Nutzung als Ferienwohnung im allgemeinen Wohngebiet

Nutzung als Ferienwohnung im allgemeinen Wohngebiet; Verstoß gegen Gebot der Rücksichtnahme; Begriff „Wohnen“ im Planungsrecht

Die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen in einem allgemeinen Wohngebiet kann gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen.

Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagung.

Streitbefangen ist das mit einem mehrgeschossigen Wohnhaus (Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude) bebaute Grundstück P., Berlin. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich; die nähere Umgebung ist ganz überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Mit Baugenehmigung vom 14. Juni 2011 waren Umbau und Nutzungsänderung einer Wohnung im 1. OG des Vorderhauses in drei Ferienwohnungen genehmigt worden.

Ab April 2013 gingen beim Antragsgegner mehrere Mieterbeschwerden insbesondere über nächtliche und am Wochenende erfolgende Lärmbelästigungen ein (Ein- und Auszug von Feriengästen, laute Musik, versehentliches Klingeln, Lärm von Reinigungskräften). Bei den daraufhin erfolgten bauaufsichtlichen Kontrollen vor Ort stellte der Antragsgegner fest, dass eine Reihe der insgesamt etwa 30 Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt wurden.

Mit Bescheid vom 27. September 2013, gerichtet an die Antragstellerin, untersagte der Antragsgegner nach vorheriger Anhörung die Nutzung von 13 näher bezeichneten „Ferienwohnungen" ab dem 29. November 2013 und drohte für den Fall der nicht fristgerechten Befolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 8.000 € an. Zugleich wurde die sofortige Vollziehung angeordnet. [...]

Hiergegen hat die Antragstellerin am 27. November 2013 einstweiligen Rechtsschutz beantragt. Mit Schreiben vom 16. Dezember 2013 hat der Antragsgegner die Nutzungsuntersagung auf 12 Wohnungen beschränkt und „klargestellt", dass die Nutzung zu einer kurzfristigen, d. h. tageweisen oder nur wochenweisen gewerblichen Vermietung als Ferienwohnungen an wechselnde Mieter ab 29. November 2013 untersagt werde.

Die Antragstellerin macht geltend, die tatsächlich ausgeübte Nutzung halte sich im Rahmen der gewöhnlichen „Wohnnutzung". Insbesondere liege kein Beherbergungsbetrieb vor. Davon abgesehen sei die Nutzungsuntersagung, auch unter Einbeziehung des Schreibens vom 16. Dezember 2013, nicht hinreichend bestimmt und zudem ermessensfehlerhaft. Jedenfalls sei sie, die Antragstellerin, nicht richtige Bescheidadressatin, da die Vermietung der Apartments von Anfang an nicht durch sie, sondern durch die C. GmbH erfolge.

Die Antragstellerin hat sinngemäß beantragt, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagung des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 27. September 2013 in der Fassung des Schreibens vom 16. Dezember 2013 wiederherzustellen bzw. - hinsichtlich der Zwangsmittelandrohung - anzuordnen.

[...] 3. Der gegen die Nutzungsuntersagung gerichtete, gem. § 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO zulässige Antrag ist unbegründet. Bei summarischer Prüfung überwiegt das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung das private Aussetzungsinteresse der Antragstellerin. Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angegriffenen Anordnung.

a) Rechtsgrundlage für die Anordnung ist § 79 Satz 2 BauO Bln. Danach kann eine im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgende Nutzung von baulichen Anlagen untersagt werden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 79 Satz 2 BauO sind erfüllt. Die streitgegenständlichen 12 Wohnungen werden im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, denn diese Wohnungen, für die eine gewöhnliche Wohnnutzung genehmigt ist, werden aktuell als Ferienwohnungen genutzt, ohne dass die für diese Nutzungsänderung erforderliche Baugenehmigung vorliegt.

aa) Die streitgegenständlichen Wohnungen werden nicht (mehr) als „gewöhnliche" Wohnungen, sondern als Ferienwohnungen und damit zu gewerblichen Zwecken genutzt.

