Nutzergebäude, Hinweispflicht des Notars im Vermittlungsverfahren

1. Will ein Grundstückseigentümer den Abriß eines im Eigentum eines Nutzers stehenden Gebäudes erreichen, muß er dieses Gebäude notwendigerweise von dem Nutzer ankaufen (wie BGH, Urteil vom 18. Oktober 2002 - V ZR 268/01, OLG Dresden AgrarR 2000, S. 135 ff.).

2. Auf diese rechtliche Notwendigkeit ist der Grundstückseigentümer im Rahmen eines notariellen Vermittlungsverfahrens durch den Notar, ggf. Beschwerdegericht, hinzuweisen.

I. Der Beteiligte zu 1. hat die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens beantragt mit dem Ziel, das auf dem von ihm erworbenen Grundstück aufstehende Stallgebäude nebst dessen Nebenräumlichkeiten abzureißen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. Mai 1999 hat der Beteiligte zu 1. von der restituierten Erbengemeinschaft u. a. das Grundstück der Gemarkung F., Flur ... Flurstück ... erworben. Nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung am 1. Juli 1999 ist der Beteiligte zu 1. zwischenzeitlich seit dem 13. März 2000 als Eigentümer im Grundbuch von F. des Amtsgerichts Bad Liebenwerda eingetragen. Auf diesem Grundstück hat die Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin, eine LPG Tierproduktion, ein Stallgebäude nebst Nebengebäuden errichtet, die nach Darstellung des Beteiligten zu 1. nicht mehr nutzbar sind und abgerissen werden müssen. Die Aufforderung zum Abriß blieb erfolglos. Unter dem 29. September 1990 hat der Beteiligte zu 1. mit dem bei der damaligen N. am selben Tage per Telefax eingegangenen Schriftsatz beantragt, ein notarielles Vermittlungsverfahren gem. §§ 87 ff. SachenRBerG durchzuführen mit dem Ziel des Abrisses des Stallgebäudes nebst den dazugehörigen Nebenräumen. Der Notar hat unter dem 29. Dezember 2000 - ohne die Beteiligte zu 2. zu informieren - das Vermittlungsverfahren eröffnet und das Grundbuchamt Bad Liebenwerda um Eintragung des Eröffnungsvermerks gem. § 92 Abs. 5 SachenRBerG ersucht. Die Eintragung erfolgte am 6. März 2001. Eine Bearbeitung der Sache durch den Notar erfolgte nicht.

Der zum Notar über das Amt der N. bestellte ... hat unter dem 19. Mai 2001 einen Vorbescheid erlassen, mit dem er angekündigt hat, binnen vier Wochen ab Erlaß seiner Entscheidung den eingetragenen Vermittlungsvermerk zur Löschung zu bringen und das Verfahren durch Beschluß als nicht statthatt zu beenden. Zur Begründung hat er angegeben, nach seiner Ansicht könne ein Antrag nach § 82 SachenRBerG nicht Gegenstand des notariellen Vermittlungsverfahrens sein, sofern es sich dabei um einen Hauptantrag handele. Das Vermittlungsverfahren sei gem. § 87 SachenRBerG darauf angelegt, Verträge zur Bestellung von Erbbaurechten oder zum Kauf eines Grundstücks zu vermitteln. Der Beteiligte zu 1. müsse seinen Anspruch im ordentlichen Rechtsweg verfolgen.

Gegen diesen Vorbescheid hat der Beteiligte zu 1. Beschwerde eingelegt. (...)

Das Landgericht hat die Beschwerde des Beteiligten zu 1. zurückgewiesen. (...)

II. (...) Die weitere Beschwerde hat dahingehend Erfolg, daß die Sache wegen schwerwiegender Verfahrensfehler unter Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung sowie der Entscheidung des Notars zur erneuten Entscheidung im Rahmen des anhängigen notariellen Vermittlungsverfahrens an den Notar ... zurückzuverweisen ist.

