Nutzung einer Zweitwohnung kein „vorübergehender Gebrauch“

1. Die gelegentliche Nutzung einer Wohnung (Zweitwohnung) ist kein „vorübergehender Gebrauch der Mietsache“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

2. Für § 549 Abs. 2 BGB muss die zeitlich begrenzte Nutzung und der künftige Wegfall dieses Sonderbedarfs bei Vertragsschluss feststehen.

3. Das Nichtnutzen einer Wohnung durch den Mieter stellt auch angesichts der Wohnungsknappheit in Berlin und dem Zweckentfremdungsverbot kein berechtigtes Kündigungsinteresse i.S.d. § 573 BGB dar.

(Leitsatz zu 3 von der Redaktion)

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Räumung aus § 546 BGB gegen die Bekl. zu.

Die Kündigung vom 26.7.2018 hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Entgegen der Auffassung der Kl. unterfällt das vorliegende Mietverhältnis nicht dem Anwendungsbereich des § 549 Abs. 2 BGB als Ausnahmevorschrift.

In Betracht kommt lediglich der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sofern die Kl. jedoch meint, das Wohnraummietverhältnis bestehe wegen der Nutzung als Zweitwohnung „nur zum vorübergehenden Gebrauch“, ist dies unzutreffend. Die Parteien haben ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis begründet, wie sich aus dem Mietvertrag ergibt. Ob die Bekl. die streitgegenständliche Wohnung nur als Zweitwohnung zeitweise nutzt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Der „vorübergehende Gebrauch der Mietsache“ i.S.d. vorzitierten Norm setzt die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht - wie bei einer Zweitwohnung - die dauerhafte temporäre Nutzung. Der Wegfall des Sonderbedarfs muss in zeitlicher Hinsicht sicher feststehen. Dies ist bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen - auch lediglich als Zweitwohnung zur gelegentlichen Nutzung - nicht der Fall (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 549 Rn. 4).

Im Übrigen haben sich die Parteien ungeachtet der tatsächlichen Nutzung der Wohnung zumindest konkludent auf die Anwendbarkeit der Wohnraummietrechtsvorschriften geeinigt.

Maßgebend für eine Vereinbarung ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB), bei dessen Ermittlung neben dem Erklärungswortlaut die beiderseits bekannten Umstände wie insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung, deren Zweck sowie die Interessenlage der Vertragsparteien heranzuziehen sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Mai 2014 [das zutreffende Datum lautet 11. November 2014, d. Red.] - VI ZR 18/14, NJW 2015, 1246 Tz. 9). Gemessen daran haben sich die Vertragsparteien zumindest konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts und die damit verbundenen gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten geeinigt.

Das folgt zunächst aus dem Erklärungswortlaut der Mietvertragsurkunde, in welcher angekreuzt ist, dass die Vermietung als „Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken“ erfolgt. Die Bezeichnung des Mietverhältnisses im verwandten Vertragsformulars ist nicht nur für die Frage des vorherrschenden Vertragszweckes bei einem Mischmietverhältnis von Bedeutung (vgl. dazu BGH, Urt. v. 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, GE 2014, 1129 = NJW 2014, 2864 Tz. 37), sondern auch für die Ermittlung des Parteiwillens hinsichtlich der Anwendung der Vorschriften des Wohnraummietrechts auf ein bestehendes Mietverhältnis (vgl. OLG Hamburg, Urt. v. 29. Oktober 1997 - 4 U 61/97, NZM 1998, 407; KG, Urt. v. 27. August 2015 - 8 U 192/14, GE 2015, 1397 = juris Tz. 32). Ferner haben die Parteien ausdrücklich im Vertrag geregelt, dass eine Kündigung lediglich unter Angabe der (dann notwendigen) Kündigungsgründe möglich ist, und Bezug auf die im Wohnraummietrecht geltenden Kündigungsfristen genommen. Mithin haben die Parteien ausdrücklich die Anwendbarkeit der Wohnraumschutzvorschriften vereinbart (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2015 - 67 S 187/15 -, GE 2015, 1399 = Rn. 21, juris, nachgehend BGH, 30. Juni 2016, XII ZR 121/15 zu einem vergleichbaren Vertrag [die BGH-Datenbank weist weder unter diesem Datum noch unter diesem Aktenzeichen eine Entscheidung aus. Der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Senat kann auch nicht „nachgehend“ über eine Entscheidung der ZK 67 befunden haben, Anm. d. Red.]).