(1) Eine Nutzung als Ferienwohnung liegt vor, wenn eine Wohnung ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt wird. Eine solche gewerbliche Kurzzeitvermietung stellt zwar regelmäßig (noch) keinen Beherbergungsbetrieb im bauplanungsrechtlichen Sinne dar (BVerwG, Beschluss v. 8. Mai 1989 - 4 B 78. 89 -; OVG Lüneburg, Beschluss v. 12. Dezember 2013 - 1 LA 123/13 -; OVG Berlin­ Brandenburg, Urteil v. 11. Oktober 2007 - OVG 2 A 2.07 -), bildet aber eine eigenständige planungsrechtliche Nutzungsart, nämlich eine besondere Art der gewerblichen Nutzung, die von der gewöhnlichen Wohnnutzung zu unterscheiden ist. Darüber besteht - soweit ersichtlich - Einigkeit in der obergerichtliehen Rechtsprechung (OVG Lüneburg, Beschluss v. 12. Dezember 2013 - 1 LA 123/13 -, Beschluss v. 22. November 2013 - 1 LA 49113 -; VGH München, Beschluss v. 4. September 2013 - 14 ZB 13.6 -; OVG Greifswald, Beschluss v. 8. Januar 2008 - 3 M 190/07 -). Einigkeit besteht ferner darüber, dass der „vorübergehende" Charakter des Aufenthalts nicht nur einen wenige Tage dauernden, sondern auch einen nach Wochen bemessenen Aufenthalt umfasst (VGH München, a.a.O.; OVG Greifswald, a.a.O., vgl. a. § 2 Abs. 1 Nr. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes - ZwVbG - v. 29. November 2013). Maßgeblich für die auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die den Begriff des Wohnens prägt (OVG Greifswald, a.a.O.), ist darüber hinaus nach Ansicht der Kammer, dass es bei den abgeschlossenen Mietverträgen typischerweise zu einer Anmeldung i. S. d. Melderechts kommt (vgl. aber VG Berlin, Beschluss v. 28. März 2012 - VG 19 L 18.12 -, Seite 3, 4 des amtlichen Abdrucks, Beschluss v. 23. Januar 2012 - VG 19 L 294.11-, Rn. 22 bei juris).

(2) Bei der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren allein möglichen summarischen Prüfung spricht alles dafür, dass die streitgegenständlichen Wohnungen als Ferienwohnungen i. S. d. dargestellten obergerichtliehen Rechtsprechung genutzt werden.

(a) Die Auslobung dieser Wohnungen zur (auch) tageweisen Vermietung im Internet auf mehreren Webseiten sowie die aktenkundigen Beschwerden mehrerer Hausbewohner über die „in kurzen Intervallen" an- und abreisenden Touristengruppen und die von diesen ausgehenden, konkret beschriebenen Störungen stellen gewichtige Indizien dafür dar, dass hier eine gewerbliche Kurzzeitvermietung stattfindet. Dasselbe gilt für die auf den Klingelschildern der entsprechenden Wohnungen angebrachten Fantasienamen (ohne entsprechenden Melderegistereintrag), den Wäscheservice (Wäschewechsel nach Ein- und Auszug, spezieller Kellerraum zur Lagerung der Wäsche) sowie die Informationsblätter in englischer Sprache, die ganz augenscheinlich für die Kurzzeitmieter bestimmt sind und u. a. eine „check-in time" und „check-out time" festlegen sowie einen Briefkasten angeben, in den der Wohnungsschlüssel bei Abreise einzuwerfen ist. Anmeldungen erfolgen offensichtlich nicht. Zu all diesen Indizien verhält sich die Antragstellerin mit keinem Wort. In ihrer Antragsschrift räumt sie sogar ausdrücklich ein, dass eine Vermietung (auch) für wenige Tage tatsächlich stattfindet. In den von ihr später eingereichten Mietverträgen wird zudem der Begriff „Ferienwohnung" teilweise ausdrücklich verwendet.

