nur einmalige Umstellung der Heizkostenabrechnung

Haben die Wohnungseigentümer einmal ihre Befugnis zur Umstellung auf eine zulässige Art der teilweise verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung ausgeübt, können sie die Abrechnung nicht durch Mehrheitsbeschluß auf eine andere zulässige Abrechnungsart umstellen.

In der Versammlung vom 26. Juni 1984 haben die Eigentümer zu TOP 3 c beschlossen, die Heizkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnflächenanteilen zu berechnen. In der Versammlung vom 25. Juni 1985 wurde beschlossen: "In Abänderung des Beschlusses zu TOP 8 c der Versammlung vom 26.6.1984 beschließt die Eigentümerversammlung, die Heizkostenverteilung ab 1.5.1985 wie folgt vorzunehmen: Verbrauchskostenanteil 50 %, Fixkostenanteil nach m2 beheizter Wohnfläche 50 %."

Aus den Gründen: Zur Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 25. Juni 1985 zu TOP 6 führt der angefochtene Beschluß aus: Die von der Eigentümergemeinschaft durch Beschluß vom 26. Juni 1984 beschlossene Regelung, daß die Heizkosten zu 50% verbrauchsabhängig und zu 50% nach der Wohnfläche verteilt werden sollen, könne lediglich durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG durch eine andere Regelung ersetzt werden. Der von der Eigentümergemeinschaft gefaßte Mehrheitsbeschluß vom 25. Juni 1985 reiche hierzu nicht aus. Nach der Heizkostenverordnung sei lediglich für die erstmalige Festlegung eines dieser Verordnung entsprechenden Verteilungsschlüssels ein Mehrheitsbeschluß ausreichend (so auch AG Hamburg-Blankenese, WEG Recht, Rechtsprechung in Leitsätzen 1984-1986, S. 237). Diese Möglichkeit sei durch den Eigentümerbeschluß vom 26. Juni 1984 verbraucht. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Die im Zuge von Energieeinsparungsmaßnahmen auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes am 23. Februar 1981 erlassene und am 5. April 1984 geänderte Heizkostenverordnung ist nach § 3 auch auf Wohnungseigentum anzuwenden. Das gilt, soweit - wie hier - durch die Teilungserklärung noch keine der Heizkostenverordnung entsprechende verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vorgesehen ist (vgl. § 3 Satz 1 HeizkostenVO). Da nach dem WEG eine Veränderung des Verteilungsschlüssels für Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nur einstimmig durch Vereinbarung oder aber - wenn die Teilungserklärung die Änderung des Verteilungsschlüssels durch Haushaltsbeschluß vorsehen sollte (vgl. zu den dann noch erforderlichen Voraussetzungen BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832), bedurfte es einer besonderen Regelung für die Umstellung auf die mindestens teilweise verbrauchsabhängige Abrechnung, die in § 3 Satz 2 HeizkostenVO enthalten ist. Nach dieser Vorschrift sind unter anderem auf die Verteilung der Kosten nach §§ 7 und 8 (Wärme und Warmwasser) die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im WEG enthalten (oder soweit zulässigerweise davon abweichend durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen wurden) sind. Da die Teilungserklärung hier keine abweichende Regelung über die Änderung des Verteilungsschlüssels enthält, richtet sich die Umstellung auf eine der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung nach § 21 Abs. 3 WEG, so daß also die Umstellung durch Mehrheitsbeschluß möglich ist. Zu der Verteilung der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach §§ 7, 8 der Heizkostenverordnung enthält deren § 6 weitere Verfahrensvorschriften, die nach § 3 ebenfalls entsprechend auf das Wohnungseigentum und auf Wohnungseigentümergemeinschaften angewendet werden müssen.

Nach § 6 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenVO bleibt die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach dem vorhergehenden Abs. 2 sowie nach den §§ 7 bis 9 dem Gebäudeeigentümer überlassen, an dessen Stelle im vorliegenden Fall die Eigentümergemeinschaft tritt. Soweit die Umstellung nach § 6 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenVO "durch Erklärung gegenüber den Nutzern" erfolgt, geschieht dies bei Wohnungseigentümern durch einen Mehrheitsbeschluß nach § 3 Satz 2 HeizkostenVO in Verbindung mit § 21 Abs. 3 WEG. Die gemäß § 6 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenVO zulässige einmalige Änderung der Abrechnungsmaßstäbe ist für drei Fallgestaltungen vorgesehen, von denen die Nr. 3 von vornherein ausscheidet, weil sie die Durchführung vorheriger baulicher Energieeinsparungsmaßnahmen voraussetzt, die im vorliegenden Fall nicht gegeben sind. Von den verbleibenden Fallgestaltungen Nr. 1 und Nr. 2 gestattet die erste Alternative die erstmalige Änderung bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung, die zweite Alternative dagegen die einmalige Änderung bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach Inkrafttreten der Verordnung, wenn die Abrechnungsmaßstäbe zu diesem Zeitpunkt "rechtsgeschäftlich bestimmt" waren.

Im vorliegenden Fall kann nur die zweite Alternative angewendet werden. Im Zeitpunkt des Inkrafttretens der HeizkostenVO am 23. Februar 1981 war durch die Teilungserklärung vom 11. Oktober 1979 betreffend die Wohnungseigentumsanlage eine verbrauchsunabhängige Heizkostenabrechnung "rechtsgeschäftlich bestimmt". Deshalb gab es für die Eigentümergemeinschaft nach § 6 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 HeizkostenVO nur eine einmalige Änderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluß, von der die Wohnungseigentümer am 26. Juni 1984 Gebrauch gemacht haben, indem sie eine den Vorschriften der HeizkostenVO entsprechende und sich im Rahmen von deren Vorgaben haltende Heizkostenabrechnung beschlossen haben. Eine nochmalige Änderung, wie sie am 25. Juni 1985 protokolliert worden ist, kann nicht hingenommen werden. Die Beschränkung auf eine einmalige Umstellungsmöglichkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften wird auch dadurch nahegelegt, daß die Befugnis nach § 3 Satz 2 HeizkostenVO ohnehin schon eine Sonderregelung gegenüber dem WEG enthält, nach dem die Änderung sonst nur durch Vereinbarung, also einstimmigen Beschluß der Eigentümer möglich wäre.

Es bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, wie die Rechtslage zu beurteilen wäre, wenn sich etwa der erste Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer nicht an die Vorgaben der §§ 7 bis 9 HeizkostenVO hielte, wonach mindestens 50 %, höchstens 70 % verbrauchsabhängig berechnet werden sollen. Es kann ferner unentschieden bleiben, wie es sich verhält, wenn die Eigentümergemeinschaft die absolute Änderungsfrist für die erste und einmalige Umstellung nach § 6 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 HeizkostenVO - drei Abrechnungszeiträume nach Inkrafttreten der Verordnung - versäumt haben sollte. Es spricht jedoch einiges dafür, daß die einmalige Änderungsmöglichkeit der Eigentümergemeinschaft zeitlich unbegrenzt durch Mehrheitsbeschluß zur Verfügung stehen sollte, wenn die bisherige Heizkostenabrechnung sich noch nicht in dem durch die §§ 7 bis 9 HeizkostenVO vorgegebenen Rahmen hält.