gehörenden Gebäude und Anlagen, sondern auch die Grundstücke, auf denen diese Anlagen errichtet seien, in das Eigentum der Kapitalgesellschaft übergingen.

Mit ihrer Klage macht die Kl. geltend, die streitbefangene Grundstücksfläche sei nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages - EV - kraft Gesetzes in ihr Eigentum übergegangen.

Die Klage ist nicht begründet. Die Kl. ist unabhängig von der Frage der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Bescheides, die dahingestellt bleiben kann, jedenfalls nicht in ihren Rechten verletzt. An der streitigen Grundstücksfläche stehen der Kl. Rechte nicht zu, insbesondere hat sie nicht Eigentum an der Fläche erlangt.

Ein Eigentumserwerb nach Art. 22 Abs. 4 EV scheidet aus, da es an der in Art. 22 Abs. 4 Satz 1 EV geforderten Voraussetzung einer Nutzung des Vermögensgegenstandes für die Wohnungsversorgung fehlt. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine Nutzung zur Wohnungsversorgung gegeben ist, sind - mangels einer anderweitigen Bestimmung im Einigungsvertrag - die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland; zu diesem Zeitpunkt fand der Eigentumsübergang nach Art. 22 Abs. 4 EV statt.

Am 2./3. Oktober 1990 wurde das auf der streitbefangenen Grundstücksfläche befindliche Gebäude als Kaufhalle genutzt. Das Grundstück war damit dem Kaufhallenbetrieb gewidmet. Eine solche Nutzung als Verkaufsstelle ist nicht als Nutzung zur Wohnungsversorgung anzusehen.

Dem Begriffsinhalt nach kann von einer Nutzung zur Wohnungsversorgung bezüglich ehemaliger volkseigener Flächen zunächst nur in den Fällen gesprochen werden, in denen diese Flächen unmittelbar für die Zurverfügungstellung von Wohnungen erforderlich sind. Dies ist bei denjenigen Flächen der Fall, die mit Wohngebäuden überbaut sind. Darüber hinaus wird derjenige Grund und Boden als zur Wohnungsversorgung genutzt zu betrachten sein, der mit den Wohngebäuden in unmittelbarem räumlichen und funktionalen Zusammenhang steht, wie etwa die erforderlichen Freiflächen zwischen einzelnen Wohngebäuden, die zu den Wohngebäuden gehörenden Grünanlagen und auch Hofflächen. Weiterhin müssen kraft unmittelbaren Sachzusammenhangs Folgeeinrichtungen der Wohngebäude, wie Kinderspielplätze, Garagen oder Stellplätze, da sie für ein heutigen Lebensgewohnheiten entsprechendes Wohnen notwendig sind, dem zur Wohnungsversorgung genutzten volkseigenen Vermögen zugerechnet werden (vgl. Denkschrift zum Einigungsvertrag, BT Drs. 11/77060, S. 366 - Erläuterungen zu Art. 22 Abs. 4 EV; vgl. ferner auch die in § 1 Abs. 2 Wohnungsgenossenschafts Vermögensgesetz [BGBl. 1993 S. 985] gegebene Definition von für Wohnzwecke genutztem Grund und Boden).

Die streitbefangene Grundstücksfläche dient demgegenüber der gewerblichen Nutzung. Die Fläche ist aufgrund der Bebauung mit einer Kaufhalle funktional dem Betrieb dieses Einzelhandelsgeschäftes zugeordnet, das zur Versorgung der Bewohner der umliegenden Wohnhäuser mit Waren des täglichen Bedarfs, insbesondere Lebensmitteln, beiträgt, nicht aber die Wohnungsversorgung, und zwar wegen Fehlens eines unmittelbaren Sachzusammenhangs mit dem Wohnen auch nicht im Sinne einer Folgeeinrichtung, zum Ziel hat. Es ist allenfalls ein mittelbarer Zusammenhang mit der Wohnungsversorgung in dem Sinne festzustellen, daß den Bewohnern eines Wohngebietes die Möglichkeit eröffnet werden muß, die zur Befriedigung der Bedürfnisse des täglichen Lebens erforderlichen Gegenstände erwerben zu können. In diesem Sinne ist allerdings letztendlich jedes Ladengeschäft einer Kommune bezogen auf die Wohnbebauung eine Folgeeinrichtung, was zeigt, daß der unmittelbare Sachzusammenhang mit der Wohnungsversorgung bei Ladengeschäften grundsätzlich nicht mehr gewahrt sein kann (vgl. auch Schmidt/Leitschuh in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Band I, Rdn. 25 zu Art. 22 EV, die bei Aufzählung der dem zur Wohnungsversorgung genutzten Vermögen zuzurechnenden Folgeeinrichtungen Ladengeschäfte nicht aufführen; siehe ferner Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau/Bundesministerium der Finanzen in: Hinweise zur weiteren Beschleunigung der Vermögenszuordnung im Wohnungsbestand, InfoDienst Kommunal Nr. 46/1992, S. 6, dort werden im Rahmen der funktionellen Abgrenzung bei der Aufzählung von Folgeeinrichtungen Ladengeschäfte nicht genannt).

