Nutzung eines Teileigentums zu Wohnzwecken

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

Die Kl. ist eine WEG, der Bekl. ist Miteigentümer dieser Gemeinschaft und Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten. Die Teilungserklärung bestimmt, dass der jeweilige Eigentümer dieser beiden Einheiten berechtigt ist, die Einheiten „im Rahmen der geltenden gewerberechtlichen Vorschriften nach freiem Ermessen“ zu nutzen. Für die übrigen 18 Sondereigentumseinheiten sieht die Teilungserklärung eine Nutzung zu Wohnzwecken vor. Nach den Feststellungen des AG waren die Teileigentumseinheiten einer Vielzahl von Personen zu Wohnzwecken überlassen worden. Die Kl. will erreichen, dass dem Bekl. die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken und die Überlassung der Räume an Dritten zu diesem Zweck untersagt wird. Das AG hat die Unterlassungsklage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, bei typisierender Betrachtungsweise sei die derzeitige Nutzungsform nicht störender als eine gewerbliche Nutzung der Räume. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Die […] Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die Unterlassungsklage und einen auf § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG beruhenden Unterlassungsanspruch der Kl. zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen.

1. Grundsätzlich können Wohnungs- und Teileigentümer mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie können den Gebrauch aber durch Vereinbarung regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Eine solche Gebrauchsregelung kann bereits die Teilungserklärung enthalten (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG); sie kann anordnen, dass die Nutzung von Räumen nur zu bestimmten Zwecken gestattet ist. Ordnet die Teilungserklärung an, dass bestimmte Räume „Wohnzwecken dienen” und andere „nicht zu Wohnzwecken dienen”, so sind diese Anordnungen als Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG anzusehen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 42). Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen sind. Handelt es sich dagegen um Teileigentum, darf sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Grundsätzlich gilt, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis - vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig ausschließen (BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41, 42).

Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich indes gleichwohl als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung (BGH v. 23.3.2018 - V ZR 307/16, GE 2018, 651,- Tz. 8; BGH v. 27.10.2017 - V ZR 193/16, GE 2018, 131 = NJW 2018, 41 - Tz. 9). Um eine Vergleichsbetrachtung zu ermöglichen, ist der Gebrauch nach seiner Art und den damit verbundenen Folgen (z. B. die zu erwartende Besucherfrequenz und Besucherstruktur) zu konkretisieren und zu den örtlichen Gegebenheiten (Umfeld, Lage der Räume im Gebäude, Nutzungszweck der übrigen Einheiten) und den zeitlichen Verhältnissen (z. B. Öffnungszeiten) in Bezug zu setzen. Von Bedeutung kann insbesondere sein, in welchem Maße Lärm- oder Geruchsimmissionen sowie sonstige Belästigungen aufgrund einer anderweitigen Nutzung zunehmen. Streiten die Wohnungseigentümer wie hier über die Duldung einer Wohnnutzung in Teileigentumseinheiten, kommt es für den Vergleich insbesondere darauf an, welche übrigen Nutzungsarten in der Teileigentumseinheit erlaubt sind. Sind diese Nutzungsmöglichkeiten nicht beschränkt, so ist nicht lediglich auf eine die übrigen Wohnungseigentümer möglichst schonende Nutzung (z. B. als Atelier oder Büro), sondern auf die für die Miteigentümer ggf. lästigere Nutzung als Tanz-, Sport- und Fitnesscenter oder als Schank- und Speisewirtschaft, Pension oder hotelähnlicher Betrieb abzustellen (vgl. LG München I, ZMR 2016, 989, 990).

2. Setzt man die derzeitige Wohnnutzung in Bezug zu der nach der Teilungserklärung jedenfalls zulässigen gewerblichen Nutzung der Räume als Gaststätte, als Pension, hotelähnlicher Betrieb oder als Boardinghaus (zur Zulässigkeit in Teileigentumseinheiten siehe LG Frankfurt a.M. ZWE 2017, 405, 406), so kann sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht als störender angesehen werden. Auch im Rahmen eines Gaststätten- oder eines gewerblichen Beherbergungsbetriebes wäre es zulässig, in den Räumen Speisen zuzubereiten. Neben den hierdurch verursachten Geruchsbelästigungen hätten die übrigen Wohnungseigentümer ebenfalls den dauerhaften Aufenthalt von Personen in den Räumen und die damit verbundenen Geräusch- und Lärmimmissionen hinzunehmen.

Nicht zu folgen vermag die Kammer in diesem Zusammenhang der Auffassung der Kl., die Wohnnutzung sei bereits deshalb unzulässig, weil sie „die intensivste Form des Gebrauches“ darstelle. Einen solchen allgemein gültigen Erfahrungssatz vermag die Kammer nicht anzuerkennen, zumal völlig unklar ist, auf welche Tatsachen oder empirische Erhebungen er sich stützen könnte und welcher Beurteilungsmaßstab ihm zugrunde liegt. Die Intensität einer Wohnnutzung hängt ebenso wie eine anderweitige Nutzung von so vielen unterschiedlichen Kriterien und Merkmalen (Anzahl und Alter der Personen, Anzahl der Kinder, Größe und Ausstattung der Räume; technische Ausstattung; Zugangsmöglichkeiten, Lage) ab, dass sie einer solchen allgemeinen Beurteilung nicht zugänglich ist.

Im Rahmen der typisierenden Betrachtungsweise misst die Kammer im Streitfall vielmehr dem Umstand besonderes Gewicht bei, dass mit Ausnahme der beiden im Eigentum des Bekl. stehenden Einheiten die übrigen 18 Sondereigentumseinheiten ebenfalls als Wohnungen genutzt werden. Durch die Wohnnutzung der Einheiten Nr. 19 und 20 wird daher insbesondere der Charakter des Grundstücks als Wohnanlage weder geändert noch gestört. Auch ist weder erkennbar noch von der Kl. vorgetragen, dass aufgrund der baulichen Begebenheiten oder der vorhandenen Ausstattungsmerkmale durch die Wohnnutzungen Belästigungen entstehen, die in vergleichbarer Weise bei einer anderweitigen intensiven Nutzungsform nicht entstehen würden.

3. Eine andere Beurteilung ist nicht im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.3.2018 (V ZR 307/16) geboten, nach der die Wohnnutzung in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung unzulässig ist. Die Anlage der Kl. dient nicht allein beruflichen und gewerblichen Zwecken, vielmehr sind in ihr zu einem ganz überwiegenden Anteil Wohnungen vorhanden. Für solche gemischt genutzte Anlagen hat es der BGH aber ausdrücklich offengelassen, ob eine Wohnnutzung in Teileigentumseinheiten im Einzelfall zulässig sein kann (BGH aaO., Tz. 9).

4. Die Wohnnutzung ist dem Bekl. schließlich auch nicht deshalb zu untersagen, weil die Räume - jedenfalls nach den Feststellungen des Amtsgerichts - von 9 Personen (Teileigentumseinheit Nr. 19) bzw. 7 Personen (Teileigentumseinheit Nr. 20) bewohnt werden. Ist eine Wohnnutzung bei generalisierender Betrachtungsweise nicht störender als eine gewerbliche Nutzung der Räume, muss die Gemeinschaft die Wohnnutzung dulden. Diese Duldungspflicht ist aber nicht grenzenlos. Sie besteht nicht mehr, wenn die konkrete Ausgestaltung der Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 Nr. 1 WEG nicht mehr hinnehmbaren Maß beeinträchtigt. Solche Beeinträchtigungen sind nach § 15 Abs. 3 WEG zu unterlassen (BGH v. 15.1.2010 - V ZR 72/09, GE 2010, 345 = ZWE 2010, 130, 132 - Tz 32). Auf die Unterlassung solcher Beeinträchtigungen zielt der Klageantrag indes nicht ab.

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann zulässig sein, wenn die nach der Teilungserklärung vorgesehenen höchstzulässigen Gewerbenutzungen nicht über eine Wohnnutzung hinausgehen.

Der Beklagte ist Miteigentümer der im Aufteilungsplan mit den Nummern 19 und 20 bezeichneten Teileigentumseinheiten der klagenden WEG. Die Teilungserklärung bestimmt, dass der jeweilige Eigentümer dieser beiden Einheiten berechtigt ist, die Einheiten im Rahmen der gewerberechtlichen Vorschriften nach freiem Ermessen zu nutzen. Für die übrigen 18 Sondereigentumseinheiten sieht die Teilungserklärung eine Nutzung zu Wohnzwecken vor. Die Räume der Teileigentumseinheiten waren einer Vielzahl von Personen zu Wohnzwecken überlassen worden. Die WEG hat auf Unterlassung der Wohnnutzung geklagt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg! Handelt es sich nach der Teilungserklärung um Teileigentum, darf dieses nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung kann sich gleichwohl als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung (BGH, GE 2018, 651; GE 2018, 131). Streiten die Wohnungseigentümer wie hier über die Duldung einer Wohnnutzung in Teileigentumseinheiten, kommt es für den Vergleich insbesondere darauf an, welche übrigen Nutzungsarten in der Teilungseinheit erlaubt sind. Setzt man die derzeitige Wohnnutzung in Bezug zu der nach der Teilungserklärung jedenfalls zulässigen gewerblichen Nutzung der Räume als Gaststätte, als Pension, als hotelähnlichen Betrieb oder als Boardinghaus, so kann sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht als störender angesehen werden. Auch im Rahmen eines Gaststättenbetriebs wäre es zulässig, in den Räumen Speisen zuzubereiten. Neben den hierdurch verursachten Geruchsbelästigungen hätten die übrigen Wohnungseigentümer ebenfalls den dauerhaften Aufenthalt von Personen in den Räumen und die damit verbundenen Geräusch- und Lärmemissionen zu dulden.

Im Rahmen der typisierenden Betrachtungsweise weist das LG insbesondere darauf hin, dass mit Ausnahme der beiden im Eigentum des Beklagten stehenden Einheiten die übrigen 18 Sondereigentumseinheiten ebenfalls als Wohnungen genutzt werden. Durch die Wohnnutzung der Einheiten Nummer 19 und 20 wird daher der Charakter des Grundstücks als Wohnanlage weder geändert noch gestört. In Auseinandersetzung mit der BGH-Entscheidung vom 23. März 2018 (GE 2018, 651) geht es hier nicht um die Wohnnutzung in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert