Nutzung einer Heizungsanlage durch mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften

Ein zwischen dem Eigentümer eines Hausgrundstücks (Beauftragter) und dem Eigentümer des Nachbargrundstücks (Auftraggeber) bestehender Versorgungsvertrag (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, Rz. 19), der auf der gemeinschaftlichen Nutzung einer allein im Eigentum des Beauftragten stehenden Heizungsanlage beruht, kann ein Auftragsverhältnis gem. §§ 662 BGB ff. darstellen. Gegen ein Gefälligkeitsverhältnis spricht, dass die Heizungsversorgung eine grundlegende Daseinsvorsorge darstellt und somit für den Auftraggeber wesentliche Interessen auf dem Spiel stehen. Das Auftragsverhältnis kann zu Ansprüchen gegen den Auftraggeber auf Aufwendungsersatz (§ 670 BGB) und zu einem Vorschussanspruch (§ 669 BGB) führen, während den Beauftragten eine Auskunfts- und Rechenschaftspflicht (§ 666 BGB) treffen kann. Entsprechendes kann auch für Versorgungseinrichtungen betreffen Internet und Fernsehempfang gelten.

[…] II. Die Berufung der Kl. hat nahezu in vollem Umfang Erfolg, während die Berufung der Bekl., ebenso wie die weitergehende Berufung der Kl., zurückzuweisen ist.

1. Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung handelt es sich bei dem Rechtsverhältnis zwischen den Parteien nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft. Denn unstreitig sind die Mitglieder der Kl. Eigentümer der Anlage, während die Mitglieder der Bekl. lediglich über die Anlage mit Heizwärme versorgt werden. Bezüglich der Heizungsanlage hat die Bekl. vorgetragen, dass diese im alleinigen Eigentum der Mitglieder der Kl. stünde. In wessen Eigentum die Versorgungseinrichtung für das Kabel-TV steht, haben die Parteien nicht erläutert. Die Kl. hat insoweit lediglich vorgetragen, dass die Parteien „technisch miteinander verbunden“ seien. Der Anregung des Senats in der mündlichen Verhandlung, die Rechtsverhältnisse betreffend Heizung und Kabelanschluss einheitlich zu beurteilen, sind die Parteien nicht entgegengetreten.

Der landgerichtlichen Annahme, es läge eine Bruchteilsgemeinschaft vor, steht allerdings die Eigentümerstellung der Mitglieder der Kl. entgegen. Denn eine Gemeinschaft liegt nicht vor, wenn an demselben Gegenstand Rechte mehrerer mit unterschiedlichem Inhalt bestehen (vgl. nur Palandt/Sprau, BGB, 77. Aufl., § 741 Rn. 1). Bei einer Bruchteilsgemeinschaft ist die Rechtszuständigkeit geteilt. Jeder Teilhaber hat ein durch die Mitberechtigung der anderen beschränktes Recht an dem ungeteilten Gegenstand (vgl. Staudinger/Aderhold, BGB, 15. Aufl. 2017, § 741 Rn. 1).

Dem vom Landgericht argumentativ herangezogenen Urteil des OLG Celle (vom 12. Dezember 2012 - 4 U 70/12) lag ein anderer Sachverhalt zugrunde. Denn dort stand die Gesamtheizungsanlage in gemeinschaftlichem Eigentum (OLG Celle, aaO., Rz. 2; jetzt und im Folgenden zitiert nach Juris).

2. Vielmehr besteht hier zwischen den Parteien ein Versorgungsvertrag (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, Rz. 19) im Rahmen eines Auftragsverhältnisses (§§ 662 ff. BGB).

a. Ein nicht dem Auftragsrecht unterfallendes Gefälligkeitsverhältnis kann hier nicht angenommen werden. Denn im zu entscheidenden Fall werden wesentliche Interessen der Parteien berührt, was regelmäßig auf einen Rechtsbindungswillen schließen lässt. Maßgebend ist dabei nicht der nicht in Erscheinung getretene innere Wille des Leistenden, sondern ob der Leistungsempfänger (hier die Bekl.) unter den gegebenen Umständen nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auf einen solchen Willen schließen musste. So wird eine vertragliche Bindung dann bejaht, wenn erkennbar ist, dass für den Leistungsempfänger wesentliche Interessen wirtschaftlicher Art auf dem Spiel stehen und er sich auf die Zusage des Leistenden verlässt (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2012 - III ZR 291/11 Rn. 14). Da hier für die Bekl. die Heizungsversorgung als grundlegende Daseinsvorsorge betroffen ist und auch die Versorgung mit Internet und Fernsehen von Wichtigkeit ist, ist von einem Rechtsbindungswillen auszugehen. Entsprechendes gilt für die Kl., welche gegenüber der Bekl. Zahlungsansprüche verfolgt.

Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien keine schriftliche oder anderweit ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben. Ein Auftragsverhältnis kann auch stillschweigend durch konkludentes Handeln begründet werden. Dies ist hier der Fall gewesen. Den dahingehenden Ausführungen des Senats sind die Parteien in der mündlichen Verhandlung nicht entgegengetreten.

b. Es handelt sich hier um einen Auftrag und nicht um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung (§ 675 BGB). Die Kl. wird bei der Versorgung der Bekl. unentgeltlich in fremdem Interesse tätig (§ 662 BGB). Der Unentgeltlichkeit steht nicht entgegen, dass die Kl. „Heizungsbetreuungskosten“ bzw. „Heizkosten- und Kabelaufteilungskosten“ berechnet hat. Grundsätzlich spricht zwar schon ein geringes Entgelt gegen Auftragsrecht (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 2009 - III ZR 142/08, Rz. 16). Allerdings stellt ein vereinbarter Aufwendungsersatz die Unentgeltlichkeit nicht in Frage (vgl. Palandt/Sprau, aaO., § 662 Rn. 8). Hier hat die Kl. lediglich Ansprüche auf Aufwendungsersatz geltend gemacht, denn sie hat unwidersprochen vorgetragen, ihrem Verwalter ein Entgelt für den mit der Kostenumlage entstandenen Arbeitsaufwand gezahlt zu haben. Ein Anspruch aus § 670 BGB umfasst auch Ansprüche auf Wertersatz (vgl. Palandt/Sprau, aaO., § 670 Rn. 1), welche der Auftragnehmer für die Durchführung des Auftrags aufwendet (vgl. Palandt/Sprau, aaO., § 670 Rn. 2). Bei Aufwendungen handelt es sich um freiwillige Opfer aus dem Vermögen des Beauftragten, die dieser zur Erreichung des Auftragszwecks oder für die Interessen eines anderen auf sich nimmt (vgl. BGH, Urteil vom 10. November 1988 - III ZR 215/87, Rz. 9; BeckOK/Fischer, BGB, Stand: 1. Februar 2019, § 670 Rn. 5).

Die Aufwendungen für die Vergütung ihres Verwalters durfte die Kl. auch für erforderlich halten. Dies ist nach einem subjektiv-objektiven Maßstab zu beurteilen. Erforderlichkeit ist dann anzunehmen, wenn der Beauftragte Vermögensopfer erbringt, die nach seinem verständigen Ermessen zur Verfolgung des Auftragszwecks geeignet sind, notwendig erscheinen und in einem angemessenen Verhältnis zur Bedeutung der Geschäftsführung für den Geschäftsherren stehen (BeckOK/BGB/Fischer, aaO., § 670 Rn. 11 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Bezogen auf das Jahr 2016 errechnen sich Forderungen der Kl. gegenüber der Bekl. in Höhe von insgesamt 12.255,07 € (10.551,18 € für Heizkosten 2016 und 1.703,89 € für Kabel-TV-Gebühren 2017). Der von der Kl. für 2016/2017 i.H.v. 89,25 € verlangte Betrag macht etwa 0,7 % dieser Summe aus, was nicht zu beanstanden ist.

3. Der Anspruch der Kl. auf Zahlung i.H.v. 259,41 € ist i.H.v. 255,74 € begründet und umfasst die Ansprüche auf Aufwendungsersatz für die „Heizungsbetreuungskosten“ (2015: 81,36 €) und „Heizkosten- und Kabelaufteilungskosten“ (2015: 85,13 €; 2016/17: 89,25 €), welche die Kl. erstinstanzlich erfolglos geltend gemacht hat. In diesem Zusammenhang hat sich die Bekl. aufgrund des Fehlens einer entsprechenden Vereinbarung gegen die Zahlungsverpflichtung gewandt, welche aber aus den oben ausgeführten Gründen gegeben ist.

Soweit die Bekl. erstinstanzlich angegeben hat, die Beträge seien nicht nachvollziehbar, hat die Kl. hierzu hinreichend substantiiert vorgetragen und Rechnungen vorgelegt. Es liegt auf der Hand, dass die Hausverwaltung der Kl. nur gegen Vergütung arbeitet und die Kl. deshalb diesen Aufwand zu bezahlen hat. Gegenteiliges trägt auch die Bekl. nicht vor. Damit liegen hinreichende Grundlagen vor, weshalb der Senat § 287 Abs. 2 ZPO die Aufwendungen in der geltend gemachten Höhe schätzen kann.

Die geltend gemachten Mahnkosten i.H.v. 3,67 € sind indes unbegründet. Abgesehen davon, dass die Kl. in ihrer Berufungsbegründung hierzu nichts ausgeführt hat, besteht kein Anspruch auf Ersatz von Kosten für eine verzugsbegründende Mahnung (vgl. BeckOK/BGB/Lorenz, Stand: 1. Mai 2019, § 286 Rn. 76 m.w.N.).

