Notwendigkeit von Eigentümerbeschlüssen in Zweier-Gemeinschaften

In ungleichen WEG-Zweiergemeinschaften können verauslagte Reparaturbeträge nur über Eigentümerbeschlüsse ausgeglichen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in Weimar. In Ziffer III.7. der Teilungserklärung vom 7.7.1993 ist geregelt, dass die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums die Miteigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen. In Ziffer III.1. der Teilungserklärung heißt es u. a. weiter, dass Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums sich nach § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG bestimmen.

Der Kl. ist Sondereigentümer der Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss mit einem Miteigentumsanteil von 730,2/1.000. Die Bekl. ist Sondereigentümerin an den Geschäftsräumen im Erdgeschoss mit einem Miteigentumsanteil von 269,8/1.000.

Seit Oktober 2013 forderten die Bekl. und ihr Ehemann den Kl. mehrfach mündlich und schriftlich auf, das sanierungsbedürftige Dach des genannten Objektes reparieren bzw. erneuern zu lassen. Unter dem 2.2.2016 übermittelte die von dem Kl. beauftragte Sondereigentumsverwalterin … der Bekl. ein Kostenangebot der … vom 2.2.2016, das Sanierungskosten für das Dach in Höhe von 36.637,53 € aufwies. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass die Bekl. als Miteigentümerin ein Viertel der Kosten davon zu tragen habe, und dass der Kl. das Angebot bestätigt habe.

Mit Schreiben vom 9.2.2016 bedankte die Bekl. sich für die Information, dass das Dach instand gesetzt wird. Im Übrigen verwies sie auf die gesetzlichen Vorschriften zur Verwaltung von Gemeinschaftseigentum sowie darauf, dass auf einer Hauseigentümerversammlung alles Wichtige zu beraten sei, und dass eine solche dringend nötig sei. Weiterhin teilte sie mit, dass sie ihren Pflichten als Miteigentümerin nachkommen werde, sowie dass sie die Fassade im Erdgeschoss sanieren lassen wolle.

Mit Schreiben vom 16.2.2018 setzte der Kl. durch seine Hausverwalterin die Bekl. in Kenntnis, dass die Dacheindeckung komplett erneuert werde, und dass die Arbeiten am 22.2.2016 beginnen und voraussichtlich bis zum 31.3.2016 dauern würden. Sodann wurden die Dachdeckerarbeiten durchgeführt. Hierfür stellte die … dem Kl. Kosten in Höhe von 38.325,43 € in Rechnung, die der Kl. bezahlte.

Mit Schreiben vom 22.6.2016 forderte der Kl. den Ehemann der Bekl. auf, entsprechend dem Miteigentumsanteil von einem Viertel einen Betrag von 9.581,36 € an ihn zu zahlen. Trotz mehrerer Mahnungen wurde der Betrag nicht bezahlt.

Mit Anwaltsschreiben vom 25.8.2017 ließ der Kl. die Bekl. zur Zahlung der anteiligen Dachdeckungskosten auffordern. Dies lehnten die Prozessbevollmächtigten der Bekl. mit Schreiben vom 4.9.2017 ab.

Er ist der Ansicht, er könne von der Bekl. unmittelbar die Erstattung eines ihren Miteigentumsanteils entsprechenden Teils der von ihm aufgewandten Kosten für die Dacheindeckung erstattet verlangen. Die Bekl. habe bereits Ende 2015 der Sanierung des Daches zugestimmt. Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an ihn 10.340,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.1.2018 für einen Betrag von 9.581,36 € sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit für einen Betrag in Höhe von 758,84 € zu zahlen sowie ihn von den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten seiner Prozessbevollmächtigten in Höhe von 958,19 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit freizustellen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen, und widerklagend, den Kl. zu verurteilen, an sie einen Betrag von 355,81 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Widerklage zu zahlen. Der Kl. hat die Widerklageforderung anerkannt.

Auf den weiteren Sachvortrag der Parteien in den zu den Akten gereichten Schriftsätzen wird ergänzend Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Zahlung der anteiligen Kosten für die im Frühjahr 2016 erfolgte Dachsanierung an dem … in Weimar zu.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. weder ein Zahlungsanspruch aus §§ 16 Abs. 2, 23 WEG noch aus § 10 VIII WEG auf Erstattung seiner Aufwendungen zu.

Auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die - wie vorliegend - aus lediglich zwei Parteien besteht, sind die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden. Danach kann eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden.