Die Erstbeschwerde des Beteiligten zu 1. war an sich statthaft und auch im übrigen zulässig. Der Senat hat die Zulässigkeit der Erstbeschwerde auch ohne ausdrückliche Rüge durch den Rechtsmittelführer der Rechtsbeschwerde gem. § 27 Abs. 1 FGG von Amts wegen zu prüfen (vgl. Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 14. Aufl., § 27, Rn. 15 m. w. N.). Dies entspricht der Rechtslage bei der Revision in Verfahren nach der ZPO (vgl. MünchKomm/Wenzel, ZPO, 559, Rn. 12, 16; BGH NJW 1988, S. 268). Mit dem Vorbescheid kündigte der Notar an, daß er beabsichtige, binnen einer bestimmten Frist das beantragte notarielle Vermittlungsverfahren durch Beschluß als nicht statthaft zu beenden, da ein Antrag nach § 82 SachenRBerG nicht Gegenstand eines solchen Verfahrens sein könne, sofern der Antragsteller keine Beschwerde einlege. Diese Ankündigung ist zwar keine instanzbeendende Verfügung im Sinne des § 19 FGG i. V. m. § 89 Abs. 1 SachenRBerG; jedoch handelt es sich um eine beschwerdefähige Zwischenentscheidung. Denn Folge der Zurückweisung des Antrages auf Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens wäre auch die Löschung des im Grundbuch eingetragenen Eröffnungsvermerkes. Damit würde dessen Wirkung als Vormerkung zur Sicherung der Ansprüche auf Ankauf eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage gem. §§ 81, 82 SachenRBerG entfallen (Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 89, Rn. 53; a. A. Fassbinder in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, SachenRBerG, § 89, Rn. 27). Mit einem Beschluß, mit dem die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens abgelehnt würde, wird aber zugleich die zuvor dargelegte Rechtsposition beeinträchtigt, so daß durchaus ein Bedürfnis für eine Zwischenverfügung besteht.

Dabei handelt es sich bei diesem Rechtsmittel nicht um eine Beschwerde nach § 15 BNotO, die die Herbeiführung der Amtstätigkeit des Notars zum Gegenstand hat. Vorliegend wollte der Notar ... nicht seine Amtsausübung verweigern, vielmehr vertritt er die Auffassung, daß die Voraussetzungen für die Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens nicht vorliegen. Das mit der Beschwerde erstrebte Handeln des Notars steht nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit einer Urkundstätigkeit, insbesondere handelt es sich nicht um den Vollzug einer Urkunde, vielmehr soll die Tätigkeit des Notars im Rahmen der Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens in eine Urkundstätigkeit einmünden.

In der Literatur (Vossius, a. a. O., § 89, Rn. 64, 50) wird die Auffassung vertreten, daß bis zum Abschluß des Vermittlungsverfahrens für die Be-teiligten eine Beschwerde nach § 15 BNotO ausgeschlossen und nur die allgemeine Beschwerde nach § 19 FGG gegeben ist. Dafür spricht auch die Regelung des § 89 Abs. 2 SachenRBerG. Denn mit dieser Vorschrift hat der Gesetzgeber auch klargestellt, daß der Notar im Rahmen des Ver-mittlungsverfahrens an die Stelle des an sich zuständigen Amtsgerichts getreten ist. Die Einschaltung des notariellen Vorverfahrens dient der Entlastung der Amtsgerichte, die sonst die Aufgaben der Vertragshilfe gem. FGG funktionell zu übernehmen hätten (BT-Drucks. 12/5992, S. 165; Eickmann-Albrecht, SachenRBerG, § 89, Rn. 4; Krauß in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Kommentar zum SachenRBerG, § 89, Rn. 18).

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2. war der Antrag auf Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens nicht mangels einer fehlenden Antragsberechtigung des Beteiligten zu 2. unzulässig. Denn bereits mit Eingang des Antrages auf Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens bei Notar ... hatte der Beteiligte zu 1. als Grundstückserwerber auf Grund der eingetragenen Auflassungsvormerkung eine gesicherte Rechtsposition hinsichtlich des Eigentums am Grundstück inne, die sich sodann im weiteren Verlauf des Verfahrens in die volle Eigentümerstellung verstärkte.

