Nürnberger Straße

Nürnberger Straße; bevorzugte Citylage

Das Merkmal „bevorzugte Citylage" erfordert nur die Nähe einer Wohnung zu einem zentralen Teilraum Berlins, der sich durch besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen, Restaurants etc. mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft auszeichnet, nicht jedoch eine bevorzugte Platzierung innerhalb dieses Gebiets (hier bejaht für Wohnung in der Nürnberger Straße).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, und auch die weiteren Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Nr. 2 ‑ 4 ZPO erfüllt sind.

Die Bekl. greift das Urteil des Amtsgerichts lediglich insoweit an, als es für die streitgegenständliche Wohnung das wohnwerterhöhende Merkmal in der Merkmalgruppe 5 des Mietspiegels der „bevorzugten Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs‑, Dienstleistungs‑ und Wohnstandorten)" bejaht hat.

Das Amtsgericht hat das Vorliegen dieses Merkmals allerdings zu Recht und mit zutreffender Begründung angenommen. Die Würdigung des Amtsgerichts hält auch den Angriffen der Berufung stand.

Soweit die Bekl. geltend macht, der Klammerzusatz definiere lediglich den Begriff „Citylage" und nicht den der „bevorzugten Citylage", weshalb nicht nur die Citylage, sondern darüber hinaus festgestellt werden müsse, dass diese im konkreten Fall „bevorzugt" sei, was hier gerade nicht gegeben sei, geht dies fehl.

Das Merkmal der „bevorzugten Citylage" kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben [...]. Die „Citylage" einer Wohnung ist daher dann nicht „bevorzugt", wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen (LG Berlin, NJW 2013, 1825).

An diesen Maßstäben gemessen, handelt es sich um eine „bevorzugte Citylage", wie letztlich auch die Bekl. hinsichtlich ihres Wohnumfeldes nicht in Frage stellt. Auf die Wohnung kommt es gerade nicht an, da es bei dieser Merkmalgruppe eben um das Wohnumfeld geht. Der Feststellung einer „bevorzugten" Platzierung innerhalb der Citylage im Sinne des Merkmals bedarf es daher nicht. Wie aus der Formulierung des Merkmals und dem beigefügten Klammerzusatz unmissverständlich hervorgeht, und wie das Amtsgericht bereits ausgeführt hat, bedarf es für die Feststellung des Merkmals lediglich einer Lage „nahe" den dort genannten kennzeichnenden Wohn‑, Dienstleistungs‑ und Einkaufsstandorten. Die Nähe zu diesen Standorten führt zur Erhöhung des Wohnwerts.

Das Merkmal ist auch nicht etwa deshalb nicht erfüllt, weil es sich nicht um einen repräsentativen und überregional ausstrahlenden Dienstleistungs‑ und Wohnstandort handeln würde. Die Auffassung der Bekl., ihre Wohnung liege nicht nahe solchen Wohnstandorten, vermag die Kammer nicht nachzuvollziehen. Die Bekl. erwähnt selbst den herrschaftlichen Viktoria-Luise-Platz, der (laut Google Maps) in elf Minuten zu Fuß zu erreichen ist, die umliegenden überwiegend von sanierten Gründerzeithäusern gesäumten Straßen (Regensburger Straße, Geisbergstraße) noch schneller. In gleicher Entfernung (laut Google Maps) in anderer Richtung liegt der ebenso zu qualifizierende Fasanenplatz. Dass einzelne Bausünden anzutreffen sein mögen, ändert nichts an solchen in der Nähe liegenden überregional ausstrahlenden repräsentativen Wohnstandorten. Es besteht auch kein Zweifel, dass die streitgegenständliche Wohnung über in der Nähe liegende repräsentative und überregional ausstrahlende Dienstleistungsstandorte verfügt: In neun Fußminuten entfernt liegt der Zoologische Garten samt Aquarium (das sog. Elefantentor). Noch näher liegen zahlreiche Hotels, so z. B. in unmittelbarer Nähe der Wohnung der Bekl. das Hotel Brandenburger Hof und das Hotel Steigenberger. In der Schaperstraße liegt das Haus der Berliner Festspiele (ehemalige Freie Volksbühne). Das Merkmal der „bevorzugten Citylage" ist daher gegeben.

Berufung zurückgenommen.

Eine Wohnung in der Nürnberger Straße liegt nach den Kriterien der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel in „bevorzugter Citylage". Entscheidend ist die Umfeldprägung und nicht, dass eine konkrete Straße innerhalb der Citylage bevorzugt platziert ist. Ausreichend zur Erfüllung des Merkmals ist eine Lage „nahe" einem repräsentativen und überregional ausstrahlenden Wohnungs- und Dienstleistungsstandort.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens darüber, ob für die in der Nürnberger Straße liegende Wohnung das wohnwerterhöhende Merkmal „bevorzugte Citylage" gelte. Das bejahte das Amtsgericht, wogegen der Mieter Berufung einlegte.

Die ZK 18 des LG Berlin wies darauf hin, dass sie der Ansicht des Amtsgerichts folgen wolle, woraufhin der Mieter die Berufung zurücknahm. Ausreichend sei die Lage „nahe" einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt, der sich durch besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichne, die eine Anziehungskraft insbesondere für in‑ und ausländische Besucher und Touristen habe. Das sei der Fall, weil neun Fußminuten entfernt der Zoologische Garten samt Aquarium zu erreichen sei, noch näher zahlreiche Hotels (Brandenburger Hof und Steigenberger) sowie das Haus der Berliner Festspiele. Außerdem seien in kurzer Zeit die repräsentativen Wohnstandorte Viktoria‑Luise‑Platz, Fasanenplatz sowie Regensburger‑ und Geisbergstraße zu erreichen.

Der Auffassung der ZK 18 ist zuzustimmen. Zu Recht wird darauf abgestellt, dass gemäß dem hier maßgeblichen Berliner Mietspiegel 2011 – ebenso Berliner Mietspiegel 2013 – für das wohnwerterhöhende Merkmal „bevorzugte Citylage" die Lage nahe überregional ausstrahlenden Einkaufs‑, Dienstleistungs‑ und Wohnstandorten ausreicht.