Nur beispielhaft erwähnte Möbel führen nicht zum Abschluss eines Mietvertrages über eine möblierte Wohnung

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die „sofern vorhanden“ zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag über „möblierten Wohnraum“ geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die Anerkennung eines „Teilmarktes“ in Betracht, der etwa vom Berliner Mietspiegel 2021 nicht erfasst wäre.

2. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50 %) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig.

Der für das streitgegenständliche Mietverhältnis geschlossene Mietvertrag hat auszugsweise folgenden Wortlaut:

„Mietvertrag […] über ein Zimmer (DE-01-213-04) in der Wohnung mit der Anschrift […]. Flur, Küche, Bad und Balkon/Terrasse (sofern im Gemeinschaftsbereich vorhanden) dürfen mitverwendet werden. Insgesamt beträgt die Mietfläche 22,62 m2. […]

§ 2 - Miete

Die monatliche Grundmiete für das Zimmer beträgt 429 €. In der Miete sind die Kosten für Internet und Strom- sowie Heiz- und Betriebskosten in verbrauchsüblichen Maße enthalten. […]

§ 8 - AGB, Inventar der Mietsache und Gebührenkatalog

Die als Anlagen mit dem Mietvertrag übersandten Dokumente (AGB, Inventar der Mietsache, Gebührenkatalog, Widerrufsrecht) werden bei Abgabe des rechtsverbindlichen Angebots zum Abschluss des Mietvertrages als Vertragsbestandteil akzeptiert und sind vom Mieter und Vermieter im Falle des Vertragsabschlusses einzuhalten […].“

Nach Erteilung von Hinweisen durch die Kammer hat die Berufungskl. ihren Vortrag dahingehend ergänzt, dass die in § 8 des Mietvertrages erwähnte Unterlage „Inventar der Mietsache“ nach Maßgabe der nun in zweiter Instanz eingereichten Anlage B 10 als Vertragsbestandteil vereinbart worden sei. In dieser Anlage heißt es auszugsweise:

„Inventar der Mietsache - Anlage 1

Die nachstehende Auflistung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen sind, sofern vorhanden, Inhalt der Mietsache:

- Möbel im Zimmer, wie z. B. Bett inkl. Lattenrost und Matratze, Schreibtisch/und -stuhl, Kommode, Regal etc.

- Bettwäsche, wie Kopfkissen, Bettdecke, Bettlaken, Kopfkissen- und Bettdeckenbezug etc.

größere Elektronikgeräte, wie z. B. Waschmaschine, Kühlschrank, Herd etc. […]

Einmalig in der Mietsache enthalten sind mitunter folgende Gegenstände, die vom Mieter bei Abnutzung, Verlust oder Schaden selbständig ersetzt werden müssen:

- Gegenstände der Gemeinschaftsräume, wie z. B. Wäscheständer, Badezimmerschrank/-spiegel, Wischmopp etc.

- kleinere Elektrogeräte, wie z. B. Kaffeemaschine, Toaster, Bügeleisen etc.

- Kochutensilien, wie z. B. Besteck, Geschirr, Töpfe etc.

- Leuchtmittel, wie z. B. Glühbirnen, Halogen-Lampen etc.

Ein Anspruch auf Ersatz dieser Gegenstände besteht nicht. […]

- Kosten für Instandhaltung- und Reparaturmaßnahmen, die unter 100 € liegen, sind gemäß § 5 Abs. 5a AGB selbst zu tragen. Hierunter ist auch der Ersatz von jeglichen Leuchtmitteln zu verstehen.

- Der Mieter kann keine Ersatzansprüche für Gegenstände, die einmalig in der Miete enthalten sind, verlangen.“

Das Amtsgericht ist zu dem Ergebnis gelangt, dass aufgrund von § 556d Abs. 1 BGB (sog. Mietpreisbremse) statt der vereinbarten Nettokaltmiete von 429 € nur 181,14 € geschuldet waren (ortsübliche Miete lt. Mietspiegel 164,67 € zzgl. 10 %). Das LG wies die Berufung der Bekl. zurück.