Jedoch war für die Erstbeschwerde nicht das Landgericht ..., sondern das Landgericht ... zuständig. Denn sowohl Grundstück als auch Gebäude, dessen Beseitigung der Beteiligte zu 1. erstrebt, liegen im Bezirk des Amtsgerichts Bad Liebenwerda, das zum Bezirk des Landgerichts ... ge-hört, § 89 Abs. 2 SachenRBerG. Diese Entscheidung, bei der es sich um eine Verfügung im Sinne des § 19 FGG handelt, stellt sich trotz § 7 FGG als Gesetzesverletzung im Sinne des § 27 FGG i. V. m. §§ 550, 551 Nr. 4 ZPO dar. Nach § 7 FGG sind gerichtliche Handlungen nicht deshalb un-wirksam, weil sie von einem örtlich unzuständigen Gericht vorgenommen worden sind. Dies ändert jedoch nichts daran, daß die Vorschriften über die örtliche Zuständigkeit regelmäßig zwingender Natur, also un-verzichtbar und einer Vereinbarung unzugänglich sind, und daß es im Be-schwerdeverfahren von Amts wegen beachtet werden muß, wenn die an-gefochtene Entscheidung von einem örtlich unzuständigen Gericht erlassen ist. Dies gilt um so mehr, als die Entscheidung des Landgerichts auch nicht unanfechtbar ist; zudem enthalten die Vorschriften zu dem notariel-len Vermittlungsverfahren §§ 85 ff. SachenRBerG keine Regelungen, durch die eine Nachprüfung der örtlichen Zuständigkeit, wie z. B. die §§ 23 Abs. 1, 27 Abs. 1 LwVG im Landwirtschaftsverfahren, ausgeschlossen wird (Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, § 7, Rn. 3 b m. w. N. aus d. Rspr.; Bumiller/Winkler, FGG, § 7, Rn. 16). Dieser Verfahrensmangel führt zwar vorliegend nicht notwendigerweise zur Aufhebung und Zurückverweisung. Dem Rechtsbeschwerdegericht ist jedoch eine eigene Sachentscheidung deshalb verwehrt, weil das Verfahren an einem weite-ren schweren Verfahrensmangel leidet und sowohl das Gericht der Erst-beschwerde als auch der Notar ... (an Stelle des Amtsgerichts) gegen die ihnen gem. § 139 ZPO obliegende Aufklärungspflicht verstoßen haben.

Mit der Einreichung des Antrags zur Durchführung eines notariellen Ver-mittlungsverfahrens vor dem zuständigen Notar und der notwendigen Zustellung dieses Antrags an die Beteiligte zu 2. spätestens mit der Ein-tragung des Eröffnungsvermerkes im Grundbuch war das notarielle Ver-mittlungsverfahren eröffnet (vgl. Vossius, § 92, Rn. 26, 27; Krauß in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, § 87, Rn. 8, 10). Bei dem notariellen Ver-mittlungsverfahren handelt es sich um ein streitiges Verfahren der frei-willigen Gerichtsbarkeit, was insbesondere durch die Vorschriften in §§ 92 und 96 SachenRBerG belegt wird (so auch Vossius, a. a. O., § 89, Rn. 4; Eickmann-Albrecht, a. a. O., § 89, Rn. 3). Auch im Rahmen eines streitigen Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist § 139 ZPO ent-sprechend anzuwenden (Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, Vorbem. 4 vor §§ 8 bis 18). Dies gilt auch für das notarielle Vermittlungsverfahren (Vos-sius, § 89, Rn. 14 ff.; Fassbinder in RVI, SachenRBerG, § 89, Rn. 9).

In Übereinstimmung mit dem Vorbescheid des Notars hat das Landgericht ausgeführt, § 82 SachenRBerG gewähre keinen selbständigen An-spruch des Grundstückseigentümers gegen den Nutzer auf Abriß eines Gebäudes, weil auf diese Art und Weise das Gebäudeeigentum nicht end-gültig beseitigt wäre. Auch sei dem Beschwerdevorbringen nicht zu ent-nehmen, ob der Beteiligte zu 1. einen Anspruch nach § 82 geltend machen wolle und gegebenenfalls welchen der möglichen Ansprüche; es gehe ihm vornehmlich um den Abriß des Stallgebäudes. Dies hätte aber Anlaß geboten, in dem Antragsverfahren, bei dem der Beteiligte zu 1. lediglich das Ziel seines Rechtsschutzbegehrens umschrieben hat, auf einen bestimmten Verfahrensantrag im Hinblick auf den Abschluß eines bestimmten Vertrages hinzuwirken. Denn um das Ziel - Abriß des Stallgebäudes - zu erreichen, mußte der Beteiligte zu 1. notwendigerweise das im Eigentum des Nutzers stehende Gebäude ankaufen (so Urteil des BGH vom 18. Oktober 2002 - V ZR 268/01 - in JurisInfo). Es liegt auf der Hand, daß der Nutzer, die Beteiligte zu 2., nicht mittels eines notariellen Vermittlungsverfahrens zum Abbruch eines Gebäudes verurteilt werden sollte. Bei dem Abbruch eines Gebäudes handelt es sich um eine vertret-bare Handlung, die im Klagewege durchzusetzen ist. Dies war nicht das Rechtsschutzbegehren des anwaltlich vertretenen und beratenen Beteiligten zu 1., auch wenn dieser in seiner Antragsschrift zur Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens das Ziel mit "Abriß des Stallge-bäudes" umschrieben hat. Dieses Rechtsschutzbegehren konnte daher nur dahingehend verstanden werden, daß der Beteiligte zu 1. mittels des notariellen Vermittlungsverfahrens die notwendigen rechtlichen Grundlagen erhalten wollte, um sein Ziel - Abriß des Gebäudes - zu erreichen. Hierfür stellt das SachenRBerG die beiden Alternativen zur Verfügung, nämlich einerseits den Ankauf des Gebäudes gem. § 81 SachenRBerG und andererseits den Erwerb der Fläche, auf der das Gebäude oder die bauliche Anlage errichtet wurde, durch den Nutzer gem. § 82 SachenRBerG. Hierauf hätte der Beteiligte zu 1. durch die Vorinstanzen hingewiesen werden müssen, zumal das Beschwerdegericht moniert, daß sich dem Vorbringen des Beteiligten nicht entnehmen lasse, ob er einen An-spruch nach § 82 SachenRBerG geltend machen wolle oder gegebenenfalls welchen der möglichen Ansprüche er geltend machen wolle. Dies hätte jedenfalls Anlaß zur Aufklärung des konkreten Begehrens sein müssen.

