Novation

Novation; Schuldersetzung; Erneuerung eines Altmietvertrags; Haustürgeschäft; Widerrufsrecht; Dauerschuldverhältnis; Verwirkung

1. Das Haustürgeschäftewiderrufsgesetz findet Anwendung, wenn die Mietvertragsparteien einen Altmietvertrag durch einen neuen Mietvertrag ersetzen.

2. Der Mieter, der nach Novation des Altmietvertrags jahrelang Betriebskostenvorauszahlungen leistet, ist mit seinem Widerrufsrechts nach dem Haustürgeschäftewiderrufsgesetz ausgeschlossen.

Die Parteien streiten darüber, ob der Vermieter Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten für die Jahre 1997 und 1998 aus dem Mietvertrag vom 28.10.1994 i. V. mit § 535 S. 2 BGB hat. Die Mieterin beruft sich auf ihr Widerrufsrecht nach dem HWiG, das den Mietvertrag vom 28.10.1994, der den zwischen den Parteien seit 1951 bestehenden ersetzt habe, nachträglich beseitigt habe.

... Grundsätzlich kann ein Mieter, der zu Hause z. B. zum Abschluß eines neuen Mietvertrags zur Unterschrift über einen Mietaufhebungsvertrag oder zu einer Mieterhöhung überredet worden ist, von dem Haustürgeschäftewiderrufsgesetz Gebrauch machen (vgl. OLG Koblenz NJW 1994, 1418 = WuM 1994, 257). Ein Widerrufsrecht besteht jedoch nicht, wenn der Vermieter nur zwei Wohnungen jeweils längerfristig vermietet, weil er dann noch nicht geschäftsmäßig handelt (BayObLGZ 1993, 160 = NJW 1993, 2121 = WuM 1993, 384). Ein Vermieter von sechs Wohnungen handelt aber indessen in jedem Fall geschäftsmäßig (vgl. AG Frankfurt a. M. WuM 1998, 418; AG Mühlheim/Ruhr WuM 1995, 431 [bei 13 Wohnungen]). Da der Kl. als Vermieter über mehrere Wohnungen verfügt - bereits das Objekt, in dem die von der Bekl. angemietete Wohnung liegt, verfügt über drei Wohnungen -, sind die Vorschriften des Haustürgeschäftewiderrufsgesetzes auf den Kl. zur Anwendung zu bringen.

Auch die Besonderheit, daß zwischen den Parteien bei Abschluß des neuen Vertrags bereits ein früherer Mietvertrag von 1951 vorlag, steht der Anwendung des § 1 Abs. 1 HWiG nicht entgegen. Der neue Mietvertrag kann als Schuldersetzung (Novation) qualifiziert werden. Anders als beim bloßen Änderungsvertrag werden bei der Schuldersetzung nicht nur einzelne Inhalte verändert, sondern es wird ein neues Schuldverhältnis begründet. Ein solches neues Schuldverhältnis ist dann zu bejahen, wenn der Wille der Parteien auf die Ersetzung des alten Schuldverhältnisses durch ein neues gerichtet ist (vgl. LG Konstanz WuM 1999, 633 m. w. N.). Zur Ermittlung des Parteiwillens ist dabei auf die Vertragsurkunde zurückzugreifen. Danach liegt im zu entscheidenden Fall ein das bisherige Schuldverhältnis ersetzender Vertrag, nicht ein bloß ändernder Vertrag vor:

An die Stelle des alten Vertrags ist ein umfangreicher, mehrseitiger schriftlicher Vertrag getreten. Der Mietzins wurde dabei abweichend von der früheren vertraglichen Regelung neu strukturiert. Eine Bezugnahme auf den früheren Vertrag enthält der neue schriftliche Mietvertrag nicht; lediglich in § 28 ist in beschreibender Form davon die Rede, daß die Bekl. die Wohnung in der ersten Etage seit Oktober 1951 bewohnt. Demgemäß ist eine ausdrückliche Bezugnahme auf das frühere Vertragsverhältnis nicht gegeben.

Das mit der Novation begründete neue Schuldverhältnis beinhaltet für beide Parteien Leistungspflichten und ist entgeltlicher Vertrag i. S. von § 1 HWiG. Die Anwendung des Gesetzes auf den neuen Mietvertrag steht auch mit dem Sinn und Zweck des Gesetzes in Einklang. Denn der Mieter ist der Gefahr der Überrumpelung in gleichem Maße ausgesetzt wie bei Neuabschluß eines Mietvertrags. Daß sich beide Parteien bei Abschluß des neuen Vertrags bereits kennen, ist unerheblich, weil das Haustürgeschäftewiderrufsgesetz in § 1 Abs. 1 seinen sachlichen Anwendungsbereich allein vom Vorliegen bestimmter situationsbedingter Voraussetzungen abhängig macht (vgl. LG Konstanz WuM 1999, 633). Außerdem ist der Mieter regelmäßig auf die Wohnung des Vermieters angewiesen und befindet sich daher in der schwächeren Verhandlungsposition. Mit dem Widerrufsrecht verfolgte der Gesetzgeber gerade den Zweck, dem Kunden ein Instrument in die Hand zu geben, um sich von den Folgen einer bestehenden Verhandlungsungleichheit zu lösen (vgl. LG Heidelberg WuM 1993, 397).

