Nur relative Gleichbehandlung für Genossenschaftsmiete

Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft.

1 Die Kl. ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser am 27. April 1971 einen Nutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung in K. Seit dem 1. Juni 2003 betrug die Grundmiete 341,95 €; seit dem 1. November 2004 beträgt sie 376,20 €.

2 Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht und Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der damit verbundenen Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte die Kl. - als einziges Genossenschaftsmitglied - die Miete für November 2005 durch entsprechende Kürzung der Miete für Januar 2006 rückwirkend um 50 %. Die Bekl. wies mit Schreiben vom 21. Dezember 2005 und 4. Januar 2006 die angekündigte Minderung zunächst als unverhältnismäßig zurück. Weiter heißt es im Schreiben vom 4. Januar 2006:

"Wir möchten Sie nochmals darauf aufmerksam machen, dass Sie Mitglied in einer Genossenschaft, also einer Solidargemeinschaft, sind. Ohne diese Gemeinschaft, deren Leitgedanke u. a. ein Miteinander und Füreinander ist, wäre die von uns durchgeführte Maßnahme an dem Objekt R. 5-11 nicht realisierbar.

Zudem würden Sie auf dem freien Markt direkt nach Abschluss der Maßnahme eine Erhöhung der Grundnutzungsgebühr aufgrund der Modernisierungsarbeiten erhalten. Da wir auf das Wohl unserer Mitglieder achten und wir uns zudem über die Beeinträchtigungen während der Bauphase für unsere Mitglieder bewusst sind, sehen wir von einer solchen Erhöhung in der Regel ab. Mitglieder, die jedoch auf ihr Mietminderungsrecht bestehen, müssen mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächstmöglichen Zeitpunkt rechnen.

Natürlich sprechen wir unseren Mitgliedern das Recht zur Vornahme der Minderung nicht ab. Wir weisen allerdings darauf hin, dass die Vornahme einer Mietminderung dem genossenschaftlichen Grundgedanken widerspricht und appellieren an unsere Mitglieder, auf dieses Minderungsrecht zu verzichten. Letztendlich profitieren Sie als Mitglied mit den übrigen Mitgliedern von den von uns eingesetzten Mitteln für Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten. Vor diesem Hintergrund empfehlen wir Ihnen, Ihre Mietminderung nochmals zu überdenken."

3 Die Kl. bestand auf der von ihr vorgenommenen Minderung, die daraufhin von der Bekl. akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 9. März 2006 begehrte die Bekl. unter Berücksichtigung von Zuschlägen unter anderem für die neuen Isolierglasfenster die Zustimmung der Kl. zu einer Anhebung der Grundmiete ab dem 1. Juni 2006 auf 410,34 €. Die Kl. stimmte nicht zu.

4 Mit ihrer Klage hat die Kl. zunächst die Feststellung begehrt, dass Mieterhöhungsverlangen, bei denen die Kl. gegenüber anderen Mitgliedern der Bekl. ohne Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam sind. Die Bekl. hat Widerklage auf Zustimmung der Kl. zur begehrten Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Berufung der Kl., mit der diese ihren Feststellungsantrag in einen Unterlassungsantrag abgeändert hat, ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. nur noch ihren auf Abweisung der Widerklage gerichteten Berufungsantrag weiter.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. 8 [...] Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass der Bekl. der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung der Kl. zur Erhöhung der Grundmiete auf 410,34 € ab dem 1. Juni 2006 zusteht. Das Mieterhöhungsverlangen verstößt weder gegen das genossenschaftsrechtliche Gebot zur Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossenschaft noch gegen die genossenschaftsrechtliche Treuepflicht der Bekl. oder gegen deren Satzung.

9 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der geltend gemachte Anspruch der Bekl. auf Zustimmung der Kl. zur Erhöhung der Grundmiete nach § 558 BGB zu beurteilen ist. Denn bei dem genossenschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag vom 27. April 1971 handelt es sich der Sache nach um einen Mietvertrag (vgl. Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, GE 2003, 1488 = WuM 2003, 691, unter II).

10 2. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB für das Zustimmungsbegehren der Bekl. sind nach den rechtsfehlerfreien, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt.

11 3. Dem Anspruch der Bekl. aus § 558 BGB steht das genossenschaftsrechtliche Gebot der Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossenschaft nicht entgegen. Mit dem nur gegenüber der Kl. geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Bekl., anders als die Revision meint, nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz oder gegen ihre genossenschaftsrechtliche Treuepflicht.

12 a) Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt nicht nur für die sich aus der Mitgliedschaft ergebenden Beziehungen zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern, sondern auch für die Rechte und Pflichten, die sich für die einzelnen Mitglieder aus der Inanspruchnahme von Genossenschaftseinrichtungen ergeben (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960 - II ZR 24/58, NJW 1960, 2142). Er fordert im genossenschaftlich geprägten Mietverhältnis eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 98; Börstinghaus, jurisPR-Mietrecht 2/2009, Anm. 4; Keßler, Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz im Recht der Wohnungsgenossenschaften, in: Genossenschaftliches Nutzungsverhältnis und Mietrecht, 2003, S. 38 f.). Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO.; Börstinghaus, aaO.; Keßler, aaO.: "Relative Gleichbehandlung"; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO.).

13 b) Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes kann zwar den Anspruch begründen, die benachteiligten Genossen so zu stellen, wie die bevorzugten Mitglieder gestellt worden sind (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO., Ls.). Ein solcher Anspruch steht der Kl. aber nicht zu. Denn das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Bekl. mit dem auf die Kl. beschränkten Erhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Da die Kl. - als einziges Mitglied der Genossenschaft - die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verursachten Beeinträchtigungen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf, dass die Bekl. ihr gegenüber auf das - nach § 558 BGB berechtigte - Mieterhöhungsverlangen ebenso verzichtet wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmietern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, darauf aber verzichtet haben (ebenso Börstinghaus, aaO.; Krautschneider, WuM 2006, 184).