Die Berufung der Bekl. [= Berufungskl.] bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Das Amtsgericht hat die maßgebliche Höchstmiete für das Vertragsverhältnis der Parteien im Ergebnis zutreffend ermittelt. […]

1. Die Kammer teilt allerdings nicht den beiläufig vom Amtsgericht in den Raum gestellten Ausgangspunkt, wonach sich das Mietverhältnis auf „ein möbliertes Zimmer“ innerhalb der insgesamt 129,98 m2 großen und von 6 Personen bewohnten Wohnung beziehe.

a) Eine möblierte Vermietung liegt nur dann vor, wenn der Vermieter die Möblierung als vertragsgemäßen Zustand schuldet, also insbesondere auch für etwaige Mängel und Instandsetzungsfragen haftbar ist (überzeugend Fleindl WuM 2018, 544 ff. [546]).

Diese Voraussetzungen sind mit der von der Berufungskl. gewählten Gestaltung des Vertrages (und insbesondere der Anlage B 10) nicht eingehalten. Möbel sind darin nur beispielhaft mit anschließendem „etc.“ (also als der Gattung nach „mögliche Möbel“) aufgeführt. Sie sollen „Inhalte der Mietsache“ sein, aber nur „sofern vorhanden“. Vertragliche Pflichten müssten demgegenüber inhaltlich bestimmt vereinbart werden, damit auf der Grundlage der getroffenen Abreden beurteilt werden kann, ob das, was tatsächlich vorhanden ist, vertragsgemäß ist. Genau den umgekehrten Weg versucht die Anlage B 10 zu gehen, indem eine vertragliche Leistungspflicht davon abhängen würde, ob etwas und was konkret „vorhanden“ ist.

Die Frage, wofür nach normativem Verständnis der Mieter eines Vertrages das darin vereinbarte Entgelt konkret zahlt, betrifft unmittelbar das vertragliche Synallagma in dem Rechtsverhältnis. Wenn die Parteien bei Vertragsschluss offenlassen, ob außer den mit dem Mietzins zu vergütenden Nutzungsbefugnissen an der Immobilie auch bewegliche Gegenstände dem Mieter überlassen werden, und wenn sie weiter vorsehen, dass (noch) nicht vorhandene bewegliche Gegenstände vom Vermieter auch nicht beschafft und zur Verfügung gestellt werden müssen, so fehlt jeder Anhaltspunkt dafür, dass der Mieter den Mietzins (in Teilen) auch für solche „etwaigen“ Gegenstände entrichten soll und will.

b) Die Feststellung, dass derartige Abreden nicht zur Entstehung wechselseitiger Leistungspflichten führen, hängt auch nicht davon ab, ob überhaupt und ggf. welche beweglichen Gegenstände zur Zeit des Vertragsschlusses in der vermieteten Immobilie rein tatsächlich vorhanden gewesen sein mögen. Rechtswirkungen könnte ein solcher (dann ggf. durch eine spätere Beweiserhebung aufzuklärender) Umstand nur dann entfalten, wenn eine ausreichende Konkretisierung der von beiden Seiten „gemeinten“ Vertragsgegenstände ermittelbar wäre. Die vorhandene gattungsmäßige Beschreibung von „möglichen“ Gegenständen dient aber ausdrücklich gerade nicht der Festlegung vertraglicher Leistungspflichten. Die Gegenstände sollen nicht auf Grundlage der angeführten Gattungsbezeichnung geschuldet, sondern ausschließlich „sofern vorhanden“ Inhalt der Mietsache sein. Was aber (zum maßgeblichen Zeitpunkt der Abgabe der vertraglichen Erklärungen) rein tatsächlich wo vorhanden war, ist auf der Grundlage der Vertragsinhalte weder bestimmt noch angedeutet noch aus dem Text des Vertrages und seiner Anlagen ermittelbar. Rechtsgeschäftlich bindende Erklärungen für eine Leistung, die letztlich aus „irgendetwas“ bestehen soll, sind aber nicht möglich.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass durch die von den Parteien gewählte Vertragsgestaltung eine konkrete Möblierung nicht zum Inhalt des Mietverhältnisses und zum Gegenstand der darin vertraglich begründeten Pflichten geworden ist. Eine etwa vorhandene Ausstattung in dem Zimmer oder den Gemeinschaftsflächen kann deshalb keine Berücksichtigung eines Zuschlags für den insgesamt geschuldeten Mietzins rechtfertigen. Ebenso wenig kann sie die Annahme stützen, dass der Mietgegenstand zu einem eigenständigen Teilmarkt für „möblierte WG-Zimmer“ außerhalb der im Berliner Mietspiegel versammelten Daten für die ortsübliche Vergleichsmiete von Wohnraum gehöre.