Letztlich ist aber die Bekl. mit ihrem Recht auf Widerruf ausgeschlossen, da die Parteien beiderseits ihre vertragsmäßigen Leistungen vollständig erbracht haben. Mit der Leistungserbringung i. S. von § 2 Abs. 1 S. 4 HWiG ist grundsätzlich die Erfüllung i. S. von § 362 BGB gemeint. Damit ist grundsätzlich bei Dauerschuldverhältnissen auch noch nach Jahren ein Widerruf möglich (vgl. LG Konstanz WuM 1999, 633 [634]). Dies ist im vorliegenden Fall im Hinblick auf die Erfüllung nach § 362 BGB deshalb von Bedeutung, weil ausweislich der Abrechnungen über die Betriebskosten 1997 und 1998 die Bekl. jeweils Vorauszahlungen in Höhe von 45 DM/Monat erbracht hat, was zu einer Gesamtsumme der Vorauszahlungen von jeweils 540 DM pro Jahr geführt hat. Diese Vorauszahlungen sind in die Abrechnungen eingestellt worden, so daß im Ergebnis davon auszugehen ist, daß eine Erfüllung i. S. von § 362 BGB anzunehmen ist, was einem Widerrufsrecht entgegensteht.

Die Kammer hat erwogen, die Vorschrift des § 2 Abs. 1 S. 4 HWiG, nach der das Widerrufsrecht des Kunden bei Unterbleiben der Belehrung einen Monat nach beiderseits vollständiger Erbringung der Leistung erlischt, bei Wohnraummietverträgen dahin zu verstehen, daß die beiderseitige Vertragserfüllung in einem einzigen Abschnitt der Mietzeit ausreicht, um die Widerrufsfrist von einem Monat in Gang zu setzen. Diese Auslegung, die auf Abonnementsverträge und ähnliche Vertragsverhältnisse ausgerichtet ist, ist bei der Anwendung auf Wohnraummietverhältnisse jedoch nicht hinnehmbar. Schließt beispielsweise ein Vermieter mit dem Mieter einen den alten Mietvertrag ersetzenden oder ändernden neuen Vertrag, durch den nicht - sofort - die Miete erhöht, aber z. B. die Mietzeit verlängert wird, so fehlt es, wenn beide Vertragsparteien im nachfolgenden Monat ihre mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllen, dennoch an jeder Verdeutlichung des Umfangs der eingegangenen Verpflichtungen für den Mieter. Sinn des § 2 Abs. 1 HWiG ist aber gerade, daß die beiderseits vollständige Erbringung der Leistung dem widerrufsberechtigten Kunden vor Augen führt, daß er sich verpflichtet hat, so daß von ihm, will er sich vom Vertrag lösen, nunmehr der alsbaldige Widerruf erwartet werden kann. Da diese Warnfunktion bei beiderseitiger Erfüllung im ersten Zeitabschnitt nach Vertragsschluß nicht in jedem Fall gegeben sein muß, kann hieran für den Lauf der einmonatigen Widerrufsfrist nicht angeknüpft werden.

Das OLG Braunschweig (NZM 1999, 996 = WuM 1999, 631 [632]) wendet in Fortführung der Rechtsprechung des OLG Hamm (WM 1999, 1057 = MDR 1999, 537) den Rechtsgedanken des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbKrG an. Damit wird das Institut der Verwirkung herangezogen. Problematisiert wird, ob ein Widerrufsrecht nach dem Haustürgeschäftewiderrufsgesetz verwirkt ist, wenn seit Vertragsschluß ein Jahr verstrichen ist. Nach Auffassung des OLG Braunschweig muß zu dem Zeitmoment, das im Ablauf der Jahresfrist liegt, im Regelfall noch wie sonst auch ein Umstandsmoment hinzutreten. Dies kann dann angenommen werden, wenn der widerrufsberechtigten Mietvertragspartei die von ihr im Vertrag übernommenen Verpflichtungen durch die beiderseitigen Leistungen während des ersten Jahres nach Vertragsschluß hinreichend deutlich vor Augen geführt werden, so daß Anlaß bestanden hätte, sich über ein mögliches Lösen vom Vertrag rechtzeitig Gedanken zu machen. Wann dieser Warnfunktion genüge getan ist, kann allerdings nicht allgemein festgelegt werden.