Auch § 90 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG bestimmt, daß in dem Verfahrensantrag, der vom Antrag zur Durchführung des notariellen Vermittlungsverfahrens zu unterscheiden ist, die Bezeichnung des gewünschten Vertrages anzugeben ist. § 90 SachenRBerG regelt den Inhalt der Antragsschrift, mit dem der Grundstückseigentümer oder Nutzer die Eröffnung des notariellen Vermittlungsverfahrens beantragt. Die Vorschrift regelt dabei in den einzelnen Absätzen den zwingenden Inhalt, den Soll-Inhalt sowie weitere erwünschte Angaben der Antragsschrift. Wenn § 90 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG von der Angabe des gewünschten Vertrages spricht, so folgt daraus nicht, daß diese Angaben dem Antragsteller freigestellt sind. Vielmehr wird dadurch klargestellt, daß mit der erforderlichen Angabe des Vertragsverhältnisses keine Präjudizierung im Hinblick auf die Ausübung des Wahlrechts nach § 15 SachenRBerG verbunden ist (Krauß in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, § 90, Rn. 13). Fehlen, wie vorliegend, notwendige Angaben gem. § 90 Abs. 1 SachenRBerG, hat bereits der Notar gem. § 90 Abs. 5 SachenRBerG im Wege der Zwischenverfügung dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Ergänzung des Antrags zu bestimmen, wobei in der entsprechenden prozeßleitenden Verfügung die ergänzungsbedürftigen Punkte nach § 90 Abs. 1 SachenRBerG zu bezeichnen sind.

Zutreffend gehen das Gericht der Erstbeschwerde sowie der Notar ... davon aus, daß Gegenstand des notariellen Vermittlungsverfahrens nicht der Abriß eines Gebäudes sein kann. Sie übersehen jedoch, daß der Anspruch auf Abriß oder auch der Anspruch auf Ersatz der Abrißkosten für den Grundstückseigentümer nur dann bestehen kann, wenn er das Grundstück unbelastet im Eigentum behält (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2002 - V ZR 268/01, JurisInfo; so auch OLG Dresden in AgrarR 2000, S. 135 ff.). Für das beantragte Rechtsschutzbegehren gehen die Beteiligten davon aus, daß die Scheune nebst den Nebenräumen, die beseitigt werden sollen, auf dem von dem Beteiligten zu 1. erworbenen Grundstück im Eigentum der LPG bzw. deren Rechtsnachfolgerin steht. Als regelmäßige Folge sieht § 15 Abs. 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 SachenRBerG ein Wahlrecht des Nutzers dahingehend vor, ob er die Bestellung eines Erbbaurechtes verlangen oder das Grundstück ankaufen will. Ist dagegen das Interesse des Grundstückseigentümers an der Bewirtschaftung seines Grundstücks höher zu bewerten als das Interesse des Nutzers an der Sicherung seiner früheren Investition, so ist der Eigentümer nach § 81 SachenRBerG berechtigt, das Gebäude oder die bauliche Anlage anzukaufen. Demgegenüber regelt § 82 SachenRBerG den Fall, daß das Gebäude oder die bauliche Anlage des Nutzers nicht mehr nutzbar ist oder benutzt wird, sondern alsbald abzubrechen ist. Unter dieser Voraussetzung hat der Eigentümer dem Nutzer gem. § 82 Abs. 3 SachenRBerG befristet die Gelegenheit zu geben, das Gebäude oder die bauliche Anlage auf seine - des Nutzers - Kosten zu beseitigen. Auch insoweit steht dem Eigentümer, je nach der Wahl des Nutzers, ein Anspruch zu. Wird die Anlage nicht fristgerecht beseitigt, kann der Grundstückseigentümer gem. § 82 Abs. 1 SachenRBerG vom Nutzer entweder den Ersatz der Aufwendungen für die Beseitigung der vorhandenen Bausubstanz (Nr. 1) oder den Erwerb der Fläche verlangen, auf der das Gebäude oder die bauliche Anlage errichtet wurde (Nr. 2). Der Anspruch aus § 82 Abs. 1 Nr. 1 - Erstattung der Abrißkosten - SachenRBerG sowie der vorgelagerte Anspruch auf Abriß kann nach dem gesetzlichen Konzept nicht losgelöst vom Recht des Grundstückseigentümers auf Ankauf von Gebäude und Baulichkeiten nach § 81 Abs. 1 SachenRBerG betrachtet werden. Dieser Anspruch aus § 82 SachenRBerG setzt notwendigerweise die Geltendmachung und den Vollzug des Ankaufsrechts nach § 81 SachenRBerG voraus. Denn der Interessenwiderstreit zwischen Grundstückseigentümer und Nutzer findet in den vom SachenRBerG erfaßten Fällen in zwei verschiedenen, sich gegenseitig ausschließenden Regelungen eine Lösung. Im Vordergrund steht das Recht des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechtes oder auf Ankauf des Grundstücks (§ 15 Abs. 1 SachenRBerG). In einer Reihe von Ausnahmefällen, die in § 81 Abs. 1 SachenRBerG geregelt sind, sollen demgegenüber die Rechte des Nutzers hinter dem Interesse des Grundstückseigentümers zurückstehen. Hier kann der Grundstückseigentümer die Bereinigung in der Weise - gleichsam umgekehrt - erreichen, daß er das Gebäude oder die bauliche Anlage von dem Nutzer hinzuerwirbt oder bestehende andere als Eigentumsrechte ablöst. Das Gesetz gibt ihm dazu ein Ankaufs- bzw. Ablösungsrecht. Diese Rechte verdrängen die Ansprüche des Nutzers jedoch erst dann, wenn sie geltend gemacht werden. Nur dann erlischt das Recht des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechtes oder auf Ankauf des Grundstücks. An diesen

Nutzer hinzuerwirbt oder bestehende andere als Eigentumsrechte ablöst. Das Gesetz gibt ihm dazu ein Ankaufs- bzw. Ablösungsrecht. Diese Rechte verdrängen die Ansprüche des Nutzers jedoch erst dann, wenn sie geltend gemacht werden. Nur dann erlischt das Recht des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechtes oder auf Ankauf des Grundstücks. An diesen Regelungsmechanismus knüpft § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG an. Der Fall der nicht mehr nutzbaren und zum Abriß bestimmten Gebäude und baulichen Anlagen nimmt die Regelung des § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG auf. Hierauf aufbauend gewährt § 82 Abs. 1 Nr. 1 unter den dort genannten Voraussetzungen einen Anspruch auf Ersatz der für den Abriß erforderlichen Aufwendungen.

Wollte man diesen Anspruch unabhängig von der Geltendmachung des Ankaufs oder Ablösungsrechts des Grundstückseigentümers zubilligen, blieben nach § 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG die Rechte des Nutzers nach § 15 Abs. 1 SachenRBerG bestehen. Denn erst die Rechtsstellung als Eigentümer ermächtigt den Grundstückseigentümer, die vorhandenen Bauruinen abzureißen. Ein aus § 82 herzuleitendes gesetzliches Recht zum Abriß würde den Bedürfnissen des Grundstückseigentümers nicht genügen, weil der Abriß des Gebäudes das Gebäudeeigentum nicht endgültig beseitigt (so BGH, Urteil vom 18. Oktober 2002, a. A. die Vorinstanz OLG Naumburg in VIZ 2002, S. 364 ff.; wie BGH, OLG Dresden in AgrarR 2000, S. 135 ff.).

Der angefochtene Beschluß des Landgerichts und der Vorbescheid des Notars ... waren nach alledem wegen der identischen Gesetzesverletzung aufzuheben und zur erneuten Behandlung an den Notariatsverwalter zurückzuverweisen (BGH FamRZ 1989, S. 603). Zudem ergibt sich vorliegend die Notwendlgkeit, daß solche Maßnahmen zu treffen sind, deren Vornahme oder Anordnung zunächst dem Notar zukommt. (...)