Auch eine analoge Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Zum einen spricht gegen eine analoge Anwendung bereits der Ausnahmecharakter der Norm, der nach dem Wortlaut eine abschließende Aufzählung der Ausnahmen enthält; zum anderen fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke, die eine Analogie geböte. Die Ausnahmen haben ihren Sinn und Zweck in der mangelnden Schutzbedürftigkeit eines Mieters in einem zeitlich begrenzten Mietverhältnis, das kein Zeitmietvertrag ist, weil seine Interessen durch den Entzug des Mietgebrauchs nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 549 Rn. 4). Die Kl. hat kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 BGB. Das Nichtnutzen der Wohnung durch die Bekl., das zugunsten der Kl. unterstellt werden kann, stellt auch angesichts der Wohnungsknappheit in Berlin und dem Zweckentfremdungsverbot kein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB dar. Hierbei handelt es sich um öffentliche Interessen, deren Durchsetzung nicht dem Vermieter obliegt. Ein eigenes berechtigtes Interesse der Kl. ist nicht ersichtlich. Insofern kann diesbezüglich auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden. Die Wahrnehmung rechtlicher Interessen begründet grundsätzlich keine Vertragsverletzung des Mieters.

Auch ist der Kündigungsgrund der Vernachlässigung der Mietsache nicht gegeben. Eine Vernachlässigung der Mietsache, die ein Ausmaß erreicht, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist, ist durch die Kl. weder dargetan noch aus den Fotos ersichtlich. Erforderlich ist eine Sorgfaltspflichtverletzung, aus welcher eine erhebliche Gefährdung (der Substanz) der Mietsache folgt. Im Übrigen hätte es jedenfalls auch im Rahmen einer ordentlichen Kündigung einer Abmahnung bedurft, um die hinreichende Schwere des Vertragsverstoßes zu begründen (BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 -, GE 2008, 114). Das Unterlassen von Schönheitsreparaturen stellt ebenfalls keine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung dar (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 543 Rn. 60 mit vielen Nachweisen aus der Rechtsprechung). Zum einen enthält der Mietvertrag im Übrigen bereits keine entsprechende Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl., zum anderen fehlt es jedenfalls an einer Aufforderung zur Durchführung bzw. einer Abmahnung für das Unterlassen der Durchführung.

Auch ist nicht dargetan, wann die Bekl. den Zutritt trotz notwendiger Ankündigung und berechtigtem Interesse verweigert haben sollte (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13 -, juris; KG, Urteil vom 27. August 2015 - 8 U 192/14 -, GE 2015, 1397). Die Kündigung ist diesbezüglich bereits nicht hinreichend begründet, § 573 Abs. 3 BGB. In der gesamten streitgegenständlichen Kündigung findet sich lediglich der Hinweis, die Kl. habe „vertragswidrig keine Schlüssel“. Eine Pflicht zum Überlassen eines Schlüssels besteht indes nicht.

Weder hat die Kl., wie erforderlich, gegenüber der Bekl. den Zutritt schriftlich mit einer Ankündigung und einer angemessenen Fristsetzung unter Benennung konkreter Termine und Ausweichtermine und eines zum Zutritt berechtigenden Interesses dargetan, noch hat sie dargetan, dies getan zu haben und zu den genannten Terminen vergeblich erschienen zu sein.

Sofern die Kl. nunmehr ausführt, die Bekl. habe seit dem 19.2.2020 an weiteren 5 Terminen trotz Ankündigung den Zutritt verweigert, kann dies unterstellt werden. Jedenfalls hat dies keinen Einfluss auf die Kündigung vom 26.7.2017, da nachträgliche Gründe bzw. ein Nachschieben von Gründen nicht möglich ist, § 573 Abs. 3 BGB.

