Nur eingeschränkte Pfändbarkeit von Beiträgen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Nur eingeschränkte Pfändbarkeit von Beiträgen der Wohnungseigentümergemeinschaft; Wohngeldrückstände; Sonderumlage; Forderungen aus Jahreseinzelabrechnungen

Die Pfändung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf rückständige Beitragsforderungen ist nur mit einem einschränkenden Zusatz zulässig, wonach nur die freien Beiträge nach Abzug der Kosten und Lasten gepfändet werden sollen.

[...] Das Beschwerdevorbringen vom 9.11.2007 rechtfertigt keine andere Beurteilung. Forderungen sind nur soweit pfändbar, wie sie übertragbar sind - § 851 Abs. 1 ZPO. Die Zweckbindung einer Förderung führt zu deren Unabtretbarkeit nach Maßgabe des § 399 BGB (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 66. Aufl., § 399. Rdn. 5 m. w. N.). Das Amtsgericht ist zutreffend von einer solchen Zweckbindung ausgegangen und hat dem folgerichtig durch seinen einschränkenden Ausspruch Rechnung getragen.

AG Neukölln, Beschluss vom 22. Oktober 2007 - 34 M 4926/07 - Aus den Gründen: Der Gläubiger beantragt letztlich den Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses mit Schreiben vom 12.5.2007 sowie 10.9.2007 dahingehend, dass die angeblichen Forderungen des Schuldners auf "Beitragsforderungen im Sinne des § 16 Absatz 2 WEG (Wohngeld, Sonderumlagenanteile, Forderungen aus Jahreseinzelabrechnungen)" gepfändet werden sollen.

Mit Schreiben vom 16.10.2007 wies das Gericht darauf hin, dass die Pfändung in Anlehnung an die Literatur nur mit dem einschränkenden Zusatz "..., sofern und soweit diese nach Beschluss der Wohnungseigentümer (unter Mitwirkung des Pfändungsgläubigers) als freie Beträge nach Abzug der Kosten und Lasten verbleiben. ..." zulässig sein dürfte und beabsichtigt ist, unter Anbringung dieses Zusatzes den Beschluss zu erlassen.

Mit Schreiben vom 18.10.2007 widersprach der Gläubiger der beabsichtigten Verfahrensweise, und zwar mit der Begründung, die angeführte Literaturmeinung sei in vorliegendem Fall nicht zutreffend, da der Unterzeichner nicht Gläubiger aller Wohnungseigentümer, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei. Der Gläubiger wies nochmals darauf hin, dass Beitragsforderungen des Verbandes gegen die einzelnen Eigentümer Ziel der Pfändung sein sollen.

Die vorgenannten Beitragsforderungen unterliegen in aller Regel der Zweckgebundenheit. Eine Pfändung hier hinein würde das Wirtschaften und damit das Fortbestehen der Wohnungseigentümergemeinschaft praktisch ausschließen, so dass im Verlaufe dessen keine Pfändungen mehr auch nur zu einer teilweisen Befriedigung führen könnten. Im Übrigen lässt der Gesetzgeber die Zwangsvollstreckung in eben zweckgebundene Leistungen nicht zu.

Es stehen dem Gläubiger im Allgemeinen, und auch hier im Besonderen, weitere Instrumente der Zwangsvollstreckung, beispielsweise die Eintragung einer Zwangshypothek, zur Verfügung.

Die Pfändung von Beitragsforderungen (Wohngeld, Sonderumlagenanteile, Forderungen aus Jahreseinzelabrechnungen) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die einzelnen Wohnungseigentümer können Gläubiger der Gemeinschaft nur pfänden, "sofern und soweit diese nach Beschluss der Wohnungseigentümer (unter Mitwirkung des Pfändungsgläubigers) als freie Beträge nach Abzug der Kosten und Lasten verbleiben", so das Amtsgericht Neukölln und das Landgericht Berlin.

Ein Rechtsanwalt lässt Gebührenforderungen gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft (als Verband) titulieren und beantragt die Pfändung und Überweisung der Beitragsforderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer (Drittschuldner). Das Amtsgericht gibt dem Antrag mit der oben zitierten Einschränkung statt und weist ihn im Übrigen zurück. Die sofortige Beschwerde hiergegen blieb erfolglos, ohne Zulassung der Rechtsbeschwerde.

