Nutzung einer Wohnung zu Praxiszwecken

Freiberufliche Praxis in einem kleinen Objekt unzulässig.

Mit der Klage macht die Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung einer Wohnung als psychotherapeutische Praxis … geltend. In der WEG sind ausweislich der Teilungserklärung 6 Wohnungen vorhanden. Die Bekl. nutzen bereits eine weitere Wohnung als Praxis, nachdem ein zwischen den Parteien geführtes Verfahren 2007 vom Amtsgericht Wiesbaden rechtskräftig zu Lasten der Kl. entschieden worden war. Nunmehr ist die Praxis erweitert worden, auch die Wohnung im Erdgeschoss - gegenüber der Wohnung der Kl. - wird für Therapien genutzt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Die zulässige Berufung ist auch begründet.

Der geltend gemachte Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der Wohnung als Praxis besteht aus § 1004 BGB, § 15 WEG. Denn die gewerbliche Nutzung stört mehr als die in der Teilungserklärung vorgegebene Nutzungsart als Wohnnutzung.

Vorliegend ist als Zweckbestimmung des Wohnungseigentums eine Wohnnutzung vorgesehen. Wenn der vom Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der Zweckbestimmung widerspricht, begründet dies allerdings allein noch keinen Unterlassungsanspruch, sondern die übrigen Wohnungseigentümer können nur dann Unterlassung des zweckbestimmungswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn dieser mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch (vgl. OLG Köln, NZM 2003, 115; Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, 2017, § 15, Rn. 12 m.w.N.). Ob dies der Fall ist, wird anhand einer typisierenden generellen Betrachtungsweise beurteilt, wobei Beeinträchtigungen weder vorgetragen noch nachgewiesen werden müssen (OLG Frankfurt NZM 1998, 198). Unerheblich ist demnach, ob die Wohnungseigentümer tatsächlich Störungen ausgesetzt sind, die bei zweckbestimmungsgemäßer Nutzung des Sondereigentums nicht vorlägen, wobei gleichwohl bei der typisierenden Betrachtungsweise die konkreten Umstände des Einzelfalls nicht außer Betracht bleiben dürfen (Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, 2017, § 15, Rn. 12 m.w.N.). Es müssen daher die typischen Beeinträchtigungen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung nach den örtlichen Verhältnissen und dem Charakter der Anlage mit den typischen Beeinträchtigungen einer nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung verglichen werden.

Dies führt hier dazu, dass die Nutzung als Praxis mehr stört als eine typische Wohnnutzung. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine kleine Anlage mit lediglich sechs Wohnungen handelt, die in der Teilungserklärung alle als reine Wohnungen bestimmt sind. Dass die Bekl. bereits in einer anderen Wohnung - aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung des Amtsgerichts - eine Praxis betreiben dürfen, kann insoweit in die Abwägung nicht eingestellt werden, denn die Nutzung dieser Praxis ist nur deshalb seinerzeit erlaubt worden, weil nach der Auffassung des Amtsgerichts von ihr keine höheren Störungen ausgeht, als dies bei einer typischen Wohnnutzung der Fall wäre. Insoweit kann nicht als Argument herangezogen werden, dass die bereits mit einem Praxisbetrieb verbundenen Beeinträchtigungen in dem Haus durch die Nutzung einer weiteren Wohnung als Erweiterung der Praxis nicht (mehr) gesteigert werden. Entscheidend für die Frage, ob eine über das hinzunehmende Maß (§ 14 WEG) hinausgehende Beeinträchtigung vorliegt, ist damit der Maßstab, ob eine Nutzung der Wohnung als Praxis mehr stört, als wenn die gesamten Wohnungen im Haus entsprechend der Teilungserklärung genutzt werden.

Hier ist - selbst unter Zugrundelegung der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme - davon auszugehen, dass die Nutzung der Wohnung als Praxis zu einer größeren Störung führt als die Nutzung zu Wohnzwecken. Bei einer solchen halten sich nämlich lediglich allenfalls die dort Wohnenden in den Räumlichkeiten auf und bekommen eventuell gelegentlich Besuch, während bei einer Nutzung als Praxis es jeden Tag - jedenfalls an mehreren Tagen in der Woche - zu mehrfachen Besuchen kommt, selbst wenn dies nur wenige sind. Selbst wenn man die von den Bekl. vorgelegten Zahlen zugrunde legt, führt dieses dazu, dass an mehreren Tagen in der Woche bis zu fünf fremde Personen die Praxis aufsuchen, dieses führt zu einer erheblicheren Nutzung des Gemeinschaftseigentums, als dieses bei einer Wohnnutzung der Fall ist. In einem derartigen Fall bekommen die Bewohner allenfalls gelegentlich Besuch. Hinzu kommt, dass dieser in aller Regel von Personen erfolgt, welche zu den Bewohnern in einem Näheverhältnis stehen, während dies bei einer gewerblichen Tätigkeit - wie hier eine Praxis - gerade nicht der Fall ist. Hierin liegt ein wesentlicher und erheblicher Unterschied. Zu berücksichtigen ist auch, dass es sich bei dieser Wohnung um eine kleine Wohnung handelt …, so dass üblicherweise auch nicht mit einem derartigen Besucheraufkommen zu rechnen ist. Ob sich die Besucher tatsächlich störend verhalten und sich die Kl. oder ihre Mieter gestört fühlen, ist demnach nicht erheblich. Zudem ist vorliegend zu berücksichtigen, dass es sich lediglich um ein kleines Wohnhaus mit nur sechs Wohnungen handelt. Bei einem derart kleinen Zuschnitt der Wohnanlage fällt ein Besucheraufkommen von fünf Personen am Tag mehr ins Gewicht als im einen Wohnhaus von etwa 100 Wohnungen, bei welchem ohnehin mit einem derartigen Aufkommen zu rechnen ist (vgl. LG München ZWE 2016, 85).