Mit dem streitgegenständlichen Vertrag hat der Berufungsbekl. schlicht ein Zimmer zu Wohnzwecken gemietet; nichts anderes hat die Berufungskl. als ihre vertragliche Leistungspflicht übernommen, und allein dies ist daher auch für Ermittlung der wirtschaftlich geschuldeten Gegenleistung maßgeblich.

2. Der Mietgegenstand befindet sich in einem 1970 errichteten Wohngebäude in einer abgeschlossenen Wohnung mit insgesamt 6 Zimmern. Es handelt sich damit zweifellos um Wohnraum i.S.v. § 556d Abs. 1 BGB. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind im streitgegenständlichen Mietverhältnis anzuwenden.

Die Berufungsbegründung vertritt ohne Erfolg die Einschätzung, dass die Mietenbegrenzungsverordnung in Berlin nichtig sei, weil die Begründung der Verordnung im Zeitpunkt der Veröffentlichung nicht in geeigneter Weise zugänglich gemacht worden sei. Insoweit mache sich die Berufungskl. ein im Verfahren des Amtsgerichts Neukölln (9 C 489/20) eingeholtes Sachverständigengutachten und die daraus vom Amtsgericht gezogenen Schlussfolgerungen zu eigen. Zwar habe der Gutachter festgestellt, die Mietenbegrenzungsverordnung sei samt ihrer Begründung bereits am 20.5.2015 (also vor dem Inkrafttreten) „… (theoretisch) auffindbar geworden …“, die Berufungskl. meint aber, die Begründung sei „… für die Öffentlichkeit nicht mit zumutbarer Mühewaltung bzw. leicht auffindbar …“ gewesen.

Die Kammer hat sich bereits mehrfach mit derartigen (vermeintlichen) Wirksamkeitshindernissen befasst. Sie hat dabei ausführlich dargestellt, dass nicht verhandelbare Förmlichkeiten für die Art und Weise der erforderlichen Bekanntmachung für das Landesrecht in Berlin im Gesetz über die Verkündung von Gesetzen und Rechtsverordnungen vom 29. Januar 1953 (RVVerkG BE) geregelt sind. Dort ist bestimmt, dass Gesetze und Rechtsverordnungen „im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet“ werden. Für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ist dies zweifellos geschehen; die Verordnung ist anschließend am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Eine in gleicher Weise förmliche Bekanntmachungspflicht für eine Verordnungsbegründung sieht das Gesetz nicht vor. Zwar hat der Bundesgerichtshof aus dem verfassungsrechtlichen Prinzip der Verhältnismäßigkeit abgeleitet, dass die Gründe für eine Landesverordnung zur Mietpreisbremse dem betroffenen Personenkreis zugänglich sein müssen, betreffend die Berliner Verhältnisse hat er diese selbst formulierten Anforderungen allerdings auch bereits mehrfach als eingehalten und die Mietpreisbremse in Berlin als wirksam angesehen. Dies alles hat die Kammer bereits ausführlich im Urteil vom 19.2.2020 (66 S 143/19; WuM 2020, 152 ff.) behandelt einschließlich der bereits im Mai 2015 veröffentlichten wörtlichen Zitate aus der Verordnungsbegründung in der Fachpresse (GE 2015, 539). Daran hält die Kammer nach erneuter Überprüfung ohne Einschränkungen fest.

