Nutzung eines Teileigentums für Gottesdienste

Die Nutzung eines Teileigentums zum Abhalten von Gottesdiensten durch eine Freikirche ist grundsätzlich zulässig.

(Leitsatz der Redaktion)

Es entspricht vorliegend billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben.

So wäre - entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung - nach summarischer Prüfung der Antrag der Kl. nicht schon deshalb erfolgreich gewesen, weil sich eine Nutzung der Einheit Nr. 2 für freikirchliche Veranstaltungen nicht mit der Teilungserklärung vereinbaren ließe. Bei der im Eigentum der Bekl. zu 1) stehenden Einheit handelt es sich um Teileigentum, das also nicht Wohnzwecken dient (§ 1 Abs. 1, Abs. 3 WEG). Nachdem in der vorliegenden Teilungserklärung irgendwelche näheren Zweckbestimmungen in Bezug auf die Einheit Nr. 2 fehlen, kann diese also dem Grundsatz nach zu jedem Zweck, den Wohngebrauch ausgenommen, genutzt werden.

Ob die in § 2 Nr. 1 a) der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden: GO) formulierte Zustimmungsregelung klar genug und daher überhaupt wirksam ist, oder ob sie auf den vorliegenden Fall überhaupt Anwendung findet, obwohl es sich bei der Nutzung der Einheit durch eine freikirchliche Gemeinde wohl streng genommen um kein Gewerbe handelt, kann hier dahinstehen. Nimmt man an, dass auch die vorliegende Nutzung grundsätzlich von der Zustimmung des Verwalters abhinge, hätte die Kl. zwar wegen der fehlenden Verwalterzustimmung die Unterlassung gemäß den von ihr gestellten Klageanträgen verlangen können. Dieser Anspruch wäre jedoch im Hinblick auf § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen gewesen, weil es an einem Grund für die Zustimmungsverweigerung im Sinne von § 2 Nr. 1 a) der GO gefehlt hätte (vgl. OLG Frankfurt, NZM 2004, 231, juris).

Die GO sieht vorliegend einen wichtigen Grund insbesondere bereits dann vor, wenn die zu genehmigende Nutzung eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer befürchten lässt, oder wenn sie den Charakter der Wohnanlage beeinträchtigt. Dies ist, wie vom Amtsgericht zutreffend angenommen, wohl dahin zu verstehen, dass eine typisierende Betrachtung vorzunehmen ist. Doch vermag das Beschwerdegericht anders als das Amtsgericht nicht zu erkennen, dass eine Nutzung des Teileigentums durch eine Freikirche typischerweise zu unzumutbaren Beeinträchtigungen zu Lasten der übrigen Eigentümer führt. So ist zwar eine gewisse Besucherfrequenz zu erwarten, von der aber nicht typischerweise Störungen in einem Umfang ausgehen müssen, dass diese von den übrigen Eigentümern nicht hinzunehmen wären. Auch müssen Gottesdienste nicht zu ganz bestimmten, von vornherein besonders störenden Tageszeiten abgehalten werden und auch nicht zwangsläufig mit Lärm- oder gar Geruchsbelästigung verbunden sein, da das gemeinsame Singen sicherlich keine lautstarke Musikuntermalung erfordert und die abgehaltenen Treffen nicht typischerweise den Verzehr größerer Mengen an Speisen und Getränken mit sich bringen.

Dass bei typisierender Betrachtung der Gebrauch durch bzw. die Vermietung an eine freikirchliche Gemeinde nicht zu beanstanden ist, schließt jedoch nicht aus, dass die Kl. im konkreten Fall eine Unterlassung der weiteren Nutzung des Teileigentums durch die Bekl. hätte verlangen können, weil entgegen § 14 Nr. 1 WEG wiederholt Live-Musik unter dem Einsatz einer Verstärkeranlage, eines E-Pianos und eines Schlagzeugs zum Einsatz kam oder sich immer wieder Gottesdienstbesucher im Flur lärmend aufhielten. Zumindest hätte im Bejahungsfall der Klageantrag zu 2), gerichtet auf die Unterlassung der Nutzung für freikirchliche Veranstaltungen mit Live-Musik, nach summarischer Prüfung Aussicht auf Erfolg gehabt. Die Unterlassungsansprüche der Kl. wären auch nicht verwirkt gewesen, da sich die Störungen wiederholen und bei jeder Störung ein neuerlicher Untersagungsanspruch entsteht.