Durch dieses Gepräge und den Zuschnitt der Wohnungseigentumsgemeinschaft ist bei einer typisierenden Betrachtungsweise die von der zweckentsprechenden Wohnnutzung abweichende Nutzung als Praxis störender als der normale Gebrauch. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass sich der Charakter des Wohnhauses auch dadurch erheblich verschiebt, dass nunmehr nicht nur eine Wohnung, sondern bereits eine zweite Wohnung und damit 1/3 des Hauses einer gewerblichen Nutzung durch eine Praxis unterzogen werden. Auch dieses kann jedenfalls im Zusammenhang mit den anderen Beeinträchtigungen als Nachteil genügen.

Hinzu kommt, dass keineswegs sichergestellt ist, dass die Patientenzahl nicht steigt, denn durch die Abweisung der Klage würde die Nutzung der Wohnung für eine entsprechende Praxis rechtskräftig erlaubt werden, so dass auch zu einem späteren Zeitpunkt bei einer Intensivierung der Nutzung, die im Rahmen einer typischen Praxisnutzung liegt, ein Unterlassungsanspruch nicht (mehr) bestünde.

Entsprechend wird auch in der Rechtsprechung - auch des LG Frankfurt am Main - eine entsprechende Nutzung einer Wohnung als Praxis in einer kleinen Wohneinheit im Regelfall für unzulässig angesehen (LG München I ZWE 2016, 85; LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 23.10.2017 - 2-09 S 49/17).

Ist die Nutzung der Wohnung als Praxis unzulässig, besteht auch kein Anspruch auf die Anbringung eines Praxisschildes, wobei insoweit allerdings von dem Schild alleine keine Beeinträchtigung ausgeht, die das Maß des § 14 WEG überschreitet. Für die Lampe ist dieses indes anders …, insoweit kann durchaus ein Nachteil darin gesehen werden, dass die Kl. sich hier an der Lichtemission stört, welche den gesamten Tag im Flur vorhanden ist.

Die Benutzung einer Wohnung als Praxis stört mehr als die Wohnnutzung und kann untersagt werden.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Unterlassung der Nutzung ihrer Wohnung als psychotherapeutische Praxis. Die Beklagten nutzen bereits eine weitere Wohnung für diese Zwecke. Eine Klage dagegen wurde abgewiesen, ebenso jetzt die Klage in der Vorinstanz. Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg.

Die gewerbliche Nutzung stört mehr als die in der Teilungserklärung vorgegebene Wohnnutzung. Anhand einer typisierenden Betrachtungsweise ist zu beurteilen, ob die zweckbestimmungswidrige Nutzung nach den örtlichen Verhältnissen und dem Charakter der Anlage mit der in der Teilungserklärung zulässigen Nutzung vergleichbar ist. Das ist hier nicht der Fall. Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb geboten, weil in einer anderen Wohnung der Praxisbetrieb bereits erlaubt worden ist. Die freiberufliche Tätigkeit ist wie eine gewerbliche zu bewerten.

Die Zulassung einer vergleichbaren Praxis in einer Nachbarwohnung zwingt nicht zum selben Ergebnis im vorliegenden Fall. Die Nutzung einer weiteren Wohnung als Praxis führt zu einer größeren Störung für die Mitbewohner. Während diese möglicherweise gelegentlich Besuch bekommen, ist es bei der Nutzung als Praxis durch das Patientenaufkommen jedenfalls an mehreren Tagen in der Woche der Fall. Ob sich die Besucher tatsächlich störend verhalten und sich die Klägerin oder ihre Mieter gestört fühlen, ist demnach unerheblich. In ähnlicher Weise hat auch der BGH die Nutzung von Wohnungen zu gewerblichen Zwecken untersagt (BGH, GE 2018, 651).