4. Mit ihrer Berufung hat die Kl. Vorschüsse auf die Heizkosten für das Jahr 2017 über zwei Teilbeträge von jeweils 1.930,79 € geltend gemacht. Die Bekl. hatte im Schriftsatz vom 18. September 2018 (S. 3) jedoch unwidersprochen vorgetragen, dass vom Verwalter der Kl. hierüber zwischenzeitlich eine Abrechnung erteilt wurde. Damit ist der Vorschussanspruch der Kl. untergegangen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, Rz. 18), woraufhin sie auf den Hinweis des Senats hin die Erledigung erklärt hat. Dieser Erklärung hat sich die Bekl. nicht angeschlossen.

Der Zahlungsanspruch der Kl. war jedoch bei Klageerhebung zulässig und begründet, weshalb antragsgemäß die Erledigung festzustellen ist. Denn ihr stand nach Maßgabe des § 669 BGB ein Anspruch auf Vorschusszahlung zu. Hierbei handelt es sich um ein „verhaltenes Recht des Beauftragten“, dessen Entstehung von seiner Geltendmachung abhängt (BeckOK/Detlev Fischer, Stand: 1. Februar 2019, § 669 Rn. 2). Diese ist hier durch die Kl. unstreitig erfolgt.

Ob ein Vorschussanspruch einklagbar ist, ist streitig. Teilweise wird dies unter Hinweis auf die jederzeitige Widerruflichkeit eines Auftrags verneint. Im Schrifttum wird jedoch für den Fall, dass der Auftraggeber auf den Beauftragten angewiesen ist und die Parteien lediglich über den Vorschuss uneinig sind, ein einklagbarer Vorschussanspruch angenommen (vgl. zum Meinungsstand BeckOGK/BGB/Riesenhuber, Stand: 1. April 2019, § 669 Rn. 22 mit zahlreichen Nachweisen; BeckOK/BGB/Detlev Fischer, Stand: 1. Februar 2019, § 669 Rn. 2 f. m.w.N.). Der letztgenannten Auffassung ist der Vorzug zu geben. Verweigert der Auftraggeber die Vorschusszahlung, so besteht jedenfalls ein Anspruch des Beauftragten aus § 242 i.V.m. § 669 BGB, denn es kann von ihm - auch nach den hier vorliegenden Umständen - nicht erwartet werden, dass er die zu tätigenden Aufwendungen in nicht unerheblichem Umfang vorfinanziert. Das für die Verweigerung der Vorschusszahlung teilweise angenommene Zurückbehaltungsrecht (vgl. hierzu BeckOK/BGB/Detlev Fischer, aaO., § 669 Rn. 3 mit zahlreichen Nachweisen) schafft indes Unsicherheiten und ist zudem in Fällen wie diesem, wenn im Hinblick auf Beheizung sowie Internet- und Fernsehzugänge für den Auftraggeber wesentliche Versorgungseinrichtungen betroffen sind, kein probates Mittel zur Anspruchsdurchsetzung.

5. Die Bekl. wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Verurteilung zur Zahlung von 2.551,18 € und beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, weil die Kl. sie auf ein Recht zur Einsichtnahme am Standort ihrer Verwaltung in D. verwiesen hat. Ein Zurückbehaltungsrecht ist vom Landgericht mit zutreffender Begründung verneint worden. Hierauf kann Bezug genommen werden.

Nach § 666 BGB hat der Beauftragte eine Auskunfts- und Rechenschaftspflicht. Bei der Verwaltung von Vermögenswerten besteht ein Anspruch auf Auskunft durch Abrechnung und Erläuterung, daneben besteht ein Informationsrecht des Auftraggebers durch Einsichtnahme in Unterlagen (vgl. OLG München, Beschluss vom 29. Mai 2006 - 34 Wx 27/06, Rz. 17; BeckOK/BGB/Fischer, aaO., § 666 Rn. 6). Diese Grundsätze gelten über das Wohnraummietrecht hinaus auch für den vergleichbaren Fall einer Heizkostenabrechnung zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke, die eine gemeinsame Heizungsanlage nutzen (BGH, Urteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, Rz. 39). Wie der Bundesgerichtshof in dem genannten Urteil weiter ausführte, wird eine Belegeinsicht üblicherweise in den Räumen der Verwaltung gewährt (aaO., Rz. 44). Dort sollen sämtliche Unterlagen zur Überprüfung vorgelegt werden, während ein Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen grundsätzlich nicht besteht (OLG München, Beschluss vom 29. Mai 2006 - 34 Wx 27/06, Rz. 17). Diese Einsichtnahme wurde der Bekl. angeboten, weshalb die Kl. ihre dahingehenden Verpflichtungen aus § 666 BGB i.V.m. § 259 BGB erfüllt hat. Im Hinblick auf die geringe Entfernung zwischen D. und N. bedarf es auch keiner weiteren Ausführungen dazu, dass dies der Bekl., unabhängig von der Anzahl ihrer Mitglieder, nicht zumutbar sein könnte.