Die von der Berufungskl. angeführte Beweiserhebung beim Amtsgericht Neukölln durch Einholung eines Sachverständigengutachtens war nach Ansicht der Kammer von vornherein verfehlt, weil es für die Verordnungsbegründung einschlägige förmliche Bekanntmachungsanforderungen nicht gibt (s. o.). Die Idee eines Abteilungsrichters, dennoch über einzelne Aspekte der Landesgesetzgebung in Berlin eine Begutachtung einzuleiten, erscheint so fernliegend, dass sie auch keinen weiteren „Klärungsbedarf“ auslöst. Dies gilt nicht zuletzt deshalb, weil keine Berufungskammer des Landgerichts Berlin bislang hat erkennen lassen, die Beweiserhebung beim Amtsgericht Neukölln abweichend (insbesondere günstiger) zu beurteilen. Es kommt deshalb nicht einmal darauf an, dass das beim Amtsgericht eingeholte Gutachten inhaltlich zu dem Ergebnis gelangt ist, die „Erreichbarkeit“ der Verordnungsbegründung sei vor dem Inkrafttreten auch auf digitalem Weg gegeben gewesen.

3. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Amtsgericht zutreffend den Berliner Mietspiegel 2021 angewendet.

a) Die dafür angestellten Erwägungen sind auch nach Auffassung der Kammer zutreffend, sodass insoweit auf die zutreffende Urteilsbegründung verwiesen werden kann. Die Andeutung in der Berufungsbegründung, es sei „fraglich“, ob die gegenständliche Wohnung über ein eigenes Bad verfüge, erschließt sich der Kammer nicht. Rein tatsächlich ist es unstreitig, dass die betroffene Wohnung außer 6 bewohnten Zimmern u. a. auch ein Bad beinhaltet. Der Umstand, dass dieses von mehreren Bewohnern benutzt wird, hat auf diese Tatsache keine nachvollziehbaren Auswirkungen.

b) In der Spanneneinordnung gelangt das Amtsgericht nachvollziehbar zu einem Wert von 7,28 €/m2 (entsprechend einem Zuschlag von 20 % der Oberspannendifferenz). Die Berufungsbegründung greift dies lediglich dahingehend an, das Amtsgericht habe zu Unrecht eine bevorzugte Citylage in der Merkmalgruppe 5 verneint.

Die Kammer folgt in diesem Punkt unverändert der Einschätzung anderer Spruchkörper des Landgerichts Berlin, wonach eine „Citylage“ die Belegenheit der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin erforderlich macht, welcher eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausübt, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen. Mit Recht wird dafür ein schon rein räumlich enger Bezug zu einem Zentrum Berlins verlangt, an dem es beispielsweise fehlt, wenn ein zentraler Punkt der Stadt (namentlich die Bereiche „Unter den Linden/Alexanderplatz“ oder „Kurfürstendamm/Breitscheidplatz“) in einer größeren Entfernung als 2 km liegt, so dass er (nur) mit einem Fußweg von z. B. 19 Minuten erreicht werden kann (dazu LG Berlin vom 9.11.2010, 65 S 477/09; juris, Rz. 46 f.). Bei Anlegung dieser Maßstäbe steht außer Frage, dass die hier betroffene Wohnlage nicht als wohnwerterhöhend anzuerkennen ist.

c) Ebenfalls zutreffend hat das Amtsgericht für die ortsübliche Vergleichsmiete allein die auch im Mietvertrag ausgewiesene Fläche von 22,62 m2 berücksichtigt.

Die Berufungsbegründung behauptet zwar nicht, dass das streitgegenständliche Zimmer zuzüglich eines Anteils von 1/6 der Gemeinschaftsflächen rein rechnerisch zu einer größeren kalkulatorischen Fläche führt; sie meint allerdings, für die ortsübliche Vergleichsmiete müssten trotz insgesamt vorhandener 6 Bewohner (und Nutzer der Gemeinschaftsflächen) im Fall des Bekl. ein Anteil von 50 % der Gemeinschaftsflächen berücksichtigt werden. Diese Bereiche stünden (quantitativ) als Fläche jedem einzelnen Nutzer der Wohnung vollständig zur Verfügung; es sei lediglich (qualitativ) ein Abzug von 50 % anzuerkennen, weil die Nutzung für jede einzelne Person (wie den Bekl.) keine ausschließliche sei.