Als Beispiel wird angeführt, erschöpfe sich ein Änderungsvertrag zwischen Vermieter und Mieter in einer sofortigen einmaligen Mieterhöhung, werde man nach Jahresfrist von ausreichender Klarheit für den Mieter ausgehen können, während, wenn das Schwergewicht des Vertrags oder der Vertragsänderung auf der besonderen Länge der Mietzeit liege, allein die beiderseitige Vertragserfüllung während des Jahres nach Vertragsschluß nicht ausreichen könne.

Auch wenn die dem Rechtsgedanken des § 7 Abs. 2 S. 3 VerbrKrG zu entnehmende Jahresfrist abgelaufen ist und der Umfang der vertraglichen Verpflichtungen für die widerrufsberechtigte Mietvertragspartei deutlich geworden ist, muß dies noch nicht zwangsläufig zur Verwirkung führen. Im Rahmen des auf dem Grundsatz von Treu und Glauben beruhenden Instituts der Verwirkung ist eine Gesamtwürdigung vorzunehmen, die das Verhalten der Vertragsparteien im Einzelfall einbezieht. Im zu entscheidenden Fall hat die Bekl. regelmäßig die Vorauszahlungen erbracht und hat somit die damit verbundene indirekte Mieterhöhung akzeptiert. Dies hat auch in den Abrechnungen ihren Niederschlag gefunden. Die Abrechnungen selbst stammen jedoch ausweislich der Klagebegründung vom 24.4.2000. Damit wurde erst bei Zusendung der Abrechnungen nach dem 24.4.2000 für die Bekl. deutlich, daß Nachforderungen und ggf. in welcher Höhe auf sie zukamen, zumal nichts davon ersichtlich ist, daß bereits in den Jahren 1994 bis 1996 entsprechende Abrechnungen über Betriebskosten erfolgt wären. Wesentliche Auswirkungen der Vertragsregelungen aus 1994 sind somit der Bekl. erst im Jahre 2000 mitgeteilt worden. Andererseits war zu berücksichtigen, daß die Warnfunktion wesentlich früher hätte ausgelöst werden müssen. Denn immerhin ist seit 1995 seitens der Bekl. die monatliche Vorauszahlung entsprechend der vertraglichen Änderung nach dem Vertrag vom 28.10.1994 ohne jede Einschränkung gezahlt worden.

Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung von 1994 fiel sofort ein erhöhter Mietzins an und dies war als vertragliche Veränderung ohne weiteres spürbar. Die Bekl. hat sofort eine Veränderung ihrer Zahlungen vornehmen müssen und ist dieser vertraglichen Vereinbarung auch sofort nachgekommen. Demgemäß ist Erfüllung in vollem Umfang eingetreten, so daß ein Widerrufsrecht zugunsten der Bekl. nicht mehr bewilligt werden kann.

Das Haustürgeschäftewiderrufsgesetz (HWiG) gibt dem Mieter ein Widerrufsrecht, wenn der Mietvertrag in der Wohnung des Mieters geschlossen wird. Das Widerrufsrecht hat der Mieter auch, wenn - was in der Praxis häufig im Zusammenhang mit dem Eintritt eines neuen Eigentümers geschieht - der Mieter überredet wird, einen "neuen" Mietvertrag abzuschließen. Rechtlich spricht man von einer "Schuldersetzung" oder "Novation". Dabei werden von einem alten bestehenden Mietverhältnis nicht nur Einzelheiten verändert, sondern es wird ein ganz neues Schuldverhältnis begründet. Hier gilt zwar auch das HWiG, doch kann in bestimmten Fällen das Widerrufsrecht ausgeschlossen sein.

Die Parteien stritten darüber, ob dem Vermieter ein Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten zusteht. Sie hatten 1994 einen neuen Mietvertrag geschlossen, der den alten von 1951 vollständig ersetzte. Der Mieter wandte ein, er habe von seinem Widerrufsrecht nach dem Haustürgeschäftewiderrufsgesetz Gebrauch gemacht und den neuen Mietvertrag zu Fall gebracht.

Das LG Köln urteilte am 3. Mai 2001, auch auf das mit der Novation begründete neue Schuldverhältnis sei das Haustürgeschäftewiderrufsgesetz grundsätzlich anwendbar. Denn dies entspreche dem Sinn und Zweck des Gesetzes, den Mieter vor der Gefahr der Überrumpelung zu schützen. Auch habe der Mieter eine schwächere Verhandlungsposition, weil er auf die Wohnung angewiesen sei.

Der Mieter war aber mit seinem Widerrufsrecht ausgeschlossen, weil die Parteien gem. § 2 HWiG beiderseits ihre vertragsmäßigen Leistungspflichten erbracht und damit erfüllt hatten. Zwar ist bei einem Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis der Widerruf auch nach Jahren noch möglich, hier war der Mieter jedoch sofort seiner Pflicht zu höherer Betriebskostenvorauszahlung nachgekommen und hatte somit kein Recht zum Widerruf mehr.