Zwar wird teilweise angenommen (vgl. LG München NJW-RR 2009, 1166), dass im Rahmen einer zerstrittenen Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft ein Wohnungseigentümer, der in Vorlage getreten ist, von dem anderen Wohnungseigentümer unmittelbar Erstattung seiner Aufwendungen für die Gemeinschaft gemäß §§ 683, 670 BGB bzw. § 812 Abs. 1 Satz 1, Alt. 1 BGB verlangen kann. Ob dieser Rechtsprechung zu folgen ist, kann vorliegend aber dahingestellt bleiben, da es sich vorliegend jedenfalls nicht um eine zerstrittene Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, an der die Parteien je zur Hälfte Miteigentümer sind, und bei der nicht von vornherein davon ausgegangen werden kann, dass eine Eigentümerversammlung zu keinem Ergebnis geführt hätte. Bevor ein Wohnungseigentümer andere Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu einer Maßnahme nach §§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG in Anspruch nimmt, hat er grundsätzlich zunächst zu versuchen, einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen. Ausnahmen können nur dann bestehen, wenn die Herbeiführung einer vorherigen Beschlussfassung unzumutbar ist, weil das Ergebnis sicher vorhergesagt werden kann.

Vorliegend stand die Aussichtslosigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung jedoch keineswegs fest. Vielmehr hat die Bekl.seite mehrfach die Durchführung einer Eigentümerversammlung begehrt und insbesondere auch in ihrem Schreiben vom 9.2.2016 zum Ausdruck gebracht, dass sie sich einer Mitwirkung daran gerade nicht entziehen wolle.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt aus der in §§ 10 Abs. 7 Satz 3, 16 Abs. 2 und 28 Abs. 2 und 5 WEG angeordneten Kompetenzverteilung, dass Zahlungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers nur gegenüber dem Verband bestehen. Zahlungspflichten und -ansprüche der Wohnungseigentümer untereinander sind demgegenüber grundsätzlich zu verneinen, so dass aus der Nichtzahlung von Forderungen des Verbandes keine Schadensersatzansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers folgen können (vgl. BGH NJW-RR 2017, 844; LG Frankfurt, Urteil vom 14.12.2017, 2-13 S 71/16 - juris).

Den Beweis, dass ein Beschluss über die Instandsetzung des Daches gefasst worden ist, vermochte der Kl. indessen nicht zu führen.

Insbesondere ist kein Beschluss durch den Schriftverkehr der Parteien bzw. der Sondereigentumsverwalterin des Kl. im Februar 2016 erfolgt. Weder aufgrund des Inhalts des Schreibens der Hausverwalterin des Kl. vom 2.2.2016 noch durch den Inhalt des Schreibens der Bekl. vom 9.2.2016 kann von einer entsprechenden Beschlussfassung ausgegangen werden.

Mit Schreiben vom 2.2.2016 hat die Hausverwalterin die Bekl. lediglich darüber unterrichtet, dass der Kl. ein Angebot für die Dachsanierung eingeholt und dieses auch bestätigt habe. Dass hierdurch in irgendeiner Form eine gemeinschaftliche Beschlussfassung im Sinne des § 28 Abs. 5 WEG herbeigeführt werden sollte, kommt darin auch nicht ansatzweise zum Ausdruck.

In dem Schreiben vom 9.2.2016 erklärt sich die Bekl. zwar grundsätzlich mit der Instandsetzung des Daches einverstanden, verweist aber ausdrücklich auch gerade auf die gesetzlichen Vorschriften zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und das Erfordernis einer Wohnungseigentümerversammlung. Allein in dem pauschalen Hinweis, dass sie ihren Pflichten als Miteigentümerin nachkommen werde, kann jedenfalls unter Berücksichtigung des weiteren Inhalts des Schreibens vom 9.2.2016 keine Zustimmung zu einem Beschluss über die Instandsetzung des Daches mit entsprechender Pflicht zur Kostentragung gesehen werden.

Soweit der Kl. sich weiter darauf berufen hat, die Bekl. habe der Baumaßnahme bereits Ende 2015 zugestimmt, was die Bekl. ausdrücklich bestritten hat, ist der Vortrag des Kl. weder hinreichend substantiiert noch hat der Kl. Beweis für die behauptete Zustimmung der Bekl. bereits Ende 2015 angeboten.

Dass die Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung vorliegen, hat der Kl. ebenfalls trotz Hinweises des Gerichtes nicht hinreichend konkret darzulegen vermocht.

Die hier erfolgte komplette Sanierung des Daches kann als solche grundsätzlich jedenfalls nicht als Notmaßnahme angesehen werden. Eine solche liegt nämlich nur dann vor, wenn es sich um eine solche Gefahrensituation handelt, bei welcher einem eingreifenden Eigentümer ein Zuwarten auf die Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht zugemutet werden kann. Vorliegend bestand der sanierungsbedürftige Zustand des Daches bereits nach dem Vortrag des Kl. seit mehreren Jahren. Selbst wenn Ende des Jahres 2015 durch mehrfache Stürme bzw. Orkane die Schäden am Dach vergrößert worden sein sollten und Wasser in das Gebäude eingedrungen sein sollte, widerlegt allein der Umstand, dass die Arbeiten von dem Kl. erst mehrere Wochen später in Auftrage gegeben und Ende Februar/März 2016 durchgeführt wurden, dass es sich hierbei um eine unaufschiebbare Maßnahme gehandelt hat, über die nicht zunächst eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte erfolgen können.