Mit dieser Kalkulation der Berufungskl. hätten 6 Nutzer sich jeweils 50 % der Gemeinschaftsfläche kalkulatorisch zuschreiben zu lassen. Dieser Versuch einer wirtschaftlichen Verdreifachung der vorhandenen Gemeinschaftsfläche und der für diese zu vereinnahmenden Bezahlung überzeugt nicht. Das Amtsgericht weist mit Recht darauf hin, dass es im Falle einer Vermietung derselben Wohnung/Räume an eine 6-köpfige Familie selbstverständlich ebenfalls nicht dazu kommen könnte, dass diese 300 % der vorhandenen Gemeinschaftsflächen nutzen und vergüten würde. Bei der hier von der Berufungskl. gewählten Vermietung einzelner Räume an Einzelpersonen ohne ein familiäres Näheverhältnis entsteht jedenfalls keine bessere oder weitergehende Nutzungsmöglichkeit der Flächen, sondern es dürfte eher das Gegenteil der Fall sein. Die Berufung ist also insoweit aus den zutreffenden Gründen der amtsgerichtlichen Entscheidung erfolglos.

Die Revision wurde nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Entscheidung liegt die Würdigung der besonderen Umstände des konkreten Einzelfalls zugrunde. Eine generelle Klärung besonders praxisrelevanter Fragen macht die Entscheidung ebenso wenig erforderlich wie eine Abweichung von tragenden Rechtssätzen obergerichtlicher Entscheidungen.

In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die (nur) beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die „sofern vorhanden“ zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag über „möblierten Wohnraum“ geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist kein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung an einzelne Nutzer vermietet, können die Gemeinschaftsflächen nur anteilig nach Zimmerzahl zugerechnet werden; ein lediglich pauschaler Abschlag (hier von 50 %) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter ist nicht zulässig.

Vermietet worden war dem Kläger ein 22,62 m2 großes Zimmer einer 129,98 m2 großen und von sechs Personen bewohnten Wohnung. Nach dem Mietvertrag durften Flur, Küche, Bad und Balkon/Terrasse – „sofern im Gemeinschaftsbereich vorhanden“ – „mitverwendet“ werden. Die monatliche Grundmiete für das Zimmer sollte 429 € betragen. Mit der Miete sollten auch die Kosten für Internet und Strom sowie Heiz- und Betriebskosten „in verbrauchsüblichem Maße“ abgegolten sein.

Der Mietvertrag enthielt als Anlage eine als Vertragsbestandteil vereinbarte längere Inventarliste, die im Einzelnen diverse Möbel, aber auch Bettwäsche, größere und kleinere Elektrogeräte, Kochutensilien und Leuchtmittel enthielt, versehen allerdings mit der Einschränkung „sofern vorhanden“. Außerdem war vereinbart, dass ein Anspruch des Mieters auf Ersatz der aufgeführten Gegenstände nicht bestehen sollte.

Das AG beurteilte die Vertragsgestaltung als möblierte Zimmervermietung; aufgrund der Mietpreisbremse seien statt der vereinbarten Miete von 429 € nur 181,14 € geschuldet (ortsübliche Miete lt. Mietspiegel 164,67 € zzgl. 10 %), monatlich überzahlt seien 200, 59 €. Die verbleibende Differenz von 38,28 € rechnete das AG möglicherweise auf die in der Miete enthaltenen Kosten für Internet und Strom sowie Heiz- und Betriebskosten an – aus dem Sachverhalt des LG ergibt sich das allerdings nicht. Das LG wies die Berufung der Beklagten zurück.

Die Kammer teile allerdings nicht die Auffassung des Amtsgerichts, wonach sich das Mietverhältnis auf „ein möbliertes Zimmer“ innerhalb der von sechs Personen bewohnten Wohnung beziehe, lieferte allerdings auch keine Erklärung, was das denn sonst gewesen sein sollte.

Im Ergebnis teilte die Kammer aber die Mietermittlung des Amtsgerichts. Eine möblierte Vermietung liege nur dann vor, wenn der Vermieter die Möblierung als vertragsgemäßen Zustand schulde, also insbesondere auch für etwaige Mängel und Instandsetzung haftbar sei.