Ein unmittelbarer Sachzusammenhang mit der Wohnungsversorgung und damit eine Nutzung zur Wohnungsversorgung kann nicht etwa deshalb angenommen werden, weil die vorliegend betroffene Kaufhalle im Zuge der Errichtung eines ganzen Stadtteils im Rahmen einer Maßnahme des komplexen Wohnungsbaus erstellt wurde. Der mit der Grundstücksnutzung verfolgte gewerbliche Zweck erfährt dadurch keine Änderung. Von einer Einbindung in das zur Wohnungsversorgung genutzte Vermögen bei im Zuge einer Maßnahme des komplexen Wohnungsbaues geschaffenen Läden kann in der Regel nur dann die Rede sein, wenn eine unmittelbare räumliche Verbindung mit den komplexen Wohnbauten besteht, wenn also ein Laden etwa in einem überwiegend mit Wohnungen ausgestatteten Gebäude untergebracht ist (möglicherweise weitergehend Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Hinweise zu den wohnungswirtschaftlich bedeutsamen rechtlichen Voraussetzungen und Verfahren der Überführung des ehemals volkseigenen Vermögens der Wohnungsversorgung auf die Gemeinden und seine Privatisierung, InfoDienst Kommunal Nr. 31 S. 10; vgl. auch Söfker VIZ 91, S. 44). Eine direkte räumliche Verbindung besteht vorliegend aber nicht. Die Kaufhalle ist unabhängig von umliegenden Wohnbauten als eigenständiger freistehender Baukörper errichtet worden. Auch wurde die Kaufhalle nach ihrer Fertigstellung als Bestandteil des Betriebsvermögens des volkseigenen Einzelhandelsbetriebes HO Kaufhallenverband Rostock geführt, so daß eine Verantwortung eines Betriebes der Wohnungswirtschaft für das Kaufhallengebäude nicht bestand, womit in jedem Fall jeder Anknüpfungspunkt für einen funktionalen Zusammenhang mit dem Wohnungsvermögen fehlt (vgl. auch Schmitt Habersack in Kimme, Offene Vermögensfragen, Art. 22 EV, Rdn. 41, der für im Zuge des komplexen Wohnungsbaues als gesonderte Baukörper errichtete und in Fondsinhaberschaft eines nicht gebäudewirtschaftlichen VEB stehende Gebäude den Vermögensübergang nach Art. 22 Abs. 4 EV verneint; auch nach Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau in InfoDienst Kommunal Nr. 31 a.a.O. soll es für die Zuordnung einer Versorgungseinrichtung zum Wohnungsvermögen darauf ankommen, ob der Vermögensgegenstand sich in der Verantwortung eines Betriebes der Gebäudewirtschaft befand). Ist für das Gebäude der Zusammenhang mit der Wohnungsversorgung nicht gegeben, muß dies gleichermaßen für das Grundstück gelten, selbst wenn es in Rechtsträgerschaft eines Betriebes der Wohnungswirtschaft verblieben ist.

Auch unabhängig von Art. 22 Abs. 4, der nach alledem nicht zu einem Erwerb des Eigentums an der streitbefangenen Grundstücksfläche durch die Kl. geführt hat, ist es nicht zu einem Übergang des Eigentums auf die Kl. gekommen. Eine Übertragung nach Art. 21 EV scheidet aus, da es sich bei der Grundstücksfläche nicht um einen Gegenstand des Verwaltungsvermögens handelt. Das Grundstück war und ist nicht dazu bestimmt, unmittelbar Verwaltungsaufgaben zu dienen.

Auch von dem nach Maßgabe der Vorschriften des § 1 Abs. 1 Sätze 2 und 3 THG für öffentliches Finanzvermögen bestehenden Kommunalisierungsauftrag des Art. 22 Abs. 1 Satz 1 EV wird das Grundstuck nicht erfaßt, da es keinerlei Beziehung zur Erfüllung kommunaler Aufgaben aufweist. Auch aus diesem Gesichtspunkt ist somit eine Rechtsverletzung nicht eingetreten. Der Kommunalisierungsauftrag betrifft nur dasjenige öffentliche Finanzvermögen, welches tatsächlich für öffentliche Zwecke und Aufgaben genutzt wird, die nach der Rechtsordnung des Grundgesetzes von den Kommunen im Rahmen ihrer Selbstverwaltung nach Art. 28 Abs. 2 GG wahrgenommen werden (BVerwG, Urteil vom 24. März 1994 - BVerwG 7 C 21.93 -). Es gehört nicht zu den Selbstverwaltungsaufgaben der Kommunen, die zur Versorgung der Bevölkerung mit Konsumgütern erforderlichen Einzelhandelsgeschäfte zu betreiben.