Da entsprechende Störungen von der Kl. behauptet, von den Bekl. aber bestritten werden, wäre hierüber bei Fortsetzung des Rechtsstreits Beweis zu erheben gewesen. Hiervon war doch aufgrund der übereinstimmenden Erledigungserklärung abzusehen, so dass, wie oben dargestellt, wegen des ungewissen Ausgangs des Rechtsstreits die Kosten nach billigem Ermessen gegeneinander aufzuheben sind.

Eine Freikirche oder andere Glaubensgemeinschaft mag zwar in einer Wohnungseigentumsanlage ungewöhnlich und für einzelne Eigentümer gewöhnungsbedürftig sein, doch stellt die Durchführung von Gottesdiensten und anderen Veranstaltungen in einer Teileigentumseinheit grundsätzlich eine zulässige Nutzung dar, wie das Landgericht Berlin in einem Kostenbeschwerdeverfahren feststellte.

Die Sondereigentümerin einer Teileigentumseinheit (Remise) einer Wohnungseigentumsanlage hatte die Räume 2012 an eine evangelische Freikirche in der Rechtsform eines eingetragenen Vereins als Büro und Veranstaltungsräumlichkeiten (Gottesdienste und Musikveranstaltungen) vermietet. Auf der Wohnungseigentümerversammlung 2017 beschloss die Eigentümergemeinschaft, nachdem sie die Sache durch Beschluss an sich gezogen hatte, die Eigentümerin und die Mieterin auf Unterlassung der Vermietung und Nutzung der Gewerbeeinheit für freikirchliche Veranstaltungen in Anspruch zu nehmen. Hilfsweise sollte die Nutzungsunterlassung der Einheit für freikirchliche und Musikevents innerhalb der in der Hausordnung festgelegten Ruhezeiten durchgesetzt werden.

In der Gemeinschaftsordnung (GO) der Wohnungseigentümergemeinschaft war in § 2 Nr. 1a) Folgendes geregelt:

„Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufes ist der Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt. Die Zustimmung kann widerruflich erteilt werden. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer befürchten lässt, oder wenn sie den Charakter der Wohnanlage beeinträchtigt …“

Umfang und Beeinträchtigungen der übrigen Eigentümer durch einzelne Veranstaltungen/Gottesdienste waren streitig.

Das Amtsgericht hatte nach Erledigung der Hauptsache durch ordentliche Kündigung des Mietvertrages und Auszug der Mieterin den Beklagten gemeinschaftlich die Verfahrenskosten auferlegt. Nach Auffassung des Gerichts bestanden im Zeitpunkt der Klageerhebung die begehrten Unterlassungsansprüche sowohl gegenüber der Eigentümerin als auch gegenüber der Mieterin. Das Abhalten von freikirchlichen Veranstaltungen sei nicht von der Zweckbestimmung der Teilungserklärung gedeckt. Zwar sei in den Wohnungs- und Teileigentumseinheiten grundsätzlich auch eine „gewerbliche“ oder „berufliche“ Nutzung möglich, was als eine weite und im Wesentlichen uneingeschränkte Nutzungsmöglichkeit zu verstehen sei. Die Zulässigkeit freikirchlicher Veranstaltungen werde aber nach der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt.

Es sei jedoch der Zustimmungsvorbehalt in der Teilungserklärung zu berücksichtigen. Zu klären sei daher, ob bei typisierender Betrachtung die streitige Nutzung eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Eigentümer oder Bewohner befürchten lasse. Gemeint sei eine über § 14 Abs. 1 WEG hinausgehende Nutzung. Es solle nicht jede Nutzung mit der Folge zulässig sein, dass gegen einzelne Störungen vorgegangen werden müsse. Bei typisierender Betrachtung sei die Nutzung des Teileigentums für freikirchliche Veranstaltungen nicht von der Regelung in der Teilungserklärung gedeckt. Denn bei solchen Veranstaltungen sei in aller Regel damit zu rechnen, dass die Kirchenmitglieder Gottesdienste an Sonn- und Feiertagen abhielten, bei denen eine größere Anzahl von Besuchern und damit ein erhöhter Publikumsverkehr bestehe. Unzumutbare Lärmimmissionen seien dadurch unausweichlich.