Die von der Beklagten gewählte Gestaltung des Vertrages gebe das aber nicht her. Möbel seien darin nur beispielhaft mit anschließendem „etc.“ aufgeführt. Sie sollten „Inhalte der Mietsache“ sein, aber nur „sofern vorhanden“. Vertragliche Pflichten müssten aber inhaltlich bestimmt vereinbart werden, damit auf der Grundlage der getroffenen Abreden beurteilt werden könne, ob das, was tatsächlich vorhanden sei, vertragsgemäß ist. Wenn die Parteien bei Vertragsschluss offenließen, ob auch bewegliche Gegenstände dem Mieter überlassen werden, und wenn sie weiter vorsehen, dass (noch) nicht vorhandene bewegliche Gegenstände vom Vermieter auch nicht beschafft und zur Verfügung gestellt werden müssten, fehle jeder Anhaltspunkt dafür, dass der Mieter den Mietzins (in Teilen) auch für solche „etwaigen“ Gegenstände entrichten solle und wolle.

Im Ergebnis sei festzustellen, dass durch die von den Parteien gewählte Vertragsgestaltung eine konkrete Möblierung nicht zum Inhalt des Mietverhältnisses und zum Gegenstand der darin vertraglich begründeten Pflichten geworden sei. Eine etwa vorhandene Ausstattung in dem Zimmer oder den Gemeinschaftsflächen könne deshalb keinen Zuschlag zur Miete rechtfertigen. Ebenso wenig könne sie die Annahme stützen, dass der Mietgegenstand zu einem eigenständigen Teilmarkt für „möblierte WG-Zimmer“ außerhalb der ortsübliche Vergleichsmiete gehöre.

Das Zimmer befinde sich in einem 1970 errichteten Wohngebäude in einer abgeschlossenen Wohnung mit sechs Zimmern. Es handele sich damit um Wohnraum i.S.v. § 556d Abs. 1 BGB. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse seien deshalb auf das Mietverhältnis anzuwenden. Die Kammer wiederholt in der Urteilsbegründung ihre bereits in mehreren Verfahren geäußerte Auffassung, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung keinesfalls wegen fehlender rechtzeitiger Veröffentlichung ihrer Begründung nichtig sei.

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete habe das Amtsgericht zutreffend den Mietspiegel 2021 angewendet.

Das Amtsgericht habe auch nicht zu Unrecht eine bevorzugte Citylage in der Merkmalgruppe 5 verneint. Dafür werde ein schon rein räumlich enger Bezug zu einem Zentrum Berlins verlangt, an dem es beispielsweise fehle, wenn ein zentraler Punkt der Stadt (namentlich die Bereiche „Unter den Linden/Alexanderplatz“ oder „Kurfürstendamm/Breitscheidplatz“) in einer größeren Entfernung als 2 km liege, so dass er (nur) mit einem Fußweg von z. B. 19 Minuten erreicht werden könne.

Ebenfalls zutreffend habe das AG für die ortsübliche Miete allein die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche von 22,62 m2 berücksichtigt. Der Auffassung der Beklagten, es müsse trotz insgesamt vorhandener sechs Bewohner (und Nutzer der Gemeinschaftsflächen) ein Anteil von 50 % der Gemeinschaftsflächen berücksichtigt werden, weil diese Bereiche (quantitativ) als Fläche jedem einzelnen Nutzer vollständig zur Verfügung stehen und deshalb nur (qualitativ) ein Abzug von 50 % anzuerkennen sei, da die Nutzung für jede einzelne Person keine ausschließliche sei, folgte die Kammer nicht.

Mit dieser Kalkulation hätten sechs Nutzer sich jeweils 50 % der Gemeinschaftsfläche kalkulatorisch zuschreiben zu lassen. Dieser Versuch einer wirtschaftlichen Verdreifachung der vorhandenen Gemeinschaftsfläche und der für diese zu vereinnahmenden Bezahlung überzeuge nicht. Im Falle einer Vermietung derselben Wohnung an eine sechsköpfige Familie würde diese ja auch nicht 300 % der vorhandenen Gemeinschaftsflächen nutzen und müsste das bezahlen. Bei der hier gewählten Zimmervermietung an Einzelpersonen ohne ein familiäres Näheverhältnis entstehe jedenfalls keine bessere oder weitergehende Nutzungsmöglichkeit der Flächen, sondern es dürfte eher das Gegenteil der Fall sein.