Nutzung

Nutzung; Zweckbestimmung; Teilungserklärung; Aufteilungsplan; Trockenraum

1. Sind die zu einem Teileigentum gehörenden Räume in der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" bezeichnet, so ist grundsätzlich jede Nutzung der Räume mit Ausnahme der Nutzung zu Wohnzwecken zulässig; eine weitere Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit kann sich allerdings aus Lage und Beschaffenheit der Räume ergeben.

2. Sind die Räume im Aufteilungsplan mit der Aufschrift "Trockenraum" versehen, so liegt darin in der Regel keine weitere Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit; dies gilt schon deshalb, weil es sich bei einem "Trockenraum" um eine typische Gemeinschaftseinrichtung handelt.

3. Zur Frage, ob der Eigentümer verpflichtet werden kann, die sanitären Einrichtungen solcher Räume von den Zuleitungen abzutrennen.

Die Ast. und der Ag. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage; dem Ag. gehört u.a. die Einheit Nr. 82, die in der Teilungserklärung (TE) und im Grundbuch als "Miteigentumsanteil zu 10,5/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an zwei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Dachgeschoß ..." bezeichnet ist. § 6 Nr. 1 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen TE (Gemeinschaftsanordnung, kurz: GO) bestimmt, daß jeder Wohnungseigentümer seine Sondereigentumsräume mit der Maßgabe ungehindert nutzen kann, daß er u. a. nichts unternimmt, was die Zweckbestimmung beeinträchtigt. Der Ag. baute die Räume von zusammen rd. 50 qm im Jahre 1988 gegen den Widerspruch des Verwalters als Wohnung aus; er ließ Heizung, Dusche und Toilette einbauen. Der Ausbau und die Nutzung als Wohnung sind bauordnungsrechtlich genehmigt. In der Eigentümerversammlung vom 22.3.1988 sprachen sich die Wohnungseigentümer durch Beschluß mehrheitlich gegen den Ausbau der Keller- und Speicherräume der Anlage aus. Der Verwalter wurde beauftragt, in Absprache und im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat den Anspruch der Gemeinschaft auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ggf. gerichtlich geltend zu machen. Im Juni 1990 haben die Ast. beim AG beantragt, den Ag. zu verpflichten, die in den Räumen Nr. 82 im Dachgeschoß befindlichen Einbauten (das Bad) zu beseitigen und es zu unterlassen, die Räume selbst oder durch Dritte zu Wohnzwecken zu nutzen. Den ersten Antrag haben sie später auf die Abtrennung von den Anschlüssen abgeändert. Das AG hat den Ag. antragsgemäß verpflichtet. Das LG hat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Ag. zurückgewiesen. Das weitere Rechtsmittel des Ag. hatte nur insoweit Erfolg, als es die Abtrennung der sanitären Anlagen von den Zuleitungen betraf.

II.2. Zu Recht hat das LG es in Übereinstimmung mit dem AG dem Ag. untersagt, die Räume Nr. 82 im Dachgeschoß zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen. ...

(1) Maßgebend für die Zweckbestimmung und die zulässige Nutzung der Räume sind die ins Grundbuch übernommenen Angaben der TE, die ebenso wie die GO nach objektiven Gesichtspunkten auszulegen ist; darauf, welche Absichten der Verfasser mit seinen Formulierungen verfolgt hat oder aus welchem Grund die Räume als "nicht zu Wohnzwecken dienend" bezeichnet wurden, kommt es nicht an (vgl. BayObLG, WuM 1993, 697 [699] m. w. N.). Die vom Ag. angeführten bauordnungsrechtlichen Gründe für die Bestimmung zum Teileigentum wären kein Hindernis gewesen, die Möglichkeit, die Zweckbestimmung der Räume später zu ändern, bereits in der TE für alle Rechtsnachfolger verbindlich festzulegen; daß dies nicht geschehen ist, kann sich nicht zum Nachteil der Ast. auswirken. Der Umstand, daß die Räume im Dachgeschoß überwiegend zu Wohnungen und wie die Räume Nr. 82 nur zu einem geringen Teil zu nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bestimmt wurden, spricht eher gegen die Argumentation des Ag. als dafür. Daß die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen zu den Räumen schon von Anfang an gelegt waren, ist gleichfalls nicht von entscheidender Bedeutung für die Frage, welche Nutzung in den Räumen zulässig ist; es vermag die fehlende rechtliche Grundlage für die Nutzung zu Wohnzwecken nicht zu ersetzen.