Die gelegentliche Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung ist kein „vorübergehender Gebrauch der Mietsache“, weil dafür die zeitlich begrenzte Nutzung und der künftige Wegfall dieses Sonderbedarfs bei Vertragsschluss feststehen muss. Dass ein Mieter seine Wohnung nicht nutzt, stellt auch angesichts der Wohnungsknappheit in Berlin und dem hier geltenden Zweckentfremdungsverbot kein den Vermieter zu einer Kündigung berechtigendes Interesse dar.

Die Klägerin verlangte von der Beklagten Räumung und Herausgabe. Die Beklagte nutze die Wohnung nur als Zweitwohnung zum vorübergehenden Gebrauch, wofür der Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht gelte. Außerdem habe die Vernachlässigung der Mietsache ein Ausmaß erreicht, das eine Kündigung rechtfertige. Das LG wies die Klage ab.

Die Nutzung als Zweitwohnung bedeute keine Nutzung „nur zum vorübergehenden Gebrauch“. Die Parteien hätten ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis begründet. Ob die Beklagte die Wohnung nur als Zweitwohnung zeitweise nutze, sei unerheblich. Der „vorübergehende Gebrauch der Mietsache“ setze die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraus, nicht – wie bei einer Zweitwohnung – die dauerhafte temporäre Nutzung. Der Wegfall des Sonderbedarfs müsse in zeitlicher Hinsicht sicher feststehen. Dies sei bei unbefristeten Wohnraummietverhältnissen auch lediglich als Zweitwohnung zur gelegentlichen Nutzung nicht der Fall.

Außerdem hätten sich die Parteien ungeachtet der tatsächlichen Nutzung zumindest konkludent auf die Anwendbarkeit der Wohnraummietrechtsvorschriften geeinigt. Das folge zunächst aus dem Erklärungswortlaut der Mietvertragsurkunde, in welcher angekreuzt ist, dass die Vermietung als „Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken“ erfolgt. Ferner hätten die Parteien ausdrücklich im Vertrag geregelt, dass eine Kündigung lediglich unter Angabe von Kündigungsgründen möglich sei, wobei Bezug auf die im Wohnraummietrecht geltenden Kündigungsfristen genommen worden sei. Die Klägerin habe auch kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Nichtnutzen der Wohnung durch die Beklagte stelle auch angesichts der Wohnungsknappheit in Berlin und dem Zweckentfremdungsverbot kein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB des Vermieters dar, sondern ein öffentliches Interesse, dessen Durchsetzung nicht Sache des Vermieters sei.

Eine Vernachlässigung der Mietsache, die ein – eine Kündigung rechtfertigendes – Ausmaß erreicht, sei durch die Klägerin weder dargetan noch aus den Fotos ersichtlich. Erforderlich ist eine Sorgfaltspflichtverletzung, aus welcher eine erhebliche Gefährdung (der Substanz) der Mietsache folge. Im Übrigen hätte es jedenfalls auch im Rahmen einer ordentlichen Kündigung einer Abmahnung bedurft, um die hinreichende Schwere des Vertragsverstoßes zu begründen.

Das Unterlassen von Schönheitsreparaturen stelle ebenfalls keine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung dar. Zum einen enthalte der Mietvertrag schon keine entsprechende Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, zum anderen fehle es jedenfalls an einer Aufforderung zur Durchführung bzw. einer Abmahnung für das Unterlassen der Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Auch sei nicht dargetan, dass die Beklagte den Zutritt trotz notwendiger Ankündigung und berechtigtem Interesse verweigert habe. Die Klägerin habe nicht dargetan, gegenüber der Beklagten den Zutritt schriftlich mit einer Ankündigung und einer angemessenen Fristsetzung unter Benennung konkreter Termine und Ausweichtermine und eines zum Zutritt berechtigenden Interesses verlangt zu haben.