Notwendiger Parteivortrag zur Darlegung von Feuchtigkeit im Keller

Um das Gericht in die Lage zu versetzen, einen angemessenen Minderungsbetrag wegen behaupteter Feuchtigkeit in einem Berliner Altbaukeller zu ermitteln, obliegt es dem Mieter, die Voraussetzungen des Anspruchs durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen hinreichend vorzutragen. Lediglich die Behauptung, der Keller sei fortwährend feucht oder völlig unbenutzbar, genügt nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. war nicht zur Minderung des vereinbarten monatlichen Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB berechtigt, weil die von ihr angemietete Wohnung im streitgegenständlichen Zeitraum keinen Mangel aufwies, der die Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch herabgesetzt hätte.

Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08 -, GE 2009, 1426). Vertraglich vorausgesetzt war die Überlassung eines Teiles des Untergeschosses des Hauses als Kellerraum. Dieser sollte nicht zu Wohnzwecken dienen. Unstreitig gingen beide Parteien davon aus, dass es sich bei dem Kellerraum um einen Abstellraum im Altbau handelt.

Hinsichtlich der von der Bekl. behaupteten Feuchtigkeit und Unbenutzbarkeit dieses Kellers fehlt es jedoch an einem substantiierten Vortrag hinsichtlich der Art und Dauer und des Ausmaßes der angeblich vorhandenen Feuchtigkeit. Trotz des substantiierten Bestreitens der Kl. gibt die Bekl. lediglich an, dass der Keller im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses trocken und im streitgegenständlichen Zeitraum fortwährend feucht und vollständig unbenutzbar gewesen sei.

Um das Gericht in die Lage zu versetzen, einen angemessenen Minderungsbetrag im Sinne des § 287 ZPO zu ermitteln, obliegt es der Bekl., die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Minderungsanspruches durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen hinreichend vorzutragen, so dass die Beeinträchtigung nachvollzogen und die Angemessenheit einer Minderungsquote beurteilt werden kann. Gerade wenn, wie hier, die in jedem Altbau vorhandene Feuchtigkeit des Kellers als besonders stark vorliegend und zur Minderung berechtigend geltend gemacht wird, obliegt es der Bekl., dies in substantiierter Weise zu schildern. Lediglich der Vortrag, der Keller sei fortwährend feucht und vollständig unbenutzbar, genügt hier nicht.

Die im nachgelassenen Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Bekl. versuchte Definition der Begriffe „Feuchte" und „Nässe" trägt nicht dazu bei, das Gericht in die Lage zu versetzen, den Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Kellers zu beurteilen. Zunächst ist für die Kammer schon nicht ersichtlich, warum es sich bei „Feuchte" und „Nässe" definitionsgemäß um die Anwesenheit von Wasser in bzw. auf verschiedenen Substanzen handeln soll. Es sind hier auch andere Substanzen denkbar. Davon abgesehen, versetzt die Definition, dass sich damit im Keller des streitgegenständlichen Hauses auf verschiedenen Oberflächen Wasser befunden habe, die Kammer ebenfalls nicht in die Lage, die Angemessenheit der Minderungs­quote nachzuvollziehen. Entgegen der Ansicht der Bekl. muss bei einem Altbaukeller - auch in Berlin - grundsätzlich von einer gewissen Anwesenheit von Feuchtigkeit und (nach der Definition der Bekl.) auch Nässe ausgegangen werden. Dies stellt den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar. Die Bekl. hat es erstinstanzlich aber versäumt, das Ausmaß der von ihr behaupteten, über das Maß des Üblichen hinausgehenden, Nässe im Einzelnen darzustellen. [...]

Im Übrigen legt die Bekl. nicht dar, worauf der ihrer Ansicht nach erst nachträglich eingetretene Zustand der Feuchtigkeit im Keller zurückzuführen sein soll, wenn sie andererseits vorträgt, dass die dauerhafte Feuchtigkeit auf baulichen Mängeln beruhe. Diese wären, da es sich unstreitig um einen Altbau handelt, aber bereits bei Anmietung der Wohnung vorhanden gewesen und würden dann den vertragsgemäßen Zustand darstellen. Dass bauliche Veränderungen oder sonstige Umstände zu einer Veränderung des Zustands des Kellers geführt hätten, wird von der Bekl. nicht vorgetragen.

Kellerräume in Altbauten sind in der Regel ein wenig feucht. Damit muss ein Mieter rechnen. Will ein Mieter Minderung geltend machen, weil eine über diesen Grundzustand hinausgehende besonders starke Feuchtigkeit vorliegt, muss er dies in substantiierter Weise darlegen.

Der Mieter kam in Zahlungsrückstand. Im Rechtsstreit trug er vor, er sei zur Minderung berechtigt, weil der ihm überlassene Keller dauerhaft feucht sei und Gegenstände dort schadensfrei nicht gelagert werden könnten. Das Amtsgericht verurteilte zur Zahlung, weil ein Recht zur Minderung verwirkt sei. Der Mieter habe trotz Mängelanzeige 2007 die Miete erstmals im Januar 2009 gekürzt. Das führte zur Berufung des Mieters.

Das LG Berlin wies die Berufung zurück. Ein Minderungsrecht bestehe nicht. Hinsichtlich der behaupteten Feuchtigkeit und Unbenutzbarkeit des Kellers fehle es an einem substantiierten Vortrag hinsichtlich der Art und Dauer und des Ausmaßes der angeblich vorhandenen Feuchtigkeit. Der Vortrag, der Keller sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses trocken und im streitgegenständlichen Zeitraum fortwährend feucht und vollständig unbenutzbar gewesen, reiche nicht. Um das Gericht in die Lage zu versetzen, einen angemessenen Minderungsbetrag zu ermitteln, obliege es dem Mieter, die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Minderungsanspruchs durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen hinreichend vorzutragen, so dass die Beeinträchtigung nachvollzogen und die Angemessenheit einer Minderungsquote beurteilt werden könne. Gerade wenn, wie hier, die in jedem Altbau vorhandene Feuchtigkeit des Kellers als besonders stark vorliegend und zur Minderung berechtigend geltend gemacht werde, obliege es dem Mieter, dies in substantiierter Weise zu schildern.

Entgegen der Ansicht des Mieters müsse bei einem Altbaukeller – auch in Berlin – grundsätzlich von einer gewissen Feuchtigkeit und auch Nässe ausgegangen werden. Das stelle den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar. Der Mieter habe es versäumt, das Ausmaß der von ihm behaupteten, über das Maß des Üblichen hinausgehenden Nässe im Einzelnen darzulegen.

Liegt ein Mangel vor, tritt die Minderung quasi automatisch ein. Dass ein Mangel tatsächlich vorhanden ist bzw. war, muss der Mieter darlegen und beweisen. Insofern wird immer wieder verkannt, dass es keinen sog. Ausforschungsbeweis gibt. Ein Beschluss des Gerichts, Beweis zu erheben, kann erst dann ergehen, wenn der Mangel ausreichend substantiiert vorgetragen worden ist.