Die Beitragsforderungen seien zweckgebunden, ihre Pfändung würde das Wirtschaften und somit das Fortbestehen der Wohnungseigentümergemeinschaft praktisch ausschließen. Der Gesetzgeber lasse Pfändungen in zweckgebundene Forderungen nicht zu. Forderungen, so ergänzte das Landgericht, seien nur so weit pfändbar, wie sie übertragbar sind. Die Zweckbindung führe zu deren Unabtretbarkeit nach Maßgabe des § 399 BGB.

Die Entscheidung konterkariert die Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 - GE 2005, 921), der ausgeführt hat, dass die (nunmehr in § 10 Abs. 6 WEG geregelte) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihren Verwaltungsangelegenheiten den grundsätzlichen Ausschluss der - akzessorischen - Haftung der Wohnungseigentümer zur Folge habe, dies die Gläubiger der Gemeinschaft jedoch nicht schutzlos werden lasse. Die Gläubiger können nicht nur auf das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen, sondern "darüber hinaus können die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer insbesondere auf Beitragsvorschüsse und Sonderumlagen gepfändet werden, die ebenfalls zum Verwaltungsvermögen zählen" (BGH aaO., III. 9. b).

Eine Beschränkung der Pfändung der Beitragsforderungen auf ihre "freien Beträge nach Abzug der Kosten und Lasten" ließe die Pfändung gegenstandslos werden, da es solche freien Beträge im Regelfall nicht gibt. Beitragsvorschüsse (Wohngeld) sind nur in der Höhe zu erheben, wie sie zur Deckung der Kosten, Lasten und laufenden Instandhaltungen der Gemeinschaft planmäßig anfallen. Überschüsse aus Sonderumlagen sind ebenfalls kaum denkbar, da diese zur Korrektur des Wirtschaftsplans und zur Wahrung der Liquidität beschlossen werden. Auch Nachforderungen aus Jahresabrechnungen sind keine "freien Beträge", sondern dienen dem Ausgleich von Fehlbeträgen.

Die angebliche Zweckbindung und damit Unpfändbarkeit hat zwar das Landgericht Köln in einer älteren Entscheidung vertreten (WE 1987, 63). Der BGH sagt dazu in seiner Entscheidung vom 2. Juni 2005 nichts. Es kann hier eine Parallele zum Mietrecht gezogen werden, wo bei Betriebskostenforderungen des Vermieters ähnlich argumentiert wurde (OLG Celle, GE 1999, 1579). Auch dort sollte wegen der angeblichen Zweckbindung die Pfändung ausgeschlossen sein. Die herrschende Meinung ist zu Recht anderer Auffassung (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht 4. Aufl., E V. Rn. 55 ff. = 149 ff.; siehe auch ausführliche redaktionelle Anmerkung in GE 1999, 1538).

Der Gläubiger der Gemeinschaft kann nicht auf eine "Mitwirkung als Pfandgläubiger" an einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer mit dem Ziel verwiesen werden, diese mögen dem Verband ausreichend zusätzliche Mittel zur Befriedigung des Gläubigers zur Verfügung stellen. Umgekehrt wird "ein Schuh draus": Fehlen der Gemeinschaft infolge der Pfändung und Überweisung von Beitragsforderungen die Mittel zur Bestreitung ihrer Kosten und Lasten, müssen sie zu deren Ausgleich eine Sonderumlage beschließen.

Wenn die Vollstreckung in das Vermögen der Gemeinschaft versagt, weil keines vorhanden ist und Beitragsvorschüsse nicht mehr (hinreichend) geleistet werden, ist die Pfändung der Beitragsforderungen die einzige verbleibende Vollstreckungsmöglichkeit, auf die der Gläubiger angewiesen ist. Der Verweis des Gerichts auf die "weiteren Instrumente der Zwangsvollstreckung, beispielsweise die Eintragung einer Zwangshypothek" führt in die Irre. Wegen eines Titels gegen die Gemeinschaft lassen sich Zwangssicherungshypotheken in die Wohnungsgrundbücher der einzelnen Eigentümer nicht eintragen.

Die Zweckgebundenheit der Beiträge gilt gleichermaßen auch für bereits an die Gemeinschaft gezahlte Beiträge, die folglich ebenfalls nicht gepfändet werden könnten. Der Ausschluss der Vollstreckung in das Vermögen der Gemeinschaft wäre perfekt. Einen Anspruch des Gläubigers auf einen Sonderumlagenbeschluss zur Finanzierung seiner Forderungen gibt es nicht, wohl aber einen verfassungsrechtlich geschützten Anspruch gegen den Staat auf Vollstreckung gegen den Schuldner.