Notwendigkeit von Vergleichsangeboten, Auftragsvergabe von Hausmeisterdiensten

1. Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine Auftragserteilung durch die WEG der Einholung von Vergleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens drei Angebote einzuholen.

2. Geschieht dies nicht, wird die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, so dass der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Einer Beweisaufnahme über die Frage, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen, bedarf es nicht.

Die Kl. wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, durch welchen auf der Grundlage von zwei Angeboten eine Auftragsvergabe für Hausmeisterdienste beschlossen worden ist.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Das Amtsgericht hat zu Recht den Beschluss für ungültig erklärt, da lediglich zwei Alternativangebote eingeholt worden sind, so dass die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen haben und bereits aus diesem Grund der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Auch wenn die Berufung zu Recht ausführt, dass die Anstellung eines Hausmeisters eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) sein kann, da es die Aufgabe eines Hausmeisters ist, die laufenden Pflege- und Reinigungsarbeiten sowie kleinere Reparaturen durchzuführen (vgl. Bärmann/Merle § 21 Rn. 114 m.w.N.), haben jedoch auch insoweit die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum, ob sie einen Hausmeister anstellen, und wenn sie sich hierfür entscheiden, welchen Hausmeisterdienst sie beauftragen.

Insofern entspricht es gefestigter Rechtsprechung auch der Kammer, dass ein derartiger Ermessensspielraum erst durch die Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausgeübt werden kann. Denn erst durch die Vorlage verschiedener Alternativangeboten kann den Wohnungseigentümern aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Angeboten sind. Darüber hinaus treten Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur durch die Einholung von Alternativangeboten zutage (vgl. Kammer NZM 2015, 350; Niedenführ/Vandenhouten § 21 Rn. 75; Heinemann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 77; Reichel-Scherer in: Herberger/Martinek/Rüßmann u. a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 21 WEG, Rn. 288 jew. m.w.N.). Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH NZM 2015, 515 Rn. 13; BGH NJW 2015, 3651 Rn. 46 f.).

Insoweit hat die Kammer auch in der Vergangenheit - wie es auch überwiegend in Rechtsprechung und Literatur vertreten wird (Niedenführ/Vandenhouten aaO.; vgl. Kammer aaO.) - als quantitatives Erfordernis die Einholung von mindestens drei Angeboten gefordert.

Fehlt es - wie hier - an diesen Alternativangeboten, erfolgt die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage (vgl. BGH, NJW 2015, 3651 Rn. 46 ), so dass die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten haben und der gefasste Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und daher für ungültig zu erklären ist.

Insoweit kommt es - entgegen der Auffassung der Berufung - nicht darauf an, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen. Daher ist das Vorbringen der Bekl. ebenfalls ohne Belang, dass auch die Einholung weiterer Angebote nicht zu anderen Preisen geführt hätte, denn Aufgabe des WEG-Gerichts ist es nicht, zu überprüfen, ob sich die Entscheidung der Wohnungseigentümer - vielleicht zufällig - in einem sachlich angemessenen Spielraum bewegt, sondern ob die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten haben oder nicht. Eine Auswahlentscheidung auf der Basis einer unzureichenden Tatsachengrundlage stellt jedoch einen Ermessensfehler dar, der die Ungültigerklärung des Beschlusses zur Folge hat.

Soweit die Berufung sich für ihre anderweitige Rechtsansicht auf die Entscheidung des BayObLG (NJW-RR 1997, 715) beruft, ist diese durch die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs insoweit überholt.

Eine Ausnahme von dem Erfordernis der Einholung von drei Angeboten ergibt sich auch nicht aus dem Auftragsvolumen. Insofern bedarf es keiner Entscheidung, ob - wie die Berufung meint - es insoweit eine feste Grenze gebe, wobei allerdings in der Rechtsprechung (LG Karlsruhe ZWE 2013, 417) bereits eine Grenze bei 3.000 € gesehen wird, die im vorliegenden Fall überschritten ist. Denn jedenfalls wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich aus fünf Parteien besteht, das Auftragsvolumen einen erheblichen Anteil (nach dem unbestrittenen Vortrag des Kl. die Hälfte) des Gesamtetats des jährlichen Wirtschaftsplans ausmacht, bedarf es der Einholung von drei Vergleichsangeboten.

Ohne Einholung dreier Vergleichsangebote beruht die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage. Ein entsprechender Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb für ungültig zu erklären.

Die Klägerin wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, durch welchen auf der Grundlage von zwei Angeboten eine Auftragsvergabe für Hausmeisterdienste beschlossen worden ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen die Berufung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer.

Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

Es sind nur zwei Alternativangebote eingeholt worden, so dass die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen haben und bereits aus diesem Grund der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Erst durch die Vorlage verschiedener Alternativangebote kann den Wohnungseigentümern aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen, und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Angeboten sind.

Die Rechtsprechung des BGH geht grundsätzlich in dieselbe Richtung. Das Landgericht lässt hier auch nicht den Nachweis zu, dass die eingeholten Angebote sich im Rahmen des Ortsüblichen bewegen. Die Entscheidung könnte aber materiell durchaus zu verteidigen sein. Merkwürdig wäre, wenn die Anfechtungskläger sich nicht an der Versammlung beteiligt haben sollten und dort nicht einmal das Fehlen eines dritten Angebots bemängelt haben.