Da der Kl. es unterlassen hat, sich des Instrumentariums des Wohnungseigentumsgesetzes zu bedienen, steht ihm jedenfalls kein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen die Bekl. als Miteigentümerin zu.

Bezüglich der erhobenen Widerklage war der Kl. gemäß seinem Anerkenntnis zu verurteilen, ohne dass es einer weiteren Begründung hierfür bedarf (§ 313b Abs. 1 ZPO).

In ungleichen Zweiergemeinschaften können verauslagte Reparaturbeträge nur über Eigentümerbeschlüsse ausgeglichen werden.

Der Kläger ist Eigentümer der Wohnungen im 1. bis 3. OG mit einem Miteigentumsanteil von 730,2/1.000. Die Beklagte ist Teileigentümerin an den Geschäftsräumen im EG mit einem Miteigentumsanteil von 269,8/1.000. Die Beklagte forderte den Kläger seit Ende 2013 mehrfach mündlich und schriftlich auf, das sanierungsbedürftige Dach des genannten Objektes reparieren zu lassen. Anfang 2018 wurden Dachdeckerarbeiten für ca. 38.000 € ausgeführt, die der Kläger bezahlte. Er forderte von der Beklagten Erstattung von einem Viertel des Betrages auf direktem Wege, weil diese der Dachsanierung zugestimmt habe, und erhob Klage gegen die Beklagte.

Ohne Erfolg! Auf der Grundlage des WEG kann eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu Lasten der Gemeinschaft nur über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden. Zwar werde teilweise angenommen (vgl. LG München, NJW-RR 2009, 1166), dass im Rahmen einer zerstrittenen Zweier-WEG ein Wohnungseigentümer, der in Vorlage getreten ist, von dem anderen unmittelbar Erstattung seiner Aufwendungen für die Gemeinschaft gemäß Geschäftsführung oder aus ungerechtfertigter Bereicherung verlangen kann.

Ob dieser Rechtsmeinung zu folgen ist, kann hier jedoch dahingestellt bleiben, da die Parteien hier nicht je zur Hälfte Miteigentümer sind und bei ihnen nicht von vornherein davon ausgegangen werden kann, dass eine Eigentümerversammlung zu keinem Ergebnis geführt hätte. Ausnahmen können nur dann bestehen, wenn die Herbeiführung einer vorherigen Beschlussfassung unzumutbar ist, weil das Ergebnis sicher vorhergesagt werden kann.

Unmittelbare Ausgleichsansprüche in Zweier-Gemeinschaften werden damit begründet, dass bei gleichen Miteigentumsanteilen keiner der beiden Wohnungseigentümer je für sich allein im Prozess einen Mehrheitsbeschluss erstreiten kann, wenn der andere nicht will, also jede Prozessführung sinnlos wäre. Aus der Nichtzahlung von Forderungen des Verbandes können auch keine Schadensersatzansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers folgen (BGH, GE 2017, 725 = NJW-RR 2017, 844; LG Frankfurt). Aus dem unstreitigen Schriftwechsel der Parteien ergibt sich nur, dass die Parteien sich über die Instandsetzung des Daches einig waren. Ein schriftlicher Eigentümerbeschluss etwa über die Erhebung einer anteiligen Sonderumlage oder gar ein Mehrheitsbeschluss über die Kostenaufbringung kann darin nicht gefunden werden. Auch die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung sind nicht gegeben, zumal der sanierungsbedürftige Zustand des Daches bereits seit mehreren Jahren bestand. Wenn der Kläger es unterlassen hat, sich des Instrumentariums des WEG zu bedienen, steht ihm jedenfalls kein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen die Beklagte als weitere Miteigentümer zu.

Der Rechtsanwalt hätte dem Kläger sagen können, dass er entweder – was auch während eines Prozesses möglich ist – eine Eigentümerversammlung hätte einberufen können und mit seiner Mehrheit den Erstattungsanspruch hätte feststellen lassen können – noch besser hätten die Parteien sich die Versammlung sparen können, wenn der Kläger einen Universalbeschluss durch beiderseitige Unterschriften mit der Einladung vorgeschlagen hätte. Legt man die genauen Miteigentumsanteile zugrunde, muss die Beklagte sogar etwas mehr als ein Viertel der Reparaturkosten tragen!

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert