„Nutzung als Zweitwohnung“ keine ausreichende Begründung für Eigenbedarfskündigung

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung „für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen zu wollen, ist unzureichend.

(Leitsatz der Redaktion)

Die streitgegenständliche Kündigungserklärung ist unwirksam, da sie den Formvoraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht entspricht. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dem genügt die Kündigungserklärung vom 2. Juli 2018, die sich im Wesentlichen darauf beschränkt, dass die Kl., „die bekanntermaßen in X lebt, … die Wohnung für ihre notwendigen Aufenthalte in Berlin als Zweitwohnung …“ benötige, nicht.

Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474, beckonline Tz. 15). Diese Mindestangaben enthält das Kündigungsschreiben nicht.

Zwar benennt das Kündigungsschreiben mit der Kl. die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird. Es fehlt aber an einer hinreichenden Darlegung des Kündigungsinteresses. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung reicht die lediglich schlagwortartige Angabe des Nutzungsinteresses grundsätzlich nicht aus. Vielmehr muss zusätzlich ein konkreter Sachverhalt angegeben werden, auf den das Interesse dieser Person zur Erlangung der Wohnung gestützt wird und aus dem sich erkennen lässt, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen (vgl. Hannappel, in: BeckOK BGB, 52. Ed., Stand: 1. November 2019, § 573 Rz. 129 m.w.N.).

Bei der kündigungsbedingten Geltendmachung von Eigenbedarf zur Nutzung einer bisherigen Mietsache als bloßer Zweitwohnung liegt es nicht auf der Hand, dass die beabsichtigte Nutzung vernünftig und nachvollziehbar ist. Auch wenn die Nutzung als Zweitwohnung nach der - nicht unumstrittenen und zweifelsfreien - Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH zur Begründung hinreichenden Eigenbedarfes nicht das Überschreiten einer konkreten „Mindestnutzungsdauer erfordert (vgl. BGH, Urt. v. 22. August 2017 - VIII ZR 19/17, NJW-RR 2018, 138, beckonline Tz. 3), ergibt sich ein hinreichendes Kündigungsinteresse gleichzeitig nur aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, aaO.). Diese Einzelfallumstände müssen in der Kündigungserklärung zumindest im Wesentlichen angegeben sein. Das erfordert bei der beabsichtigten Nutzung der Mietsache als Zweitwohnung als ein wesentlicher von mehreren Einzelfallumständen eine Angabe zum Grund sowie zur Dauer und zeitlichen Intensität der beabsichtigten Nutzung. Denn nicht jede Nutzung als Zweitwohnung beruht auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägen; vielmehr kann es etwa bei einer sehr seltenen oder kurzzeitigen Nutzung der Wohnung an einem „Benötigen“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlen oder ein Berufen darauf zumindest rechtsmissbräuchlich sein (vgl. Milger, NZM 2014, 770, 774 f.). Deshalb vermag ein Mieter, auch wenn er in der Regel Rechtsrat einholen wird, nur bei einer vollständigen Angabe der genannten Nutzungsumstände seine Verteidigungsaussichten mit hinreichender Verlässlichkeit frühestmöglich - und damit vorgerichtlich - zu beurteilen, um im Falle der erfolgversprechenden Rechtsverteidigung sein späteres Prozessverhalten an den in der Kündigungserklärung vom Vermieter angegebenen Umständen des Einzelfalles auszurichten. Diese hinreichend umfassende und aussagekräftige Angabe indes enthält das Kündigungsschreiben nicht. Das führt - wie vom Amtsgericht zutreffend erkannt - zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung.

Davon ausgehend bedarf es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob das von dem Bekl. bestrittene Nutzungsinteresse der Kl. überhaupt besteht, oder ob es sich bei der hier zu beurteilenden Kündigung um eine materiell unwirksame Vorratskündigung handelt (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75, beckonline Tz. 19).

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch möglich, wenn die Wohnung als Zweitwohnung „benötigt“ wird. Das Kündigungsschreiben muss aber einen konkreten Nutzungswunsch darlegen; ein bloßer Hinweis auf nötige Aufenthalte in Berlin reicht nicht.

Die Klägerin hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt und als Begründung angeführt, sie lebe bekanntermaßen nicht in Berlin und benötige die Wohnung für ihre notwendigen Aufenthalte dort als Zweitwohnung. Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage abgewiesen; die Berufung war nach Auffassung des LG Berlin ohne Aussicht auf Erfolg.

Die 67. Kammer meinte, damit sei das gesetzliche Begründungserfordernis für die Kündigung nicht erfüllt, da nur bei einer Konkretisierung der Mieter überprüfen könne, ob ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund zur Erlangung der Wohnung bestehe. Bei einer Nutzung als Zweitwohnung sei die Angabe der Dauer und zeitlichen Intensität der beabsichtigten Nutzung erforderlich, weil es bei einer sehr seltenen oder kurzzeitigen Nutzung an einem „Benötigen“ fehle.

Der BGH (GE 2017, 1465) hat bei einem detaillierten Vortrag des Vermieters zu seiner beruflichen und privaten Situation und Darlegung der ernsthaften Absicht, sich mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeit in Berlin aufzuhalten, einen konkreten Nutzungswunsch angenommen und die Eigenbedarfskündigung bejaht.