14 aa) Die Revision meint dagegen, die Bekl. dürfe die allein von der Kl. vorgenommene Minderung der Miete nicht zum Anlass für eine Mieterhöhung nur gegenüber der Kl. nehmen. Dies trifft nicht zu, auch wenn die Kl. unstreitig zur Minderung berechtigt war und das Minderungsrecht unabdingbar ist (§ 536 Abs. 4 BGB). Die Bekl. hat das Minderungsrecht der Kl. nicht in Frage gestellt; sie hat die Minderung akzeptiert. Aus der Berechtigung der Kl. zur Minderung folgt aber nicht, dass es der Bekl. verwehrt wäre, auf die berechtigte Minderung seitens der Kl. mit einem - nach § 558 BGB berechtigten - Mieterhöhungsverlangen zu reagieren.

15 Das Minderungsrecht nach § 536 BGB ist zwar unabdingbar (§ 536 Abs. 4 BGB); gleichwohl kann der Mieter auf eine konkrete, aus einem bestimmten Anlass gerechtfertigte Minderung verzichten. Die Bekl. hatte der Kl. im Schreiben vom 4. Januar 2006 in Aussicht gestellt, dass sie gegenüber der Kl. - ebenso wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmietern - von einer Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsarbeiten absehen wird, wenn die Kl. - ebenso wie die anderen Genossenschaftsmieter - auf eine Minderung verzichtet. Damit hatte die Kl. die Wahl zwischen einer Minderung, zu der sie berechtigt war, und einem freiwilligen Verzicht der Bekl. auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung. Es liegt kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darin, dass sich die Bekl. gegenüber der Kl. ebenso verhielt wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmietern, die ebenso wie die Kl. vor der Wahl standen, auf eine Minderung zu verzichten oder eine Mieterhöhung in Kauf zu nehmen. Wenn sich die Kl. für die Minderung entschied, so hat sie keinen Anspruch auf den von der Bekl. angebotenen Verzicht auf eine Mieterhöhung. Die Kl. kann unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung mit den anderen Genossenschaftsmietern nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietminderung als auch des freiwilligen Verzichts der Bekl. auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen (ebenso Börstinghaus, aaO.).

16 bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die von der Bekl. nunmehr begehrte Mieterhöhung auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer übermäßigen Reaktion unzulässig. Zwar hat die Kl. aufgrund der dauerhaften Mieterhöhung ab dem 1. Juni 2006 im Ergebnis mehr an Miete zu zahlen als den Betrag, um den sie die Miete für November 2005 gemindert hat. Auch dies ist aber die von der Kl. hinzunehmende Folge ihrer eigenen Entscheidung gegen das Angebot der Bekl., von einer Mieterhöhung nach § 558 BGB abzusehen, wenn die Kl. ebenso wie die anderen Genossenschaftsmitglieder auf eine Mietminderung verzichtete. Die Bekl. ist auch nicht verpflichtet, die erhöhte Miete nur so lange zu verlangen, bis sie die geminderten Beträge wieder erhalten hat (a. A. Krautschneider, aaO.). Für eine derartige zeitliche Beschränkung des Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung bietet § 558 BGB keinen Raum.

17 4. Entgegen der Auffassung der Revision folgt die Unzulässigkeit der Mieterhöhung auch nicht aus § 15 Abs. 1 Buchst. b der Satzung. Um Gemeinschaftshilfe im Sinne der Satzung geht es hier nicht. Der freiwillige Verzicht aller Mitglieder der Genossenschaft - mit Ausnahme der Kl. - auf eine Minderung der Miete stellt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine Gemeinschaftshilfe im Sinne dieser Satzungsbestimmung dar.

Bei einem Nutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung handelt es sich um einen Mietvertrag nach §§ 535 ff. BGB; zusätzlich gilt das genossenschaftsrechtliche Gebot zur Gleichbehandlung der Mitglieder. Geschuldet wird aber nur eine relative Gleichbehandlung, so dass eine Mieterhöhung nur gegenüber bestimmten Genossen, die sich anders verhalten als die Mehrheit, zulässig ist.

Die Genossenschaft hatte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Deshalb minderte die Klägerin die Miete und blieb dabei auch nach einem Schreiben der Genossenschaft, die bei einem Verzicht auf die Minderung ankündigte, die Grundmiete nicht erhöhen zu wollen. Daraufhin erhielt die Klägerin als einziges Mitglied der Genossenschaft eine Mieterhöhung und meinte, das verletze den Gleichbehandlungsgrundsatz.

Mit Urteil vom 15. Oktober 2009 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung des LG Köln, dass der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht verletzt sei. Das Genossenschaftsmitglied habe nur einen Anspruch auf relative Gleichbehandlung. Aus der Berechtigung zur Minderung folge nicht die Verpflichtung der Gegenseite, auf eine Mieterhöhung zu verzichten. Die Klägerin habe wie die anderen Genossenschaftsmieter vor der Wahl gestanden, auf eine Minderung zu verzichten oder eine Mieterhöhung in Kauf zu nehmen. Wenn sie sich für die Minderung entschied, habe sie keinen Anspruch auf den von der Genossenschaft angebotenen Verzicht auf eine Mieterhöhung. Die Mieterhöhung sei auch nicht als übermäßige Reaktion unzulässig, selbst wenn nunmehr die Klägerin aufgrund der dauerhaften Mieterhöhung im Ergebnis mehr an Miete zu zahlen habe, als ihre berechtigte Minderung ausgemacht habe. Das sei die von der Klägerin hinzunehmende Folge ihrer eigenen Entscheidung.