(b) Die Antragstellerin lehnt die Qualifikation der ausgeübten Nutzung als Ferienwohnungsnutzung in erster Linie deshalb ab, weil die Nutzungsdauer überwiegend in Wochen oder Monaten bemessen sei. Sie hat hierzu „beispielhaft" mehrere Mietverträge eingereicht, von denen einige über mehrere Monate liefen bzw. noch laufen. Damit vermag sie die aufgrund der genannten Indizien geradezu ins Auge springende Ferienwohnungsnutzung indes nicht durchgreifend in Zweifel zu ziehen: Insoweit ist nochmals auf den bereits dargestellten rechtlichen Ausgangspunkt aufmerksam zu machen, dass nämlich eine Nutzung als Ferienwohnung auch dann vorliegen kann, wenn die Nutzungsüberlassungen nicht lediglich tageweise erfolgen, sondern sich jeweils über mehrere Wochen erstrecken. Wie lang dieser Zeitraum genau ist, bedarf vorliegend aufgrund der Eindeutigkeit der übrigen Indizien keiner Entscheidung. Eine äußerste Grenze dürfte nach Ansicht der Kammer bei 12 Wochen zu ziehen sein (vgl. a. die Gesetzesbegründung zu § 2 ZwVbG, Abgh-Drs. 17/1057: 2 Monate). Dabei dürften einzelne Überschreitungen ebenso unerheblich sein wie eine gelegentliche (Mit-) Nutzung durch den Eigentümer oder Hauptmieter selbst (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss v. 12. Dezember 2013 - 1 LA 123/13 -), weil solche „Einsprengsel" das Gesamtbild einer gewerblichen Kurzzeitvermietung nicht beeinflussen.

Vor diesem Hintergrund ist schon nach dem eigenen Vortrag der Kl. schwerlich von einer normalen Wohnnutzung auszugehen, weil nahezu die Hälfte der bescheinigten Nutzungsverhältnisse lediglich über einen Zeitraum von maximal 4 Wochen laufen. Auch der Antragsgegner hat bei mehreren vor kurzem erfolgten Kontrollen (Mieterbefragungen) zahlreiche kurzfristige Mietverhältnisse - zwischen 5 Tagen und 4 Wochen - festgestellt. Hinzu kommt, dass die Antragstellerin nach eigenem Bekunden lediglich „beispielhaft" einzelne Nutzungsverhältnisse nahezu ausschließlich ab Oktober/November 2013, also nach Erlass der streitgegenständlichen Anordnung, belegt. Danach liegt der Schluss nahe, dass alle sonstigen, nicht genannten und belegten Nutzungsverhältnisse (noch) kürzere Laufzeiten aufwiesen. Das muss insbesondere für den Zeitraum vor Oktober 2013 angenommen werden, den die Antragstellerin - von einer Ausnahme abgesehen - ohne Angaben von Gründen vollständig übergeht. Diesbezüglich hat etwa die Polizei anlässlich einer Anzeige wegen ruhestörenden Lärms im Juli 2013 eine Aufenthaltsdauer eines Touristen von etwa einer Woche ermittelt. Nach alledem wird die Ferienwohnungsnutzung nicht dadurch ausgeschlossen, dass einzelne aktuelle Mietverhältnisse, wie von der Antragstellerin in ihrem Schriftsatz vom 18. Februar 2014 nochmals ausführlich dargelegt, über mehrere Monate laufen.

(c) Der Antragsgegner war auch nicht verpflichtet, die von der Antragstellerin ausgeübte Nutzung noch weiter aufzuklären. Die Kammer ist nicht der Ansicht, dass der Antragsgegner über die aufgezählten Indizien (die nicht kumulativ vorliegen müssen) konkret darlegen und nachweisen muss, dass der Eigentümer/Vermieter unzweifelhaft ein Ferienwohnungs-Nutzungskonzept verfolgt, wenn der Eigentümer/Vermieter diese Anhaltspunkte nicht durch substantiierten Vortrag entkräftet (vgl. aber VG Berlin, Beschluss v. 28. März 2012 - VG 19 L 18.12 -). Wegen des durch Art. 13 GG gewährleisteten Grundrechtsschutzes ist die Bauaufsichtsbehörde trotz des Amtsermittlungsgrundsatzes (§ 24 VwVfG) nur eingeschränkt und nur unter besonderen - hier regelmäßig nicht gegebenen - engen Voraussetzungen in der Lage, die einzelnen Wohnungen zu besichtigen (vgl. § 58 Abs. 3 BauO Bln; weitergehend nunmehr § 5 Abs. 5 ZwVbG). Sonstige Informationen über das Nutzungskonzept wird sich der Antragsgegner häufig ebenfalls nur eingeschränkt verschaffen können, auch wenn er förmlich eine Auskunftserteilung oder Unterlagenvorlage verlangt (§ 58 Abs. 1, § 59 Abs. 2 BauO, vgl. jetzt auch § 5 Abs. 2 ZwVbG), denn ob die Auskünfte bzw. Unterlagen vollständig und richtig sind, ist oft schwierig zu beurteilen, ganz abgesehen von einem mit einem solchen Vorgehen u. U. verbundenen Zeitverlust. Die nicht selten aus dem Ausland angereisten Touristen stehen für die Sachverhaltsermittlung faktisch nur während ihres Aufenthalts zur Verfügung; ob sie bei dann stattfindenden behördlichen Kontrollen in der Wohnung angetroffen werden oder gerade außer Haus sind, ist zudem mehr als unsicher.