(2) Zu Recht gehen die Vorinstanzen auch davon aus, daß die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken mehr stört und beeinträchtigt als die bestimmungsmäßige Nutzung; nach der hier gebotenen "typisierenden", d. h. verallgemeinernden Betrachtungsweise (vgl. BayObLG, WuM 1993, 697 [699 f.]; BayObLG, NJW-RR 1995, 1103) kommt es dabei auf die Größe der Wohnanlage oder des Gebäudes nicht entscheidend an. Die Grundsätze, die der Senat in der von den Bet. wiederholt zitierten Entscheidung vom 4.10.1982 (BayObLG, ZMR 1983, 35) aufgestellt hat, treffen jedenfalls überwiegend auch im vorliegenden Fall zu. Konkrete Beeinträchtigungen müssen weder vorgetragen noch nachgewiesen sein. Daß die bauordnungsrechtliche Genehmigung von Umbau und Wohnnutzung für die Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander ohne Bedeutung ist, ergibt sich schon aus Art. 72 Abs. 4 BayBO 1994 (früher Art. 74 Abs. 6 BayBO; vgl. auch BayObLG, ZMR 1983, 35; BayObLG, NJW-RR 1995, 1103).

(3) In der Beschränkung der zulässigen Nutzung liegt kein Verstoß gegen Art. 14 GG. Es handelt sich vielmehr um eine durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zugelassene Beschränkung durch rechtsgeschäftliche Erklärung des teilenden Eigentümers, die der Ag. wie eine Vereinbarung der Wohnungs- und Teileigentümer, an der er selbst beteiligt wäre, gegen sich geltend lassen muß (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2, 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1 WEG).

Dagegen kann die Verpflichtung des Ag., die sanitären Anlagen in den Räumen Nr. 82 von den Zuleitungen abzutrennen, keinen Bestand haben.

(1) Die allgemein gefaßte Entscheidung der Vorinstanzen bedarf insoweit der Auslegung. Unter sanitären Anlagen sind die Einrichtungen zu verstehen, die in einer Wohnung oder in sonstigen Räumen der Gesundheit und der Hygiene dienen, also neben der Toilette (WC) die üblichen Einrichtungen eines Bades (Badewanne, Dusche, Waschbecken), weiterhin wohl noch das in einer Küche befindliche Spülbecken.

Der Senat hat in der Entscheidung vom 4.10.1990 (NJW-RR 1991, 140 = WuM 1991, 53) die Verpflichtung eines Eigentümers bestätigt, das von diesem in seinem "Speicher" installierte Bad (einschließlich eines außerhalb angebrachten Waschbeckens) und die dort eingerichtete Küchenzeile von den Versorgungs- und Entsorgungsleitungen zu trennen; in dem Beschluß vom 18.6.1993 (WuM 1993, 490 = ZMR 1993, 530) hat er einen Eigentümer verpflichtet, die in seinen "Kellerräumen" vorhandenen Küchen- und Sanitäreinrichtungen von den Anschlüssen zu trennen und auf Dauer getrennt zu halten.

Der vorliegende Fall unterscheidet sich von den den beiden zitierten Entscheidungen zugrunde liegenden Sachverhalten in einem wesentlichen Punkt. Dort war die Nutzung als Speicher- oder Kellerraum nach vereinbarter Zweckbestimmung oder Beschaffenheit der Räume verbindlich festgelegt. Eine zulässige Nutzung, die sanitäre Einrichtungen erforderlich gemacht hätte, schied damit von vornherein aus. Hier sind die Räume Nr. 82 des Ag. in der maßgebenden Teilungserklärung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume im Dachgeschoß" bezeichnet. Auch darin liegt für die Räume eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter; sie besagt aber nur, daß die Räume zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen Zweck genutzt werden dürfen. Für die Frage, ob eine bestimmte Nutzung zulässig ist, sind daneben nach den in § 15 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken Lage und Beschaffenheit der Räume von Bedeutung (vgl. BayObLG, WuM 1994, 222; NJWE-MietR 1996,130; FGPrax 1996, 57 m. w. N.). Hier ist weder nach der in der TE niedergelegten Zweckbestimmung noch nach Lage oder Beschaffenheit der Räume eine Nutzung von vornherein ausgeschlossen, die auch den Gebrauch sanitärer Einrichtungen erforderlich machen könnte. Da die Räume Nr. 82 von Wohnungen umgeben sind, handelt es sich nicht wegen ihrer Lage um typische Speicherräume; im übrigen waren die Zuleitungen nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag des Ag. von Anfang an vorhanden.

(2) Die Räume Nr. 82 sind im Aufteilungsplan offenbar mit der Aufschrift "Trockenraum" versehen. Daraus, ergibt sich aber keine gegenüber der Zweckbestimmung der TE eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit dieser Räume. Denn der Bezeichnung im Aufteilungsplan kommt gegenüber der in der TE grundsätzlich kein Vorrang zu; sie führt nicht zu einer weiteren Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten (vgl. BGHZ 130, 159 [166] = NJW 1995, 2851 = LM H. 11/1995 § 3 WohnungseigentumsG Nr. 12; BayObLG, WuM 1985, 238; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1993, 299 = ZMR 1993, 125). Im übrigen handelt es sich bei einem "Trockenraum" um eine typische Gemeinschaftseinrichtung; dies spricht zusätzlich dagegen, daß mit dieser Bezeichnung für die im Sondereigentum stehenden Räume eine Zweckbestimmung getroffen werden sollte.