Wenn die Heizungsanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur die (eigenen) Eigentümer beliefert, sondern auch die Wohnungseigentümer auf dem Nachbargrundstück, fragt sich, welches Rechtsverhältnis vorliegt, wenn keine besonderen vertraglichen Abreden bestehen. Das OLG Düsseldorf nimmt einen „Versorgungsvertrag im Rahmen eines Auftragsverhältnisses“ an.

Im Eigentum der Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft befinden sich eine Heizungsanlage und ein Fernsehkabelanschluss, von denen aus auch das Gebäude der benachbarten beklagten Eigentümergemeinschaft beheizt bzw. mit Fernsehempfang versehen wird, wobei ausdrückliche Vertragsvereinbarungen nicht bestehen. Die Betreuung der Heizungsanlage erfolgt durch ein Mitglied der Klägerin, das hierfür im Kalenderjahr 2015 einen Betrag in Höhe von 240 € in Rechnung stellte, den die Verwaltung der Klägerin bezahlte. Diese beglich auch die von den Stadtwerken in Rechnung gestellten Heizkosten sowie die Kosten für das Kabelfernsehen. Mit der vor dem LG Düsseldorf erhobenen Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten anteilige Heizungsbetreuungskosten für 2015, anteilige Verwalterkosten für die Aufteilung der Heiz- und Kabel-TV Kosten für 2015/2016, restliche Heizkosten für 2016 sowie Abschlagszahlungen für die Heizkosten 2017.

Das Landgericht Düsseldorf gab der Klage lediglich hinsichtlich der restlichen Heizkosten in Höhe von 2.551,18 € statt und wies die weitergehende Klage unter Hinweis auf fehlende Gemeinschaftsbeschlüsse ab. Auf die Berufungen beider Parteien änderte das OLG Düsseldorf das landgerichtliche Urteil zugunsten der Klägerin ab. Entgegen der Auffassung des Landgerichts liege keine Bruchteilsgemeinschaft vor, weil unterschiedliche Rechte an den jeweiligen Anlagen bestünden. Es handele sich vielmehr um ein auf Versorgung gerichtetes Auftragsverhältnis i.S.d. §§ 662 ff. BGB, aus dem sich die Berechtigung der Klägerin für die geltend gemachten Aufwendungen ergebe. Gegen ein Gefälligkeitsverhältnis spreche, dass die Heizungsversorgung eine grundlegende Daseinsvorsorge darstelle und somit für den Auftraggeber wesentliche Interessen auf dem Spiel stünden.

Fallkonstellationen dieser Art scheinen nicht selten zu sein, wie einer kürzlich ergangenen Entscheidung des BGH (GE 2019, 727) zu entnehmen ist. Allerdings lagen dort im Gegensatz zu dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall vertragliche und sogar noch grundbuchrechtlich abgesicherte Ansprüche vor, so dass es keiner Erörterung des zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses bedurfte. Die Annahme eines Auftragsverhältnisses mit der Klägerin als Auftragnehmerin begegnet allerdings Bedenken, schon deswegen, weil jeder noch so kleine Entgeltanspruch der Annahme eines Auftrags entgegensteht (MünchKommBGB/Schäfer, 7. Aufl., § 662 Rn. 45). Hinzu kommt, dass beide Auftragsparteien den Auftrag jederzeit beenden können, der Auftraggeber durch Widerruf und der Auftragnehmer durch Kündigung, § 671 BGB. Zwar würde sich der Beauftragte (hier: die Klägerin) im Falle einer unzeitigen Kündigung schadensersatzpflichtig machen, die Kündigung als solche bliebe aber wirksam, sodass die Beklagte eines Tages ohne Beheizung sein könnte.

Anders stellt sich die Rechtslage bei Annahme einer Nutzungsgemeinschaft dar, auf die §§ 742 ff. BGB „vorsichtig analog“ (MünchKommBGB/Karsten Schmidt, 7. Aufl., § 741 Rn. 75) angewandt werden können. Dann wäre eine Aufhebung der Gemeinschaft nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 749 Abs. 2 BGB möglich, weil aufgrund konkludenter Vereinbarung (vgl. hierzu Palandt/Sprau, BGB, 78. Aufl., § 749 Rn. 5 m.w.N.) eine dauerhafte Versorgung der Beklagten mit Heizung usw. anzunehmen wäre.