Entscheidendes Gewicht kommt daher den - eingangs aufgezählten und vom Antragsgegner hinreichend ermittelten - objektiven Indizien zu, bei deren Würdigung aufgrund der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise sich hier eine Ferienwohnungsnutzung geradezu aufdrängt. Da die Frage, wie eine Wohnung genutzt wird, ausschließlich die Sphäre des Eigentümers/Vermieters betrifft, kann es diesem in einem solchen Fall im Hinblick auf seine Mitwirkungsobliegenheit aus § 26 Abs. 2 Satz 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 BlnVwVfG zugemutet werden, die Indizwirkung zu erschüttern, etwa durch rückhaltlose Offenlegung aller Vertragsverhältnisse (für jede Wohnung gesondert über längere Zeiträume), und/oder durch Ermöglichung einer Besichtigung der betroffenen Wohnungen, und nicht zuletzt durch substantiierte Auseinandersetzung mit den genannten, für eine Ferienwohnungsnutzung sprechenden Anhaltspunkten. Dem genügt der bisherige Vortrag der Antragstellerin bei weitem nicht.

bb) Die Nutzung von Wohnungen, für die (nur) eine Genehmigung zu Wohnzwecken vorliegt, als Ferienwohnung stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen (legalen), durch die Baugenehmigung dokumentierten Nutzung dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen unterworfen ist oder unterworfen sein kann, also die der bisherigen Nutzung eigene, gewisse Variationsbreite verlassen wird und durch die Veränderung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können (OVG Berlin­Brandenburg, Beschluss v. 26. Oktober 2012 - OVG 10 S 35.12 -, Beschluss v. 21. März 2006 - OVG 10 S 3.06 -; OVG Brandenburg, Beschluss v. 4. September 1995 - 3 B 52/95 -; OVG Münster, Urteil v. 24. Juni 2004 - 7 A 4529/02 -; NVwZ-RR 2005, 695, juris Rn. 33). Das ist für eine Nutzung als gewerbliche Ferienwohnung im Verhältnis zur gewöhnlichen Wohnnutzung ersichtlich der Fall (vgl. nur VGH München, Beschluss v. 4. September 2013 - 14 ZB 13.6 -; VG Schwerin, Urteil v. 20. Dezember 2012 - 2A 621111 -). Die Nutzung durch Feriengäste ist gegenüber der „normalen" Wohnnutzung typischerweise andersartig; ihr Nebeneinander kann zu städtebaulichen Konflikten führen, weil damit Unruhe in ein Wohngebiet getragen wird (so ausdrücklich OVG Lüneburg, Beschluss v. 22. November 2013 - 1 LA 49/13 -; VGH München, Beschluss v. 4. September 2013 - 14 ZB 13.6). Die danach gem. §§ 60 Abs. 1, 62 Abs. 2 Nr. 1 BauO Bln für die Nutzungsänderung erforderliche Baugenehmigung liegt nicht vor.