Dieser Rechtsauffassung hat das Landgericht im Kostenbeschwerdeverfahren in der entscheidenden Argumentation widersprochen und mit folgenden Argumenten die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufgehoben:

■ Nach summarischer Prüfung hätte die Klage nicht bereits deshalb Erfolg gehabt, weil die Teileigentumseinheit für freikirchliche Veranstaltungen vermietet und genutzt sei. Ein Verstoß gegen die Teilungserklärung sei gerade nicht zu erkennen. Eine nähere Zweckbestimmung in Bezug auf die streitgegenständliche Teileigentumseinheit fehle. Daher könne die Einheit grundsätzlich zu jedem Zweck – mit Ausnahme des Wohnens – genutzt und vermietet werden.

■ Dahinstehen könne auch, ob § 2 Nr. 1a) der Gemeinschaftsordnung („GO“) zum einen ausreichend klar und damit wirksam sei, und zum anderen, ob es sich bei den ausgeübten Tätigkeiten eines eingetragenen Vereins um ein „Gewerbe“ handele. Denn ein wichtiger Grund für eine eventuell erforderliche Zustimmungsverweigerung des Verwalters sei nicht zu erkennen.

■ Erforderlich hierfür wäre nach der GO eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer oder eine Beeinträchtigung des Charakters der Wohnanlage. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Freikirche führe nicht typischerweise zu solchen Beeinträchtigungen. Es sei zwar eine gewisse Besucherfrequenz zu erwarten. Von diesen Besuchern seien jedoch nicht in jedem Fall über § 14 Abs. 1 WEG hinausgehende Störungen zu erwarten. Gottesdienste müssten auch nicht zwingend zu bestimmten, besonders störenden Tageszeiten abgehalten werden und seien auch nicht zwangsläufig mit erheblichen Lärm- oder Geräuschbelästigungen verbunden. Ebenso erforderten Gottesdienste nicht stets gemeinsames Singen oder laute Musikbegleitung oder gar den Verzehr größerer Mengen von Speisen und Getränken.

■ Daher sei der Gebrauch bzw. die Vermietung einer Teileigentumseinheit an eine freikirchliche Gemeinde nicht grundsätzlich zu untersagen.

■ Mangels Beweisaufnahme könne jedoch nicht mehr aufgeklärt werden, ob im konkreten (Einzel-) Fall eine Unterlassung der Nutzung hätte verlangt werden können. Insbesondere die hilfsweise beantragte Nutzung für freikirchliche Veranstaltungen mit Live-Musik hätte nach summarischer Prüfung Aussicht auf Erfolg gehabt. Da jede neue Störung einen neuen Unterlassungsanspruch entstehen lasse, komme insoweit eine Verwirkung nicht in Betracht.

Der BGH hat es erst kürzlich durch Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 193/16 - (GE 2018, 131) vereinfacht dargestellt: Die verdinglichte Festlegung auf Wohnungseigentum berechtigt zum Wohnen, diejenige auf Teileigentum zu allen anderen Zwecken. Jede öffentlich-rechtlich zulässige Nutzung muss daher von einer der Alternativen umfasst sein. Grundsätzlich wäre mit der Zuordnung Wohnen/Nicht-Wohnen alles Erforderliche zu diesem Thema gesagt. Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen und Aufteilungspläne enthalten jedoch häufig Ausschlüsse oder einschränkende Festlegungen bzgl. des Inhalts des Sondereigentums.

So lag auch der vorliegende Fall, der wieder einmal zeigt, dass lediglich durchdachte Regelungen in diesen Urkunden hilfreich sind. Eine Freikirche oder andere Glaubensgemeinschaft mag zwar in einer Wohnungseigentumsanlage ungewöhnlich und ggf. für einzelne Eigentümer gewöhnungsbedürftig sein. Nach der klarstellenden Rechtsprechung des BGH dürften keine Zweifel daran bestehen, dass die Durchführung von Gottesdiensten und anderen Veranstaltungen grundsätzlich eine zulässige Nutzungsform einer Teileigentumseinheit ist. Sie ist sogar durch Art. 4 Abs. 2 GG grundrechtlich geschützt.

Auf dem Beschlussweg lassen sich nachträglich auch nicht „unliebsame“ Nutzungen verhindern. Wie die Ausübung eines Gewerbes oder bei einer beruflichen Tätigkeit muss sich jedoch auch eine Freikirche an die allgemeinen Regelungen des WEG und des öffentlichen Rechts (insbesondere Lärmschutz) halten. Die genutzte Sondereigentumseinheit muss ggf. so angepasst werden, dass Störungen nicht über das gemäß § 14 Abs. 1 WEG von den übrigen Eigentümern hinzunehmende Maß hinausgehen.