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ändert die vorstehend dargestellte baurechtliche Rechtslage nicht. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz schützt das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum, das Bau- und Planungsrecht schützt das öffentliche Interesse an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, hier insbesondere die Einhaltung des baurechtlichen Rücksichtnahmegebots. Baurecht und Zweckentfremdungsrecht stehen auch verfahrensrechtlich nebeneinander. § 64 Satz 1 Nr. 3 und § 65 Satz 1 Nr. 3 BauO Bln greifen nicht ein, da die Baugenehmigung in Bezug auf die Zweckentfremdungsverbotsgenehmigung keine Konzentrationswirkung hat (vgl. VGH Mannheim, Beschluss v. 19. Februar 1997 - 3 S 3455/96 - juris Rn. 5 f.). Es kann also durchaus sein, dass eine baurechtlich zulässige Nutzungsänderung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nicht genehmigungsfähig ist wie umgekehrt eine Genehmigung nach § 3 ZwVbG bzw. die gesetzliche Einstufung als Nicht­Zweckentfremdungstatbestand nach § 2 Abs. 2 ZwVbG nicht von der Einholung der bauordnungsrechtlichen Nutzungsänderungsgenehmigung und den entsprechenden materiellen Anforderungen freistellt.

b) Die Nutzungsuntersagung ist hinreichend inhaltlich bestimmt i. S. d. § 37 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 BlnVwVfG. Ein Verwaltungsakt ist hinreichend bestimmt, wenn der Adressat seinen Regelungsgehalt aus dem Tenor, dem Inhalt der Begründung und den sonstigen bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen so vollständig, klar und unzweifelhaft erkennen kann, dass er sein Verhalten danach richten kann (vgl. BVerwG, Urteil v. 2. Juli 2008 - BVerwG 7 C 38/07 -; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 14. Aufl. 2013, § 37 Rn. 5). Das Erfordernis der inhaltlichen Bestimmtheit ist auch dann erfüllt, wenn der Regelungsgehalt durch Auslegung ermittelt werden kann, wobei auf den Empfängerhorizont abzustellen ist (VG Berlin, Urteil v. 29. Oktober 2013 - VG 19 K 98.13 -; OVG Münster, Urteil v. 22. November 1994 - 11 A 4214/92 -).

Nach diesen Maßstäben ist die Nutzungsuntersagung vom 27. September 2013, jedenfalls in der Form, die sie durch die „Klarstellung" vom 16. Dezember 2013 - die wohl als Änderungsbescheid einzustufen ist - erhalten hat, hinreichend bestimmt. Sie lässt sowohl den Adressaten (die Antragstellerin), den Gegenstand der Anordnung (die dort im Einzelnen genannten Wohnungen), ihren zeitlichen Geltungsbereich (ab dem 29. November 2013) als auch den sachlichen Gehalt der Anordnung (das Verbot der tageweisen oder wochenweisen gewerblichen Vermietung als „Ferienwohnungen" an wechselnde Mieter) unzweifelhaft erkennen. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist insbesondere die Umschreibung des sachlichen Regelungsgehalts nicht unklar. Bei dem Begriff der „Ferienwohnung" handelt es sich - wie dargelegt - um einen in der obergerichtlichen Rechtsprechung gängigen bauplanungsrechtlichen Begriff, der einen klaren Begriffskern vermittelt (so ausdrücklich auch VG Berlin, Beschluss v. 28. März 2012 - VG 19 L 18. 12). Durch den zusätzlichen Hinweis im Bescheidtenor auf die Unzulässigkeit der tageweisen oder wochenweisen Vermietung an wechselnde Mieter ist klargestellt, dass (nur) solche Kurzzeitmietverhältnisse ausgeschlossen sein sollen, die üblicherweise tage- oder wochenweise bemessen werden, die also den maximalen zeitlichen Umfang - wie oben erläutert - von freizeitorientierten vorübergehenden Aufenthalten nicht überschreiten. Aus der Verwendung des Begriffs „Ferienwohnung" folgt, dass die Kurzzeitvermietung an Geschäftsreisende nicht erfasst ist (vgl. VGH München, Beschluss v. 4. September 2013 - 14 ZB 13.6 -). Dasselbe gilt für die befristete Überlassung von Wohnraum an Personen, die ihren Lebensmittelpunkt für einen begrenzten Zeitraum nach Berlin verlagern (z. B. entsandte Arbeitnehmer, Au-pair-Mädchen, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Stipendiaten, Praktikanten, vgl. Gesetzesbegründung zu § 2 ZwVbG, Abgh-Drs. 17/1057). Solche Fälle stehen hier indes auch nicht in Rede.

c) Die Antragstellerin ist gem. §§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1, 3 Satz 1 Alt. 2 ASOG als Vermieterin richtige Adressatin der Nutzungsuntersagung. Jedenfalls bei der im vorliegenden Verfahren allein möglichen summarischen Prüfung muss die Kammer davon ausgehen, dass die betroffenen Wohnungen überwiegend von der Antragstellerin vermarktet, also vermittelt und vermietet werden. Sollte daneben nunmehr auch die C. GmbH als Vermieterin tätig werden, wäre ein Vorgehen auch gegen diese zu prüfen. An der ordnungsrechtlichen Verantwortlichkeit der Antragstellerin würde das per se nichts ändern. Die ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit der Antragstellerin ergibt sich aus Folgendem:

Die Antragstellerin hat im hiesigen Verfahren zunächst selbst explizit zugestanden, dass sie es ist, die die in Rede stehenden Ferienwohnungen vermietet. Auch im vorangegangenen Verwaltungsverfahren hat sie ihre Eigenschaft als Vermieterin nie ansatzweise in Frage gestellt. Dem entspricht, dass verschiedene objektive Indizien vorliegen, die nachdrücklich dafür sprechen, dass die Vermarktung der Ferienwohnungen durch die Antragstellerin erfolgt. Zu nennen sind hier namentlich die Bewerbung der Wohnungen im Internet durch die Antragstellerin sowie der den Kurzzeitmietern ausgehändigte Informationsflyer, der ebenfalls die Antragstellerin als Verantwortliche ausweist. Auch die beschwerdeführende Dauermieter sowie die bei polizeilichen Kontrollen angetroffenen Touristen haben übereinstimmend die Antragstellerin als Vermieterin angegeben. Ihr erstmals im Schriftsatz vom 14. Januar 2014 erhobener Einwand, nicht sie, sondern eine - in denselben Büroräumen wie die Antragstellerin ansässige - C. GmbH vermiete die Ferienwohnungen, erscheint daher verfahrensangepasst und unterliegt erheblichen Richtigkeitszweifeln. Das gilt trotz der eingereichten Mietverträge, die überwiegend die C. GmbH als Vermieterin ausweisen, und zwar schon deshalb, weil diese Verträge sämtlich aus der Zeit nach Erlass der streitgegenständlichen Nutzungsuntersagung stammen. Auffällig ist auch, dass zwei der eingereichten formularmäßigen Verträge eben doch die Antragstellerin als Vermieterin nennen. Dass die Antragstellerin zivilrechtlich nicht (mehr) befugt wäre, die streitbefangenen Wohnungen zu vermarkten und diese Befugnis der C. GmbH zukäme, trägt die Antragstellerin selbst nicht einmal vor.

d) Die Nutzungsuntersagung ist nicht ermessensfehlerhaft. In den Fällen der formellen Illegalität, also einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen ist in der Regel allein der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht. [...] Bereits die formelle Illegalität rechtfertigt grundsätzlich eine Nutzungsuntersagung, weil anderenfalls das bauordnungsrechtliche Genehmigungsverfahren weitgehend unterlaufen werden und das formelle Baurecht seine Ordnungsfunktion nicht mehr erfüllen könnte. [...]

Eine auf formelle Illegalität gestützte Nutzungsuntersagung erweist sich nur dann - ausnahmsweise - als ermessensfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist oder unter Bestandsschutz steht oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 15. Mai 2007 - OVG 2 S 26.07 -). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere ist die gegenwärtige Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig, weil - wie in der streitigen Anordnung im Einzelnen ausgeführt - wegen der von der Ferienwohnungsnutzung ausgehenden erheblichen Störungen ein Verstoß gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot naheliegt. Unter Umständen ist das Vorhaben bereits gebietsunverträglich, also aufgrund typisierender Betrachtungsweise mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets nicht verträglich (vgl. BVerwG, Beschluss v. 31. Juli 2013 - 4 B 8/13 -), weil allgemeine Wohnnutzung und Freizeitwohnen „grundverschieden" sind (so BVerwG, Urteil v. 11. Juli 2013 - 4 GN 7/12 -). Ebenso wenig erscheint die Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig. Mildere Mittel als eine (vollständige) Untersagung der Nutzung als Ferienwohnungen sind nicht ersichtlich.

e) Die Anordnung der formell ordnungsgemäß begründeten (§ 80 Abs. 3 VwGO) sofortigen Vollziehung ist gleichfalls nicht zu beanstanden. Es liegt ein besonderes Vollzugsinteresse insbesondere wegen der Besorgnis einer negativen Vorbild- oder Nachahmungswirkung vor. Es ist geboten, die rechtswidrigen Zustände umgehend zu beenden, um die Ordnungsfunktion des formellen Baurechts zu sichern und zugleich den wirtschaftlichen Anreiz für illegale Nutzungsänderungen gegenüber einer sonst möglichen Ausnutzung des Suspensiveffekts von Widerspruch und Klage möglichst effektiv zu minimieren. Zudem liegen zahlreiche Nachbarbeschwerden wegen Lärmbelästigungen vor.

4. Der gegen die Androhung des Zwangsgeldes gerichtete Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, Abs. 2 Nr. 3 VwGO, § 4 Abs. 1 Satz 1 AG VwGO ist erfolgreich, weil die pauschale Androhung eines Zwangsgeldes von 8.000 € unbestimmt i.S.d. § 5 a VwVfG Bln, § 13 Abs. 1, 3, 5 VwVG ist. Für jede betroffene Wohnung ist ein gesondertes Zwangsgeld anzudrohen. Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes für alle Wohnungen ist keine taugliche Grundlage für eine spätere Zwangsgeldfestsetzung, weil nicht erkennbar ist, für welche Wohnung ein Zwangsgeld in welcher Höhe angedroht ist. Eine Androhung zur Durchsetzung mehrerer Verpflichtungen muss deutlich machen, ob sie sich auf Verstöße gegen jede einzelne Verpflichtung bezieht oder auf Verstöße gegen alle Verpflichtungen zugleich (so auch VG Saarland, Beschluss v. 12. Oktober 2011 - 5 L 920.11 -, m.w.N.). Die Antragstellerin kann andernfalls nicht erkennen, in welcher Höhe ein Zwangsgeld fällig wird, wenn der Nutzungsuntersagung (nur) bei einzelnen Wohnungen nicht nachgekommen wird.

Anmerkung: Beschwerde zum OVG Berlin-Brandenburg eingelegt - OVG 10 S 4.15 -.

Die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen im allgemeinen Wohngebiet kann gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin in einem Eilverfahren entschieden.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Wohnhauses in einer durch Wohnnutzung geprägten Gegend in Berlin-Pankow. Ab April 2013 beschwerten sich Mieter beim Antragsgegner insbesondere über Lärmbelästigungen in der Nacht und am Wochenende (etwa durch den Ein- und Auszug von Feriengästen, laute Musik oder versehentliches Klingeln). Nach bauaufsichtlicher Kontrolle vor Ort stellte das Bezirksamt Pankow von Berlin fest, dass eine Reihe der insgesamt etwa 30 Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt wurden. Darauf untersagte die Behörde dies unter Anordnung des Sofortvollzugs. Hiergegen wandte die Antragstellerin ein, die tatsächlich ausgeübte Nutzung halte sich im Rahmen der gewöhnlichen Wohnnutzung, und es liege kein Beherbergungsbetrieb vor.

Die 13. Kammer bestätigte die Untersagungsverfügung. Die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnung verstoße gegen das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme. Bei dieser Nutzung handele es sich planungsrechtlich nicht mehr um Wohnen, sondern um eine gewerbliche Nutzung, die im allgemeinen Wohngebiet nur ausnahmsweise zulässig sei. Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern seien wegen der mit ihnen typischerweise verbundenen Belastungen regelmäßig problematisch und verstießen deshalb gegen das Rücksichtnahmegebot. Soweit die Antragstellerin die Nutzung als Ferienwohnung bestritten hatte, fand das Gericht dies durch zahlreiche objektive Indizien widerlegt (Fantasienamen auf Klingelschildern, Wäschewechsel nach Ein- und Auszug, Informationsblätter in Fremdsprachen, die Festlegung von Check-in- und Check-out-Zeiten, fehlende melderechtliche Anmeldung). Schließlich seien die Befugnisse nach der Bauordnung durch das Instrumentarium des neu erlassenen Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes nicht eingeschränkt; vielmehr stünden Baurecht und Zweckentfremdungsrecht verfahrensrechtlich nebeneinander.

Gegen den Beschluss ist Beschwerde zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt worden (- OVG 10 S 4.14 -).